Completări cu privire la calculele Ziarului Financiar referitoare la costul creditelor ipotecare denominate în lei, euro sau franci elveţieni

6 dec 2016 Autor: Bogdan Dumitrescu

În contextul dezbaterilor generate de legea conversiei creditelor acordate în franci elveţieni, Cristian Hoştiuc aducea în discuţie costurile suportate de debitorii care au achiziţionat în anul 2006 un credit în sumă de echivalentul a 60.000 de euro în lei, franci elveţieni sau euro. În acest sens, au fost utilizate date furnizate de BNR care aveau în vedere atât evoluţia ratelor de dobândă aferente celor trei valute precum şi a cursului de schimb. Practic, pentru comparabilitate, fiecare rată lunară  a fost transformată fie în lei, fie în euro considerând atât cursul de schimb cât şi rata dobânzii existente în piaţă la acel moment. De asemenea, au fost determinate sumele totale care au fost plătite în perioada 2006-2016, precum şi cele rămase de plătit până la scadenţa din anul 2035.

În cele ce urmează voi aduce completări la analiza ZF din perspectiva costului asociat creditelor denominate în cele trei valute, fără a mă referi şi la alte aspecte legate de problematica complexă a debitorilor care au dificultăţi la plata ratelor ca urmare a manifestării riscului valutar. Datele utilizate sunt aceleaşi ca şi cele prezentate de ZF.

Elementul principal pe care vreau să îl introduc în analiză este legat de ceea ce finanţiştii numesc valoarea timp a banilor. Potrivit acestuia, banii au valoare diferită în funcţie de momentul de timp la care îî evaluăm ca urmare a ratelor nominale pozitive de dobândă. Concret, dacă o persoană are de efectuat o plată peste 3 ani în sumă de 1000 RON, iar rata nominală de dobândă este de 5%, este suficient ca acesta să depună la bancă astăzi o sumă de 1000/((1,05)3)â863,84 RON astfel încât peste 3 ani să dispună de 1000 RON cu care să realizeze plata. Altfel spus, valoarea actuală sau prezentă a unei sume de 1000 RON care trebuie plătită peste 3 ani este de 863,84 RON. În concluzie, atunci când dorim să comparăm sume de bani plătite în momente diferite de timp trebuie sa găsim un numitor comun, sau sa le evaluăm la acelaşi moment de timp. Spre exemplu, este mult mai avantajos sa plăteşti la un credit 1000 de lei in primii 15 ani si 2000 lei in ultimii 15 ani decât sa plăteşti 2000 de lei in primii 15 ani şi 1000 de lei în ultimii 15 ani.

Pe baza principiilor enunţate mai sus se determină de altfel si bine cunoscuta dobânda anuală efectivă (DAE) care reflectă costul total al unui împrumut, ţinând cont atât de dobândă cât şi de celelalte comisioane asociate unui credit. În cele ce urmează, reluând exemplul ZF pe baza datelor BNR, voi determina un indicator denumit cost anual echivalent (CAE) pentru un credit de echivalentul a 60.000 de euro, acordat în lei, euro sau franci elveţieni care va ţine cont atât de dobândă, cât şi de variaţiile cursului valutar. Astfel, voi determina costul „real” în lei al celor trei credite, exprimat în procente pe an, exact ca şi dobânda anuală efectivă. Acest indicator, deşi conceptual uşor diferit, este extrem de asemănător cu DAE. Poate fi interpretat ca un DAE care ţine cont şi de deprecierea leului faţă de celelalte valute.

 

Ipotezele utilizate

Calculul CAE pentru fiecare credit se va baza pe sumele plătite în perioada ianuarie 2006 – septembrie 2016 transformate în lei, iar pentru perioada următoare, respectiv octombrie 2006 - decembrie 2035 se va considera că se va plăti aceeaşi sumă în lei ca şi în luna septembrie 2016. Această presupunere este una comună la determinarea DAE, care ia în considerare dobânda existentă la acel moment chiar dacă în timp aceasta variază.  Astfel, nivelul DAE este determinat la un moment în timp. Dintr-o perspectivă tehnică, DAE reprezintă acea rată de actualizare care egalează valoarea actuală a tuturor plăţilor efectuate în contul unui credit cu suma împrumutată.

 

Rezultate

Cum arată calculele? Cei care au luat un credit de echivalentul a 60.000 de euro în anul 2006 plătesc  un cost mediu de circa 7,55% pe an la lei, 6,80% pe an la euro şi 7,68% pe an în cazul împrumutului denominat în franci elveţieni. Rezultatele modifică parţial ierarhia determinată fără a lua în considerare conceptul de valoare timp a banilor în sensul că acum debitorii în euro sunt cei mai avantajaţi, urmaţi de cei care au preferat moneda naţională. Trebuie subliniat că, strict din perspectiva costurilor, acestea sunt foarte apropiate, ecartul dintre lei şi franci de exemplu fiind de circa 0,13 pp. pe an. În ipoteza conversiei la cursul istoric, costul mediu al creditelor denominate în franci devine 5,61% pe an, semnificativ mai redus decât al celorlalte valute.

 

Concluzii

Se poate observa din aceste calcule că, în pofida deprecierii de proporţii a leului faţă de franc costurile calculate pentru toată perioada creditului sunt comparabile cu cele în lei, întrucât la împrumuturile cu scadenţă îndelungată, dobânda are o pondere foarte mare în rata lunară, iar dobânzile la franci au fost semnificativ mai mici decât cele la lei. De altfel, într-un articol viitor merită o dezbatere mai amplă riscul de rată a dobânzii asociat unui credit ipotecar în lei, o eventuală manifestare a acestuia putând avea consecinţe importante asupra ratei lunare de plată. Mai mult, în pofida deprecierii leului faţă de euro, din perspectiva costurilor determinate actuarial, creditele în euro au reprezentat cea mai ieftină opţiune pentru debitori.

Aşa arată calculele în acest moment, iar modificările viitoare ale cursului valutar sau ale ratelor de dobândă vor conduce la obţinerea unor rezultate diferite într-o direcţie sau alta.

În final, aş dori să subliniez încă o dată că aceste calcule se referă strict la costul anual echivalent suportat de debitori. Sigur că, din perspectiva serviciului datoriei, este mult mai dificil să plăteşti o rată cu 40-50% mai mare în anul 2016 comparativ cu perioada 2006-2007 cum este cazul celor împrumutaţi în franci elveţieni. Dar, din perspectiva costurilor, care încă o dată reprezintă doar o componentă a problemei studiate, acestea sunt relativ apropiate în acest moment pentru cele trei credite.

Vedeţi calculele integrale aici

 

Bogdan Dumitrescu este Conferenţiar universitar doctor, Departamentul de Monedă şi Bănci, Facultatea de Finanţe, Asigurări, Bănci şi Burse de Valori, Academia de Studii Economice din Bucureşti, Şef serviciu Consiliul Fiscal

Notă: Opiniile exprimate sunt opinii personale ale autorului şi nu implică instituţiile cu care acesta este asociat.

 
Cuvinte cheie:
opinie
, Bogdan Dumitrescu
, franci elvetieni
, credite ipotecare
Vizualizari:
Printeaza
zf.ro
Închide