"Este clar ca voi sta pe termen lung in business-ul acesta. Itipoti da seama de acest lucru de cand intri in mall", spune Dascalu,dintr-un birou aflat in cadrul centrului comercial Iulius Mall dinTimisoara, cea mai recenta investitie finalizata de catreantreprenor, in valoare de 60 de milioane de euro, ce a presupusextinderea proiectului.
Dascalu este unul dintre cei mai indatorati antreprenoriromani, aceasta categorie de investitori fiind cea mai expusa inaceasta perioada in care majoritatea pietelor au scazut, iarimobiliarele nu au facut exceptie. Iar dupa circa 10 ani deinvestitii masive in piata centrelor comerciale, unde a ocupatorase cheie din tara, poate ca unii s-ar fi asteptat ca Dascalu sacaute ajutor extern.
"Intr-o perioada de criza nu cauti parteneri", spune Dascalu,referindu-se la faptul ca actualii investitori interesati deachizitii vor sa cumpere la preturi mici si pot incurca mersulafacerii.
"Trecem printr-o perioada grea, dar in care tot managementulstie ce are de facut. Un potential partener trebuie sa vina cuvaloare adaugata, ceea ce nu inseamna numai un aport financiar. Sidaca as vinde, iti pui urmatoarea intrebare: ce fac cu banii? Nufac chestia asta pentru bani. Conduc o companie pe care eu oconsider in continuare tanara si care imi propun sa creasca de la oluna la alta", spune proprietarul Iulius Group.
Credite de peste 300 mil. euro. Omul de afaceri iesean s-aextins cu ajutorul unor credite de la banci precum Eurohypo sauUniCredit Tiriac, care l-au finantat cu peste 300 de milioane deeuro pentru dezvoltarea actualei retele de malluri. In conditiilein care nivelul chiriilor a scazut in toata piata, pe fondulcontractiei consumului, veniturile din exploatarea mallurilor vorscadea la randul lor.
"Daca esti intr-o pozitie in care ai proiecte bune, lucrurilesunt in regula. Noi n-am avut niciodata chirii prea mari, iar acumnivelul lor s-a stabilizat. Nu mai putem vorbi de reduceri noi dechirii, cum am avut pentru perioade de trei-sase luni, pentru oserie de clienti. Chiar si chiriasii au luat masuri de reducere acosturilor, iar de acum ne uitam la piata doar in sus", afirmaDascalu.
Cu alte cuvinte, Dascalu apreciaza ca momentul critic a trecut,dupa ce in luna august omul de afaceri aprecia ca primele sase luniau fost cele mai grele, motiv pentru care a fost nevoit sa operezereduceri de chirii de 20% pentru o serie de chiriasi.
Cu toate acestea, Dascalu vede un scenariu prin care ar putealasa din mana afacerea cu malluri, pe care a invatat-o in specialin Statele Unite, una dintre cele mai dezvoltate piete pe segmentulde retail. "Vreau sa-mi formez o echipa de management care sa sepoata descurca fara mine, iar eu sa ma pot ocupa mai mult defamilie sau de alte lucruri", spune Dascalu, pentru care insa acestscenariu pare destul de indepartat, tinand cont ca omul de afaceriare doar 40 de ani.
Cu toate acestea, implicarea sa in viata de zi cu zi amallurilor este destul de redusa. Din acest motiv, ieseanul spuneca nu are propriul birou in mallul de la Timisoara. Nu are nevoie,deoarece nu intervine in
"bucataria" proiectului, aceasta fiind treabamanagementului local.
"Bineinteles ca, atunci cand ajung in oras, ma pun in pieleaclientului sa incerc sa vad lucrurile cu alti ochi. Apoi, ca oriceproprietar, cand intru in mall, fac trei liste cu lucrurile careconsider ca nu sunt in regula pentru a fi remediate", spuneDascalu, care conduce o echipa formata din 900 de oameni deoarece adecis sa pastreze "in house" majoritatea serviciilor conexeadministrarii mallurilor, de la inchirierea spatiilor si pana laserviciile de paza si curatenie.
Cand va urma Iulius Mall 5? Iar cum exit-uleste deocamdata departe, trebuie sa existe un nou pas in afacerealui Iulian Dascalu. In primul rand va fi lansarea proiectului mixtPalas din Iasi, programata pentru septembrie 2011, cu o intarzierede un an fata de termenul initial, dar un nou Iulius Mall, cunumarul cinci, pe cand posibil?
"Daca se indreapta economia, continuam dezvoltarea. Nu vrem safacem greselile facute de altii, care au mers sa investeasca inzone unde piata era ocupata", spune Dascalu.
Mallul din Suceava este cel mai complicat la ora actuala pentruIulian Dascalu. In Iasi detine cel mai vechi mall din oras, iarpopulatia, de trei ori mai mare decat in Suceava, poate sustine sivanzarile unor proiecte precum Felicia Shopping Center, MoldovaMall sau ERA Shopping Park.
In Cluj clientii au cam fost impartiti in mod aproape egal cuproiectul Polus Center, iar potentiala concurenta a facut pasiinapoi, astfel ca pentru urmatorii ani va fi liniste.
La Timisoara, odata cu extinderea mallului, este putin probabilca in urmatoarea perioada bancile sau dezvoltatorii sa seaventureze in inceperea unui proiect nou, dar la Suceava competitiaexista deja - Suceava Shopping City, mallul Galleria sihipermarketul Real, alaturi de Iulius Mall, inseamna spatiicomerciale de peste 100.000 de metri patrati, echivalentul
populatiei orasului si mult peste media altor zone dintara.
"Si Suceava trebuia sa fie o zona buna. Noi cu mallul, iar ei(Argo Real Estate, proprietarii Suceava Shopping City - n.r.) cugaleria comerciala. Au fost insa construite si alte proiecte. Cutoate acestea, pot spune ca s-a stabilizat si mallul de acolo, iaranul viitor vor fi schimbari majore", spune Dascalu, la circa un ande la inaugurarea proiectului.
Niciun plan pentru Bucuresti. Daca Suceavareprezinta cea mai mica piata pentru un Iulius Mall, mareaprovocare ar veni din dezvoltarea unui proiect in Bucuresti. Omulde afaceri este enigmatic cand vine vorba de realizarea unui mallin Capitala: "Intrebati-ma in 2011", spune ieseanul, care nu detinein prezent teren in Bucuresti.
"Bucurestiul este un oras plin de proiecte. Trebuie analizatapiata si sa vii cu un concept nou. Nu avem teren in Bucuresti. Nuam avut niciodata ca strategie sa cumparam terenuri fara sadezvoltam pe ele", precizeaza antreprenorul.
El chiar condamna campania agresiva a dezvoltatorilor dinultimii ani, care au anuntat in anumite orase cate cinci sau chiarmai multe proiecte, desi era evident ca populatia nu poate sustinevanzarile acelor centre comerciale. "De aia suntem in situatia deacum. Va fi foarte interesant ce vor face o serie de dezvoltatoricu proiectele construite", spune Dascalu.
Anul acesta a adus primele inchideri de centre comerciale noi -Armonia Center din Braila si Trident din Sibiu suspendandu-siactivitatea dupa doar cateva luni de functionare. Pe de alta parte,zeci de proiecte comerciale anuntate au fost puse in asteptare,astfel ca acum in constructie mai sunt doar patru proiecteimportante - Atrium Center Arad, Gold Plaza Baia Mare, Polus CenterConstanta si Sun Plaza in Bucuresti.
In conditiile in care planurile mai multor dezvoltatori de aconstrui cinci, opt, zece sau chiar douazeci de malluri au fostdrastic ajustate, Iulian Dascalu va ramane pentru o buna perioada"regele mallurilor", desi recunoaste ca acest titlu nu il onoreaza."Suna rau acest titlu. Nu-mi place. Nu sunt o persoana care salanseze o asemenea denumire, dar ce pot sa fac?"
In topul proprietarilor de centre comerciale din Romania se maigasesc fondul austriac de investitii Immoeast, cu trei proiecte(Armonia Center Arad, Polus Center Cluj si Euromall Pitesti),compania israeliana GTC (Galleria Suceava, Buzau si Piatra Neamt),Anchor Grup (Plaza Romania si Bucuresti Mall) sau familia Adamescu(Unirea Shopping Center Bucuresti si Brasov).
Dascalu, in schimb, se diferentiaza de acesti dezvoltatori prinmai multe aspecte: a construit in 2000 primul centru comercialmodern in afara Capitalei, la Iasi, la doar un an dupa deschidereaproiectului Bucuresti Mall.
Detine toate cele patru proiecte sub acelasi brand - Iulius Mall- iar proiectul din Timisoara a devenit, in urma extinderii, celmai mare mall din afara Bucurestiului, cu o suprafata inchiriabilade 64.000 de metri patrati.
Este actionar unic, spre deosebire de familia Adamescu,care detine pachetul majoritar din Unirea Shopping Center,societate listata la bursa.
Cum se traduce in bani afacerea. Prima jumatatede an i-a adus venituri de 19 milioane de euro din chirii, dupa cepe parcursul anului trecut veniturile din exploatarea mallurilors-au ridicat la 35 de milioane de euro, potrivit datelor comunicateanterior de catre reprezentantii firmei.
Ca urmare a faptului ca mallul din Suceava nu a operat peintreaga durata a anului trecut, iar extinderea de la Timisoara afost finalizata recent, incasarile lui Dascalu ar putea depasi 40de milioane de euro anul viitor, cu conditia ca toate cele patrumalluri sa functioneze la capacitate maxima.
"Toti oamenii de afaceri au muncit mai mult in acest an. Trebuiesa ne adaptam la noua situatie, care reprezinta o provocare pe caretrebuie sa o depasim alaturi de chiriasi. Vorbim mai mult cu ei,pentru a face strategiile de atragere a oamenilor in mall, aceastafiind singura varianta prin care pot creste vanzarile. Avem incontinuare un grad de ocupare de 95-96% pentru fiecare mall", spuneDascalu.
In conditiile in care investitiile in cele patru malluri s-auridicat la aproximativ 270 de milioane de euro, proiectelefurnizeaza acum un randament mai mult decat satisfacator, incluzandaici costurile financiare sau cele de administrare a proprietatii.Printre cei mai importanti chiriasi ai retelei de malluri se numaracompanii internationale, precum Auchan, Inditex, Bricostore, Mangosau Cinema City, dar si retaileri locali precum Altex sauLeonardo.
"Am avut o strategie aparte pentru fiecare retailer. Am fostalaturi de clientii prezenti in toata reteaua. Unii aveau problemeinterne: nu-si aprovizionau magazinele sau aveau preturi prea mari.Altii au deschis magazine in anumite zone fara a face studii depiata relevante inainte, iar acum trebuie sa aleaga inchidereaanumitor unitati. In cazul nostru, neavand chiriile prea mari,pentru multi retaileri aceasta nu a fost o problema pe termen lung.Aveau nevoie doar de o imbunatatire a cash-flow-ului", explicaDascalu.
Cand vine vorba de "reteta" de dezvoltare a mallurilor dinportofoliu, ieseanul este insa mult mai secretos. "De ce este oatmosfera placuta in mall si oamenii vor sa revina, acestea suntdetalii si anumite secrete profesionale pe care nu doresc sa lespun. Pot sa va spun in schimb ca ne intereseaza crearea uneiatmosfere placute, sa oferim servicii de calitate si un mix deprofile mai complex in fiecare dintre mallurile noastre",
spune Dascalu, care a ajuns sa detina aproape 180.000 demetri patrati de mall, respectiv peste 10% din piata de profil.
Cum a inceput totul? "In lumea afacerilor amintrat la inceputul anilor '90 prin intermediul unui lant de retailspecializat pe incaltaminte, business pe care l-am dezvoltat panain anul 1996. Evoluasem excelent pe piata ieseana cu reteaua Iuliuspe care intentionam sa o vand sub acest brand, dar incepand cu 1996m-am orientat catre ideea unui centru comercial", povestea recentDascalu intr-un interviu in Ziarul Financiar.
Pasul cel mai important a fost deschiderea in aprilie 2000 aproiectului Iulius Mall din Iasi, in 2005 a urmat proiectul dinTimisoara, oras in care Dascalu a absolvit Facultatea de Economiesi Administrarea Afacerilor. Ultimii trei ani au adus alteinaugurari succesive: Iulius Mall Cluj in 2007, Suceava siextinderea Iulius Mall Iasi in 2008, iar in acest an extindereaIulius Mall Timisoara.
"M-am uitat la cifre, la potentialul economic al Romaniei, amcomparat realitatile romanesti cu ce am vazut in Statele Unite siin statele din vestul Europei si mi-am zis ca nu se poate saramanem atat de jos. Ideea de baza a fost aceea de a incerca cevanou pe piata, ceva care sa placa, «o reteta» de retail care sadetermine oamenii sa revina", spunea Dascalu, iar ideea pare sa fireusit.
Peste 30 de milioane de oameni intra acum in fiecare an in celepatru centre comerciale, care nu sunt deloc unele comune. Au formecomplicate, care pot deruta, dar si oferi intimitate si surprizecum ar fi descoperirea unor magazine de care nu stiai, pot cuprindeatat multiplex-uri si piscine, cat si buticuri cu Fornetti, o "Casaa Casatoriilor" sau chiar institutii ale statului, precum directiade permise si inmatriculari auto sau serviciul public depasapoarte, cum se intampla la Timisoara, astfel ca toata lumea saisi gaseasca drum pana la mallul lui Iulius.
Sau al lui Iulian. Deoarece intentia de a ramane in afacerepoate fi vazuta si de pe sigla de la intrare.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
