Cum se calculează impozitul pe clădiri în 2016?

30 ian 2016 Autor: Roxana Rosu

Noile reglementări legale cu privire la impozitul pe clădiri au adus atât surprize plăcute, cum este reducerea semnificativă a cotei pentru firmele care au clădiri cu utilizare rezidenţială, dar şi mai puţin plăcute, în cazul proprietarilor de case şi apartamente folosite ca locuinţă, care vor plăti din acest an cu până la 30% mai mult.
 
„Fiecare contribuabil trebuie să evalueze care este statutul lui. Este o matrice simplă, şase categorii de contribuabili. Sunt persoană fizică şi am o clădire rezidenţială sau nerezidenţială ca utilizare sau cu utilizare mixtă sau sunt persoană juridică cu clădire folosită rezidenţial, mixt sau nerezidenţial“, a spus la ZF Live Adrian Vascu, senior partner la Veridio şi fost preşedinte al ANEVAR.
 
Astfel, o persoană fizică cu o clădire folosită rezidenţial nu trebuie să facă niciun demers, urmând ca autorităţile locale să calculeze impozitul, în condiţiile unei creşteri a bazei de impozitare de la 935 lei la 1.000 lei în acest an. Un astfel de proprietar va plăti un impozit majorat cu maximum 30% faţă de nivelul de anul trecut.
 
Dacă o persoană fizică are un sediu de firmă pe apartament, respectiv un PFA care nu are activitate acolo, se consideră că deţine o clădire cu domiciliu fiscal fără activitate şi va fi impozitat tot pentru utilizare rezidenţială. Este posibil însă să fie obligat să depună o declaraţie în acest sens. Dacă o persoană fizică are un apartament care este sediu de firmă cu activitate suspendată la 31 decembrie 2015, se consideră persoană fizică cu clădire cu domiciliu fiscal fără activitate economică şi plăteşte impozit tot ca rezidenţial.
 
O altă situaţie prevăzută în normele de aplicare a Codului fiscal se referă la persoana fizică care are şi  activitate economică în apartament, dar în contractul dintre ea şi firmă nu se precizează ce suprafaţă foloseşte. În acest caz, dacă utilităţile sunt deduse de firma care are sediul în apartament, atunci se consideră clădire nerezidenţială şi impozitul creşte, cota de neimpozitare fiind acum 0,2-1,3%, faţă de 0,1% anul trecut. În Bucureşti, cota e 0,2%, stabilită de Consiliul General.
 
Dacă însă, este vorba de o persoană fizică, cu activitate economică în apartament, fără suprafaţă declarată, dar utilităţile sunt plătite de ea, atunci clădirea este considerată rezidenţială.
 
În acest caz, proprietarul trebuie practic să calculeze ce variantă este mai avantajoasă pentru el.
 
„Dacă firma mea este chiriaşă în apartamentul meu, atunci mai bine plătesc eu utilităţile şi rămân cu impozit pe rezidenţial. Dacă însă am un apartament şi l-am închiriat unei alte firme, care foloseşte de exemplu o cameră, fără suprafaţa declarată în contract, fac un calcul şi văd dacă e mai bine să deduc utilităţile sau nu“.
 
În ceea ce priveşte situaţia în care clădirea este deţinută de o firmă, Codul Fiscal aduce veşti bune proprietarilor, cota de impozit scăzând semnificativ pentru utilizarea rezidenţială.
 
„De exemplu, dacă ai 10 apartamente pe firmă, înainte plăteai un impozit de 0,5-1,5% din valoarea de inventar a apartamentelor. Acum cota este 0,08-0,2% dintr-o valoare stabilită de un evaluator privind valoarea impozabilă a apartamentelor. Din experienţa mea, valorile impozabile nu sunt mult diferite de cele din contabilitate“, a mai spus Adrian Vascu.
 
În Bucureşti cota este 0,08%.
 
Fostul preşedinte ANEVAR a precizat că metodologia de evaluare a clădirilor este foarte strictă din acest an, scopul fiind eliminarea interpretărilor de orice fel. „Vor fi creşteri şi scăderi de impozite, dar o reaşezare generală, care va fi o bază foarte bună de la anul pentru predictibilitatea impozitelor“.
 
Astfel, din acest an, toate clădirile cu utilizare rezidenţială din România au aceeaşi cotă de impozitare şi toate clădirile care au utilizare nerezidenţială au acelaşi impozit, indiferent cine e proprietar.
 
„Anul trecut, dacă o persoană fizică construia un hotel, plătea cât plătea un proprietar de apartament. Acum plăteşte cât plăteşte şi persoana juridică deţinând acelaşi hotel“.
 
Cine trebuie să facă evaluarea anul acesta
 
Codul Fiscal stabileşte două categorii de contribuabili care trebuie să depună reevaluări ale clădirilor în acest an, pentru a nu avea o cotă majorată de impozit.
 
În primul rând este vorba de persoanele juridice care nu şi-au reevaluat activele în ultimii trei ani şi care, dacă nu o fac acum, vor plăti o cotă de impozitare majorată de 5%, în loc de 0,2-1,3%. Este cazul companiilor care au înregistrat ultima reevaluare în evidenţele contabile la 31 decembrie 2012.  În schimb, cei care au făcut evaluarea în 2013 de exemplu pot face o reevaluare acum, fiind posibil ca noile reguli şi valori impozabile să îi avantajeze, să funcţioneze ca o optimizare fiscală.
 
A doua categorie de contribuabili sunt persoanele fizice care au clădiri nerezidenţiale şi care nu şi-au reevaluat în ultimii 5 ani valoarea fiscală, aceştia urmând să plătească o cotă majorată de 2% dacă nu depun raport de evaluare. „Dar acest lucru încă nu funcţionează pentru că persoanele fizice care deţin clădiri nerezidenţiale sunt o noutate, nu au istoric, nu au depus niciodată declaraţie că ar avea clădiri nerezidenţiale. În acest caz se va calcula din 2021“.
 
Raportul de evaluare ar trebui depus până la 31 martie, dar evaluatorii sfătuiesc contribuabilii persoane juridice să ceară rapoartele din timp, pentru a nu se crea aglomerări în ultimele zile.
 
Utilizarea mixtă pentru clădirile persoanelor fizice
 
Un exemplu de utilizare mixtă pură este situaţia unui bloc de locuinţe care are la parter spaţii comeciale, în acest caz urmând ca proprietarul să plătească ca până acum pentru apartamente, iar pentru magazine impozitul se va calcula cu cota de clădire nerezidenţială aplicată la valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare.
 
Există însă situaţia în care suprafeţele nu sunt clar delimitate, nu reies din cadastru. Este cazul unui apartament de trei camere, de 100 mp, din care o cameră, 20 mp, este folosită pentru masaj sau altă activitate economică. „Autoritatea locală calculează impozit rezidenţial pe cei 80 mp folosiţi ca locuinţă, iar pentru cei 20 mp cu activitate economică proprietarul face un raport de evaluare, evaluatorul va evalua întreaga locuinţă ca fiind nerezidenţială, duce raportul la primărie şi primăria pentru cei 20 mp calculează valoarea impozabilă pro-rata.“
 
Practic, la un apartament de 100 mp folosit mixt, în Bucureşti, pentru cei 80 mp folosiţi rezidenţial se plăteşte un impozit de 300 lei, iar pentru cei 20 mp folosiţi cu activitate economică, însemnând 20% din aceeaşi valoare impozabilă, se plăteşte încă 160 lei. Anul trecut, proprietarul plătea un pic peste 300 lei doar ca rezidenţial.
 

 

Articol publicat în ediţia tipărită a Ziarului Financiar din data de 27.01.2016

 
Cuvinte cheie:
cladiri
, impozit
, caz
, firme
, scadere
, crestere
Vizualizari:
Printeaza
zf.ro
Închide