Piaţa imobiliară din Bucureşti ar putea înregistra în următorul an o creştere uşoară a chiriilor, mai ales în zonele de top, alte noutăţi aşteptate fiind intrarea unor investitori străini noi care să cumpere clădiri de birouri şi modificarea structurii cererii, care ar putea fi dominată de companiile din domeniul financiar-bancar.
„În următorul an, am putea vedea o creştere uşoară a chiriilor, mai ales în zonele prime, cu clădiri deja ocupate. De la 16 euro mp la 17-18 euro mp, preţul nominal. Am început să vedem şi primele preţuri headline de 18,5 euro, dar pentru suprafeţe mici“, a spus Andreea Păun, consultant imobiliar, la ZF Live. În ceea ce priveşte cererea, dominată acum de firmele de IT&C, se aşteaptă un aflux crescut din zona financiar-bancară, fiind posibil inclusiv ca un jucător mare de profil să aducă o divizie nouă aici.
Pe piaţa locală s-a observat în ultimii ani o stabilizare a chiriilor şi în perioada următoare se aşteaptă o constanţă, evoluţie benefică pentru dezvoltatori, care se pot baza pe un venit stabil şi bun.
În prezent, chiria nominală (headline) este 15-16,5 euro mp în zonele semicentrale, precum Cotroceni, iar contractele se încheie pe minimum 7 ani. Chiria efectivă este cu 20-25% sub preţul nominal, respectiv 12-13 euro mp pe zona semicentrală, la o clădire de clasa A.
Cea mai recentă tranzacţie pe această piaţă este cea anunţată miercuri de AFI Europe, care vinde trei clădiri din cele cinci dezvoltate în Bucureşti. În opinia consultantului, vânzarea AFI 1-3 este un semnal bun pentru piaţă, modelul de business al investitorilor israelieni fiind să construiască proprietăţi de clasa A pe care apoi să le vândă. „Era de aşteptat ca dezvoltatorul să se orienteze spre un exit având în vedere chiriaşii pe care îi are şi durata contractelor, care fac activul bun de vânzare. Proiectul este la maturitate.“
La AFI 1-3 sunt doi chiriaşi de suprafeţe mari: Endava şi Telus, operator canadian de telefonie, iar în AFI 2 este şi Electronic Arts, companie care produce jocul Fifa şi care ocupă 10.000 mp, aproape toată clădirea.
Valoarea tranzacţiei pentru cele trei clădiri de birouri din apropierea mallului AFI Cotroceni este de 92,7 milioane de euro cu un randament de 7,75%. De asemenea, compania vrea să vândă şi 4&5 tot cu acelaşi randament. Ceea ce nu se ştie încă este numele cumpărătorului şi dacă el este deja prezent pe piaţă sau nou intrat.
„Piaţa locală este dominată de 2-3 jucători, abia anul trecut am început să vedem intrări noi, cum a fost fondul german GLL, care a cumpărat Floreasca Park şi Victoria Center.“
Intrarea unor nume noi pe piaţa de birouri depinde de posibilităţile de investiţii pe care le găsesc aici, având în vedere că rareori un fond de investiţii intră pe piaţă pentru a achiziţiona un singur produs, o singură clădire.
Acest tip de investitori preferă să preia un portofoliu de clădiri, să aibă posibilitatea de a cumpăra mai multe clădiri cu calităţi similare.
În ultimii ani s-au putut observa în repetate rânduri diferenţele de strategie între investitori. Astfel, dacă suedezii de la Skanska au un model de exit mai rapid, ei scoţând clădirile la vânzare imediat după ce găsesc chiriaşii, Globalworth, unul dintre cei doi jucători principali, alături de NEPI, preferă să cumpere clădiri şi să obţină venituri din chirii. „Globalworh este foarte constant, cumpără clădiri de birouri şi nu se întrevede un exit în următorii ani.“
Alte fonduri de investiţii caută o diversificare a portofoliului, cumpără clădiri de birouri şi acumulează chirii, în timp ce fondurile de pensii străine care investesc în imobiliare au un apetit mai scăzut pentru risc pe termen lung.
Este clar însă că în ultimii ani clădirile de birouri s-au dovedit componenta cea mai stabilă pe piaţa imobiliară, iar cu cât clădirea e mai mare cu atât asigură un preţ mai bun la exit, pentru că permite flexibilitate chiriaşilor pentru extindere viitoare.
„Consultanţii consideră că o clădire de clasa A premium trebuie să aibă peste 10.000 mp, cu minim 1000 mp pe etaj şi posibilităţi de extindere„.
O altă tendinţă aşteptată pe piaţă este dezvoltarea segmentului industrial, pe lângă cel de birouri, pe fondul creşterii economiei şi al sentimentului de încredere. „Am discutat cu un mare dezvoltator din Slovacia care vrea să dezvolte birouri, dar şi spaţii industriale în România“, a mai spus Andreea Păun.
În opinia ei, doi indicatori ai sănătăţii pieţei sunt randamentele şi rata de neocupare, aflată la circa 12% în Bucureşti. „Dacă rata este undeva la 10%, e bine„.
Situaţia nu este aşa bună însă la Cluj, unde nu mai există spaţii de birouri disponibile, iar chiriile se apropie de cele din Bucureşti. „Cererea din Cluj se bazează pe două componente: companiile de IT, care creează valoare adăugată, şi centrele de servicii, care se concentrează pe costuri. De aceea dezvoltatorii nu au construit speculativ, ca în Bucureşti, ci doar bazat pe cerere clară„.
În prezent, proiectul The Office faza 3, al lui Ovidiu Şandor, este in construcţie, dar 80% închiriat, alte planuri aparţinând Iulius Group şi unor dezvoltatori mai mici care vor să facă clădiri cu suprafeţe reduse.
În schimb, Iaşi este noul punct de atracţie, mai ales pe zona de soft, unde există forţă de muncă disponibilă.
Discutând despre nivelul salarial, Andreea Păun spune că deja companiile străine nu mai aleg România ca urmare a costurilor reduse, ci pentru capacitatea angajaţilor de a învăţa rapid, inclusiv limbi străine.
„ În România engleza nu se mai consideră un plus, nu se plăteşte separat, cum e în Polonia. Aşa că baza de la care porneşte discuţia este alta. În 2-3 ani maxim vom ajunge la acelaşi nivel salarial cu polonezii, dar depinde de taxe„.
