Business Construct

Proiectele imobiliare, în vârtejul insolvenţelor. "Încă este criză afară. Încercăm să mai atragem investitori"

Proiectele imobiliare, în vârtejul insolvenţelor. "Încă este criză afară. Încercăm să mai atragem investitori"

Autor: Cristi Moga

05.09.2010, 23:55 177

Reţeta ieşirii din insolvenţă este aceeaşi fie că este vorba deo afacere imobiliară, din retail sau producţie. Găsirea unei noisurse de finanţare, aşa-numiţii "fresh money", poate face diferenţadintre un faliment sau o reorganizare reuşită.
Iar cum în această perioadă banii pentru investiţii imobiliare suntpuţini, după ce în ultimul an dezvoltatorii s-au aflat în "zodiain­solvenţei", următoarea etapă ar putea fi cea afalimentelor.
"Se lucrează încă la planul de reorganizare. După cum ştiţi, acestase poate face şi în doi ani. Noi nu ne gră­bim", spune GeorgePădure, unul din­tre acţionarii firmei Sigma Proiect Development,aflată în insolvenţă.
Pădure, fost primar al sectorului 1 din Bucureşti, a intrat pepiaţa imobiliară din Bucureşti cu un proiect de mari dimensiuni în2007, în plin avânt al pieţei de profil.
A început atunci să construiască, alături de un grup de investitoribelgieni, un proiect de 270 de apartamente în zona Bucureştii Noi,după care a ridicat rapid miza, cum­părând un teren în Colentinapentru un ansamblu cu circa 1.500 de apartamente.
La câteva luni distanţă însă criza începea să-şi facă simţităprezenţa şi pe piaţa imo­biliară locală, astfel că nu a mai fostîncepută construcţia proiectului. Iar cum cea mai mare parte abanilor pentru teren a fost obţinută printr-un credit de la Bank ofCyprus, care trebuia rambursat, acţionarii au decis intrarea debună-voie a firmei în insolvenţă, cu scopul reorganizării.
"Încă este criză afară. Încercăm să mai atragem anumite grupuri deinvestitori deoarece proiectul este mare", mai spune Pădure.
Firma a intrat în insolvenţă de aproape un an. Datoria către Bankof Cyprus este de circa 14 milioane de euro, iar pentru dezvoltareaunui asemenea proiect ar fi necesară o investiţie de circa 70 mil.euro.
Colentina conduce la insolvenţe
Colentina este însă cartierul cu cele mai multe proiecte cuprobleme din Bucureşti. După ce în toamna anului trecut acţionariiCopper Beech Capital au decis intrarea în insolvenţă a firmei caredezvolta ansamblul Blue Tower, mai recent israelienii de la EuroHabitat au intrat şi ei în insolvenţă, la solicitarea unuia dinzecile de clienţi nemulţumiţi de întârzierea proiectuluiPlanorama.
Tot din Colentina ar putea veni însă primul caz de reorganizarereuşită a unui dezvoltator imobiliar important, şi anume firmaCopper Beech Capital, care dez­voltă ansamblul Blue Tower.
"Cei de la Copper Beech au depus un plan de reorganizare, iarinstanţa a dispus exprimarea unei opinii din partea unui practicianîn insolvenţă privind posibilitatea de realizare a planului, careapoi ar trebui votat de către creditori. Dacă va primi aprobarea,există şanse ca planul de reorganizare să fie supus votului până lasfârşitul acestui an, deşi termenele de judecată sunt extrem deîndepărtate, de trei-patru luni de zile", a explicat situaţia ArinStănescu, coordonatorul firmei RVA Insolvency, administratoruljudiciar al Copper Beech.
Firma, controlată de omul de afaceri de origine indiană DineshDhamija, a intrat în insolvenţă tot în toamna anului trecut.
Copper Beech dezvolta ansamblul de locuinţe Blue Tower, format din156 de apartamente, dar la un moment dat lucrările au fost stopatedupă ce firma a început să acumuleze datorii faţă deconstructor.
Cu toate acestea, Arin Stănescu spune că firma nu are nevoie de"fresh money" pentru a finaliza construcţia.
"Nu au venit cu alţi bani în acest proiect deoarece nici nu maieste nevoie de prea mulţi bani pentru a finaliza lucrările, 85%fiind executate. Ei mizează pe vânzarea apartamentelor la preţuriadaptate la situaţia actuală, operaţiune din care pot proveni baniinecesari pentru finalizarea lucrărilor rămase, 15%", a mai spusStănescu.
În urmă cu doi ani, preţurile studio-urilor cu o suprafaţă de 38 demetri pătraţi erau de 47.000 de euro plus TVA. Jumătate dinapartamente au fost însă precontractate de către fondul norvegiande investiţii Romania Invest, în timp ce din restul locuinţelorpuţine au fost cumpărate de utilizatorii finali.
Un rol hotărâtor în relansarea acestui proiect îl va avea însăAlpha Bank, principalul creditor al companiei, după ce banca elenăa acordat dezvoltatorilor un credit de 14 milioane de euro pentruconstrucţie.
Indienii aveau în plan investiţii de 2,5 miliarde de euro înconstruirea a circa 17.000 de locuinţe, iar o parte din fonduri,circa 575 milioane de euro, urma să vină dintr-o finanţare de laBCR.
În total, Copper Beech avea în plan construirea a 17 ansamblurirezidenţiale, dintre care două proiecte erau de mari dimensiuni înlocalităţi situate la nord de Bucureşti, cu câte 5.000 de locuinţe,unul destinat clien­ţilor care îşi permit locuinţe de lux şi unulcu locuinţe "convenabile", care să folosească materiale deconstrucţii mai ieftine, cum ar fi lemnul. În cazul în care greciinu vor accepta planul de reorganizare, Blue Tower ar putea aveasoar­ta proiectului Cortina Residence din Bă­nea­sa, dezvoltat deCefin Real Estate, intrat rapid în faliment. Proiectul cu 271 deapartamente s-a împotmolit undeva la etajul trei al con­struc­ţiei,când pentru 114 locuinţe erau sem­nate antecontracte de vânzare.Dezvoltatorii, firmele Heitman şi Cefin Real Estate, au cerut îniarnă intrarea în insolvenţă a firmei Cefin Real Estate Alpha, iarîn mai a fost pronunţat falimentul. Următorul pas: găsirea unuicumpă­ră­tor de către lichidatorul judiciar BDO BusinessRestructuring. Dar nu doar ei caută cumpărător.
"Suntem în discuţii cu două fonduri de investiţii care ar puteaaduce equity pentru continuarea proiectului. Ei ar trebui săcumpere activul la licitaţie, iar noi suntem dispuşi să le oferimsprijinul pentru continuarea construcţiei. Licitaţia ar trebui săaibă loc în toam­nă. În octombrie vom avea următorul termen şi vomşti mai multe atunci", a declarat Geo Mărgescu, general manager alCefin Real Estate.

Băncile evită falimentul

Băncile şi lichidatorii găsesc cu greu soluţii pentru vânzarea unorpro­prie­tăţi imobiliare de mari dimensiuni scoase la licitaţie.Primul caz important a fost cel de vânzare a terenului de 124 dehectare din Crevedia, în apropierea Bucureştiului, pe caredezvoltatorul britanic European Future Group intenţiona săconstruiască un minioraş cu 6.000 de locuinţe.
Austriecii de la Raiffeisen Bank, care au finanţat achi­ziţiaterenului printr-un credit de 14,6 milioane de euro, s-au văzutnevoiţi ulterior să îl răscumpere prin intermediul companieiPlusfinance, controlată tot de ei.
Pentru a evita acest gen de situaţii, băncile nu se vor mai grăbisă transforme insolvenţele în falimente. Dar pentru asta şidezvoltatorii trebuie să găsească noi soluţii de finanţare şi săaducă preţurile apartamentelor la nivelul la care pot găsicumpărători.

Calendarul insolvenţelor
10 martie 2009:Gigant Construct intră în insolvenţă. Firma trebuia să dezvolte 400de apartamente în zona Trapezului din Bucureşti
25 mai 2009: EFG Crevedia Development intră în insolvenţă. Firmatrebuia să dezvolte un minioraş cu 6.000 de locuinţe înBuftea
1 octombrie 2009: Ozer Construction intră în insolvenţă. Firmaconstruia ansamblul Belleview din Sinaia cu 344 de apartamente.Sigma Proiect Development intră în insolvenţă. Firma ar fi trebuitsă construiască 1.500 de apartamente în Colentina
12 octombrie 2009: Copper Beech Capital intră în insolvenţă. Firmadezvolta proiectul Blue Tower Colentina (foto sus) de 156 deapartamente
9 noiembrie 2009: EFG Crevedia intră în faliment, iar în câtevaluni Raiffeisen cumpără pentru 11 mil. euro terenul de 124 ha
7 decembrie 2009: Plus Development intră în insolvenţă. Compania adezvoltat aproape integral proiectul My Dream Pipera cu 174 deapartamente
8 decembrie 2009: Gigant Construct intră în faliment. Terenul de laTrapezului este în procedură de valorificare prin licitaţie.
22 ianuarie 2010: Cefin Real Estate Alpha intră în insolvenţă.Firma trebuia să dezvolte proiectul Cortina Residence (foto mijloc)cu 271 de apartamente în Pipera
7 mai 2010: Tribunalul pronunţă falimentul Cefin Real Estate Alpha.Terenul şi proiectul ar putea fi scoase la licitaţie întoamnă
30 iunie 2010: Euro Habitat intră în insolvenţă. Compania a începutde mai bine de cinci ani proiectul Planorama din Colentina
(foto jos), Bucureşti. Decizia a fost contestată
8 iulie 2010: Impact Developer & Contractor intră îninsolvenţă. Compania a construit mai mult de 1.000 de apartamenteîn România
5 august 2010: Impact anunţă suspendarea temporară a procedurii deinsolvenţă

Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels

AFACERI DE LA ZERO