Ca să ajungi la proiectul Cosmopolis, aflat la nord de Capitală,în comuna Ştefăneşti, una dintre căile de acces este prin Pipera.Două pasaje, unul la calea ferată şi altul peste şoseaua de centurăau mai fluidizat din trafic în ultimii doi ani, dar lucrările lapasajul de la Calea Floreasca şi strada Barbu Văcărescu, precum şidrumul pe o singură bandă de pe Pipera-Tunari provoacă încă dureride cap şoferilor, în special la orele dimineţii.
Venind dinspre Pipera-Tunari nu ai acces la acel drum, aflat înpartea stângă, ţinând cont de "regimul de autostradă" al centurii,astfel că eşti nevoit să parcurgi încă 2,5 kilometri până laurmătoarea ieşire de pe centură şi alţi 2,5 kilometri înapoi pecelălalt sens, astfel încât drumul spre Cosmopolis să îţi ajungă pepartea dreapta.
Un drum betonat de câteva sute de metri, presărat cu mai multelimitatoare de viteză cam înalte, leagă centura Capitalei de celmai mare proiect rezidenţial ridicat în comunele din nordulBucureştiului şi una dintre cele mai mari investiţii imobiliarederulate în România până în prezent.
Proiectul este locuit în prezent de peste 350 de familii,respectiv 800 de oameni, care ocupă doar o parte din cele 634 deapartamente şi case finalizate în cadrul complexului.
Gradul de ocupare este mult mai mic decât cel vizat înainte decriză, astfel că şi procesul de construcţie a fost recalculat.
"În 2008 aveam 1.200 de ante-contracte. Printre acestea erau şicontractele cu doi investitori, unul care dorea să cumpere 225 deapartamente şi altul cu 100 de apartamente, care nu au mai găsitfinanţare pentru a completa achiziţiile. Astfel, am comprimattranzacţiile la circa 50 de apartamente cu fiecare dintreinvestitori şi am terminat cu antecontractele dinainte de criză",spune Ahmet Buyukhanli, cel care conduce în prezent dezvoltareaproiectului Cosmopolis, realizat prin intermediul firmei Opus LandDevelopment.
Buyukhanli, care face parte din familia care controleazăafacerea cu apartamente, a luat două decizii strategice în perioadacrizei: a preluat personal conducerea proiectului, astfel că timpde 4-5 zile pe săptămână poate fi găsit în România, şi a renunţatla firma de construcţii care se ocupa de realizarea proiectului,alegând să lucreze doar prin subcontractori monitorizaţi de oechipă internă.
Circa 150-200 de oameni sunt în prezent pe şantierul dinCosmopolis, care finisează câteva vile şi lucrează la alte blocuri,în condiţiile în care până la finalul anului în complex ar trebuifinalizate alte 180 de locuinţe.
Cu 30% mai ieftin
"Am redus costurile de construire cu circa 30% de când a începutcriza şi construim singuri, fără un antreprenor general. Preţurileau scăzut cu acelaşi nivel, de 28-30%", spune Buyukhanli, carevinde în prezent garsoniere în Cosmopolis cu o suprafaţă construităde 50 mp la un preţ de 38.000 de euro, fără TVA.
Dezvoltatorii imobiliari au devenit mult mai flexibili înultimii ani. La intrarea în showroom-ul Cosmopolis este parcat unRenault roşu, care poate fi oferit drept discount cumpărătorilor deapartamente, în funcţie de preferinţe. Unii au maşină, astfel căvor loc de parcare, în timp ce alţii caută alte "bonusuri" pentru acumpăra în prezent un apartament situat totuşi la margineaCapitalei, în condiţiile în care de la etajele superioare alecomplexului pot fi observate turme de oi.
"Toţi au cereri speciale. Practic, trebuie să avem câte un altproiect pentru fiecare client. Am creat produse noi pentrucumpărători. Poate aşa trebuia să fie de la început. Acum, facemrezervarea apartamentului pentru o lună, timp în care bancaverifică dacă acel client este eligibil, se plăteşte avansul, se iaîmprumutul, iar noi oferim garanţie bancară, astfel că şi clientuleste asigurat în situaţia în care nu finalizăm apartamentul", spuneBuyukhanli.
Atmosfera prin complex pare relaxată: copii care se plimbă cubicicleta departe de zona în care sunt ridicate noile blocuri, întimp ce un câine-lup stă liniştit într-un ţarc amenajat deproprietarul unui apartament de la parterul unuia dintreblocuri.
Pe de altă parte, pe un gard de la intrarea în complex un anunţîţi distrage atenţia: "Nu cumpăraţi apartamente în Cosmopolis pânănu vedeţi şi oferta noastră". Buyukhanli spune că este vorba de uninvestitor mai mic, care a cumpărat câteva apartamente pe careîncearcă să le revândă. Sunt mai ieftine? "Cum ar putea fi maiieftine?", se întreabă reprezentantul Cosmopolis, în condiţiile încare investitorii speculativi cumpărau apartamente în perioada2007-2008, când şi preţurile în imobiliare erau mai mari. Oricum,poate merită un telefon, ţinând cont de situaţiile dificile în careau ajuns o parte dintre investitorii speculativi înapartamente.
Anul2009 este în schimb unul de care Buyukhanli nu îşi aminteşte cuprea mult drag. Lucrurile însă au început să se îmbunătăţească dina doua jumătate a anului trecut.
"Au fost luni în 2009 în care nu am vândut nimic. A fost cel mairău an. În 2009 vindeam cam 2-3 apartamente lunar, dar din iulie2010 am ajuns la vânzări de 6-8 apartamente lunar şi am avut chiar10-12. În prezent avem 11 clienţi «în pending»", spuneBuyukhanli.
În funcţie de ritmul de vânzare este stabilit şi ritmul deconstruire a locuinţelor. La sfârşitul lui 2009, lucrările au fostoprite aproape complet şi au fost reluate după circa nouă luni. În2008 firma avea circa 1.000 de muncitori pe şantier, dar în prezentnumărul lor se ridică la 150-200 şi poate creşte până la maximum500, ţinând cont de noile realităţi ale pieţei.
Case de 90.000 de euro
Aceste "noi realităţi" impun însă şi un nou profil de locuinţe.Faza a doua a proiectului, cu o suprafaţă construită de 115.000 demetri pătraţi, ar urma să fie finalizată în decurs de trei-patruani, din care 20.000 de metri pătraţi anul acesta.
Terenul de circa 100 de hectare pe care firma îl deţine înŞtefăneşti permite însă şi derularea altor construcţii, înparalel.
"Vrem ca în 2012 să începem şi a treia fază, la care să lucrămîn paralel. Această etapă ar urma să fie formată doar din case maimici, cu două etaje, trei camere şi o suprafaţă de 106 metripătraţi, la preţuri de 90.000 de euro plus TVA, în grupuri de câteopt".
Această etapă s-ar "mula" mai mult una dintre cerinţele claseimedii: dacă tot mă mut în afara oraşului, măcar să stau într-o"casă pe pământ". În plus, la acest preţ TVA-ul perceput ar fi de5%, mult mai mic faţă de nivelul de 24% cu cât sunt impozitatetranzacţiile cu locuinţe mai scumpe de 380.000 de lei (93.000 deeuro) vândute de persoane juridice.
Până în prezent, în cadrul proiectului au fost construite doarvile de mari dimensiuni, cu preţuri de 300.000-400.000 de euro, şiapartamente în blocuri cu până la zece etaje, unele având suprafeţeprea mari pentru posibilităţile cumpărătorilor din aceste zile.
Câte apartamente mai sunt acum de vânzare în Cosmopolis? Înblocurile finalizate, deşi circa 200 de apartamente sunt încănelocuite, dezvoltatorii mai au doar 15 unităţi spre vânzare, întimp ce din cele 180 de apartamente care ar trebui finalizate înacest an, sunt vândute doar ceva mai mult de 20 de unităţi.
Per total, conform noilor calcule, în cadrul complexului arputea fi ridicate peste 8.000 de locuinţe, într-un termendeterminat în momentul de faţă doar de evoluţia cererii pentrulocuinţe. Puţine sunt proiectele în care au fost ridicate până înprezent mai mult de 1.000 de apartamente noi pe piaţa locală,astfel că varianta celor 8.000 de locuinţe este deocamdată greu deimaginat.
Cu toate acestea, proiectul încearcă să ofere facilităţilenecesare astfel încât să te poţi rupe de oraş pentru câteva zilefără a avea prea multe lipsuri. Proiectul are un club cu ponei, iarperiodic este adus şi un cal pentru echitaţie, are terenuri detenis, baschet şi sală de fitness "în aer liber", un supermarket şio grădiniţă. "Va fi şi o pizzerie, o cafeterie şi o farmacie,depinde de operatori când, dar noi sperăm că în acest an".
Pe un teren de 100 de hectare pot fi construite foarte multelucruri, ţinând cont că ridicarea unui mall precum Sun Plaza sauCotroceni Park se face pe un lot de doar 5-10 hectare. "Dacă cinevaeste interesat să construiască ceva ce poate aduce valoareproiectului nostru, putem discuta vânzarea unor porţiuni deteren".
Până atunci, compania va pune la dispoziţia autorităţilor oporţiune din teren pentru construirea unui drum care să legeproiectul de comuna Tunari, proiect care va crea un nou acces spreCosmopolis prin care ar fi evitaţi cei cinci kilometri parcurşisuplimentar pe centură. Acest drum ar putea fi gata chiar în acestan, iar la câteva sute de metri distanţă se vede capătul viitoareiautostrăzi spre Ploieşti, care ar urma să crească traficul dinzonă, ridicând astfel vizibilitatea complexului de locuinţe.
Un asemenea proiect implică investiţii importante deinfrastructură, dar şi pentru legarea la utilităţi. Cosmopolis areo staţie de epurare proprie, în timp ce pentru racordarea la curentau fost traşi şapte kilometri de cabluri din Afumaţi, o investiţiede 4,5 milioane de euro, potrivit lui Buyukhanli.
Cât costă să stai în Cosmopolis
"Taxele de administrare diferă în funcţie de suprafaţaapartamentului şi numărul de persoane care locuiesc în el. Spreexemplu, pentru un apartament de 60 de metri pătraţi utili, în carelocuiesc două persoane, taxa lunară de administrare este de 250 delei, sumă în care este inclusă paza, întreţinerea spaţiilor verzişi a piscinelor, curăţenia spaţiilor comune, lifturile, apa,gunoiul, padocul pentru câini vagabonzi în care sunt strânşi câiniicare mai vin pe lângă blocuri şi transportul până la staţia demetrou Pipera", spune Claudia Nedelcu, directorul de marketing alCosmopolis.
Restul utilităţilor - gazele şi electricitatea - sunt furnizateşi contorizate de către Distrigaz Sud şi Enel, astfel că sumele deachitat variază în funcţie de consum.
Buyukhanli estimează valoarea totală a investiţiei realizatepână în prezent în Cosmopolis la circa 180 de milioane de euro, ceamai mare a familiei sale, care deţine în Turcia mai multe hotelurişi dezvoltă alte proiecte rezidenţiale.
Pe drumul spre Cosmopolis, pe Pipera-Tunari, se află însă şiproiectul My Dream Residence, dezvoltat de alţi investitori dinTurcia, acţionarii firmei Plus Development. My Dream a intrat îninsolvenţă, iar apartamentele au fost scoase la licitaţie, deşi seaflă mai aproape de centrul Capitalei.
Cu toate acestea, proprietarul Cosmopolis îşi priveşte cu alţiochi proiectul. "Cred că am făcut o treabă bună în Cosmopolis.Este ceva ce nu s-a mai făcut în Bucureşti. În construcţii estemult de muncă şi mereu mai apar probleme, dar suntem aici să lerezolvăm", conchide Buyukhanli.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
