"Ce pot să fac? Trebuie să rezist. Nu am altă soluţie", spune,ajuns la limita răbdării, unul dintre cumpărătorii celor 600 deapartamente vândute în Planorama, cel mai "chinuit" proiect delocuinţe de pe piaţa locală, demarat în urmă cu cinci ani, dar fărăvreun rezultat concret, respectiv mutarea vreunei familii în casănouă.
Cumpărătoriiacestor apartamente au fost greu încercaţi de-a lungul timpului. Auplătit zeci de mii de euro când au văzut pe un teren din Colentinadoar o groapă şi au început să viseze la apartamentele frumoscolorate care urma să fie ridicate acolo, deşi în faţă vedeau doaro machetă şi poze pe calculator. Apoi au început problemele cuprimul constructor, Yapitek SRL, intrat între timp îninsolvenţă.
Firma a fost ulterior schimbată, dar la începutul anului 2008filmul construcţiei s-a rupt din nou, astfel că termenele depredare a apartamentelor au fost întârziate pe termen nedeterminat.În urmă cu jumătate de an s-a încercat reluarea proiectului, darrecent firma dezvoltatoare, Euro Habitat, a intrat în procedurăde
insolvenţă, astfel că termenele vor fi din nou prelungite.
"În mod normal, administratorul judiciar desemnat ar trebui săpună în practică contractele în vigoare, deoarece noi,cumpărătorii, am pus peste 25 de milioane de euro în acest proiect,mai mult decât au investit dezvoltatorii şi banca la un loc. Dinpăcate, la stadiul la care sunt apartamentele nu există acumposibilitatea să facem nicio prerecepţie, astfel că nu am semnatniciun contract cu ei. Aşteptăm să se întoarcă administratoruljudiciar din vacanţă şi vom discuta cu el să îi explicăm care estesituaţia", spune Florin Vasile, la rândul său cumpărător înPlanorama.
Acţiunile întreprinse de către firmele aflate în procedurainsolvenţei sunt însă mai greoaie, în condiţiile în careadministratorul judiciar şi creditorii trebuie să îşi dea acordulpentru achitarea oricărei creanţe sau pentru alocarea de resurseale companiei.
Cazurile de dezvoltatori în insolvenţă, tot maidese
Iar cazurile de insolvenţă în cadrul dezvoltatorilor deapartamente devin tot mai dese. Dezvoltatorii au probleme atât cuîntârzierile înregistrate faţă de clienţi, cât şi faţă de bănci saufurnizori, în condiţiile în care scăderea vânzărilor de apartamentea redus cash-flow-ul firmelor.
"Există o discrepanţă prea mare între complexitatea legiiinsolvenţei, care are 30-40 de pagini, şi aplicarea sa practică, încondiţiile în care a ajuns să fie folosită inclusiv pentru lucruribanale, cum sunt litigiile comerciale. Una dintre probleme estelegată de faptul că este o procedură care nu se taxează. Considercă ar trebui aduse amendamente legii din partea specialiştilor,deoarece este prea permisivă", spune managerul unei firmeimobiliare intrate în insolvenţă.
Unii şi-au reeşalonat creditele şi s-au înţeles cufurnizorii
Miide români îşi aşteaptă cu anii apartamentele plătite, dardezvoltatorii au intrat în insolvenţă, blocând astfel proiectele.În acelaşi timp, alte companii au reuşit să evite insolvenţa, deşiau aceleaşi probleme cu vânzările şi au sute de apartamente încă înportofoliu. Aceste firme au reuşit să îşi reeşaloneze creditelepentru dezvoltare şi să ajungă la înţelegeri cu furnizorii pentru aevita insolvenţa şi, eventual, chiar falimentul, proceduri care potprovoca pierderi financiare mai mari atât companiei, cât şicreditorilor.
Piaţa imobiliară se afundă tot mai mult, deşi nevoia de locuinţeexistă, în condiţiile în care în ultimii 20 de ani s-a construitpuţin.
Stocul naţional de locuinţe este de 8,38 de milioane de unităţi,iar suprafaţa medie a unei locuinţe este de 38,9 metri pătraţi.Creşterea rapidă a preţurilor, care nu a fost corelată cusalariile, a contribuit la actualul blocaj, în care nici vânzări numai au loc şi nici proiecte noi nu sunt derulate.
ANL vrea parteneriat public-privat pentru locuinţe, darnu are bani
Răspunsul autorităţilor la această problemă este un proiect dehotărâre de guvern prin care Agenţia Naţională pentru Locuinţe(ANL) să poată construi locuinţe şi în parteneriatpublic-privat.
ANL ar urma să colaboreze cu investitorii privaţi pentruidentificarea unor construcţii aflate în diverse stadii de execuţiesau finalizate si neexploatate, care pot fi
introduse în programul privind construcţia de locuinţe cu chiriesau supuse vânzării în baza unor contracte de parteneriatpublic-privat.
Punerea în aplicare a unor asemenea măsuri este însă puţinprobabilă în viitorul apropiat, în condiţiile în care statul nudispune în prezent de fonduri nici măcar pentru realizareapropriilor proiecte, pe terenuri deţinute de primării. "Având învedere lipsa acută de locuinţe şi numărul mare de solicitări pentruobţinerea unei locuinţe, se impune promovarea unor măsuri care săaccelereze procesul de construire a unor locuinţe cu chirie şi/sausupuse vânzării, prin atragerea investitorilor privaţi. În acestecondiţii este necesară implementarea 
unui nou program de construcţii de locuinţe cu chirie şi/sausupuse vânzării, astfel încât să poată fi atras capitalul privat înbaza contractelor de parteneriat public-privat", se arată în notade fundamentare a proiectului de act normativ.
Capitalul privat este însă la rândul său în această perioadălimitat, în condiţiile în care finanţările bancare pentru proiectede locuinţe sunt aproape inexistente. "Statul nu prea are bani desalarii şi alte cheltuieli, astfel că este puţin probabil să alocefonduri pentru finalizarea unor proiecte începute. Ar putea pune înschimb terenuri la dispoziţie pentru realizarea unor proiecte decătre investitori sau extinderea programului Prima casă şi oferireaunor garanţii pentru cumpărătorii de locuinţe în anumite proiecte.Trebuie analizată problema în detaliu însă, pentru a nu ficonsiderat ajutor de stat", spune avocatul Sebastian Guţiu,managing partner al firmei de avocatură Schoenherr şi Asociaţii. Înacelaşi timp, numărul de locuinţe construite a început să scadăîncă din 2009, iar pentru acest an este aşteptat un nou declin.Maximul din ultimii zece ani a fost atins în 2008, în plin boomimobiliar, când au fost construite 67.255 de locuinţe, potrivitdatelor de la Institutul Naţional de Statistică.
Anul trecut numărul locuinţelor construite a scăzut cu 7%, iar2010 şi chiar 2011 se anunţă ani dezastruoşi pentru acest segment,în condiţiile în care de aproape doi ani nu sunt demarate noiproiectemari.
Ministrul Dezvoltării, Elena Udrea, a declarat în repetaterânduri că îşi propune să construiască 100.000 de locuinţe prinprogramale guvernamentale, dar în teritoriu aceste proiecteîntârzie să apară.
Ieşirea din actualul blocaj este strâns legată de evoluţiaeconomică, apreciază consultanţii, care consideră că apariţiaprimelor semne de creştere economică va determina schimbareacomportamentului de consum al populaţiei, iar cei care auîntr-adevăr nevoie de o locuinţă nu vor mai întârzia achiziţia, însperanţa de a "prinde" valul preţurilor mici.
Pe de altă parte, şi creşterea economică din ultimii ani a fostdeterminată în mare măsură de către consum şi segmentulconstrucţiilor, astfel că pentru îndeplinirea primului scenariu,creşterea economică trebuie să fie adusă de un alt segment. Pânăatunci, mii de români continuă să locuiască în chirie şi săplătească rate la bancă pentru locuinţe achitate, dar în care nu sepot muta. Cert este că pentru o perioadă de câţiva ani majoritatease vor gândi de cel puţin două ori până să dea banii pe o locuinţăvăzută doar în poze realizate pe calculator.
Ce avantaje au şi la ce riscuri se supun firmele ininsolvenţă
Avantaje
- Suspendarea de drept a tuturor acţiunilor judiciare şiextrajudiciare pentru realizarea creanţelor asupra debitorului saubunurilor sale;
- Furnizorii de servicii vitale (electricitate, gaz, apă, telefonetc.) nu au dreptul, în perioada de observaţie şi reorganizare, săsisteze serviciile către averea debitorului consumator captiv;
- Stoparea curgerii dobânzilor, majorărilor de întârziere şi apenalităţilor pentru creanţele negarantate;
- Recuperarea propriilor creanţe se face cu scutirea plăţiitaxelor judiciare de timbru;
- Încetarea anumitor contracte cu proceduri simplificate şicosturi minime.
Dezavantaje
- Pierderea unor parteneri de afaceri, în condiţiile în carecreanţele născute anterior deschiderii procedurii nu pot fiachitate de către debitor ulterior deschiderii procedurii decât cuacordul judecătorului-sindic, chiar dacă este vorba despre creanţeale partenerilor contractuali esenţiali pentru avereadebitoarei;
- Creditorii nemulţumiţi pot întârzia, bloca sau chiar anulaşansele de redresare ale debitoarei;
- Autorităţile publice pot exclude companiile insolvente dinprocedura pentru atribuirea unor contracte publice;
- Creditorul care deţine cel puţin 50% din valoarea totală acreanţelor poate decide desemnarea unui administrator judiciar,fapt ce poate duce la întârzierea timpului de redresare a firmeisau chiar la luarea unor decizii fatale pentru debitor;
- Riscul falimentului demonstrat statistic în istoria ultimelorzece ani, când doar o firmă din 50 intrate în insolvenţă a reuşitsă se reorganizeze cu succes.
Alte 1.000 de apartamente in proiecte imobiliare ininsolvenţă sau faliment
Proiectul cu 273 de apartamente care trebuia realizat înapropierea aeroportului din Băneasa a intrat în faliment, la unmoment la care dezvoltatorii vânduseră 114 locuinţe, dar auacumulat datorii de peste 25 de milioane de euro. Proiectul în fazaactuală - trei etaje de parcare şi trei etaje superioare destructură, situate pe un teren de 7.500 de metri pătrăţi - urmeazăa fi scos la licitaţie pentru acoperirea datoriilor.
Ansamblul rezidenţial My Dream din Pipera a intrat în insolvenţăcu datorii de 17 mil. euro după ce a reuşit să vândă doar 43 dincele 174 de apartamente ale proiectului a cărui construcţie a fostfinalizată integral. Clienţii s-au mutat în locuinţele cumpărate,dar firma se află încă în procedură de insolvenţă. Eventualareorganizare a firmei depinde în mare măsură de Bank of Cyprus,principalul creditor al firmei, cu o expunere de 85% din masacredală.
Dezvoltatorii blocului Blue Tower din Colentina, format din 156de locuinţe, au cerut intrarea în insolvenţă încă din toamna anuluitrecut, când firma avea datorii de circa 17 mil. euro şi circa 100de apartamente vândute, majoritatea însă către investitori.Construcţia era finalizată în proporţie de 85%, dar lucrările nu aumai avansat, astfel că până acum nu s-a mutat nimeni în blocul dinapropierea parcului Plumbuita. Firma se află încă în procedură deinsolvenţă.
În cadrul proiectului Belleview din Sinaia au fost vândute peste100 din cele 344 de apartamente prevăzute, dar ca urmare a intrăriiîn insolvenţă a companiei Ozer Construction, dezvoltatorulproiectului, procesul de construcţie a fost îngreunat într-unmoment în care lucrările erau finalizate în proporţie deaproximativ 70%. Firma a fost preluată de către trei avocaţiromâni, care încearcă să ducă proiectul la capăt.
Una dintre cele mai recente insolvenţe declarate este cea acompaniei Impact, dezvoltatorul proiectului Greenfield din Băneasa,care pentru o datorie de 300.000 de euro către un furnizor a intratîn această lună în procedură de insolvenţă. Compania a finalizat şilivrat în România peste 1.000 de apartamente, dar activitateafirmei va fi îngreunată de insolvenţă. Reprezentanţii firmei audeclarat că vor contesta decizia.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
