Semnale precum excesul de capital şi excesul de macarale ar putea anunţa o următoare bulă pe piaţa imobiliară, a spus David Canta, de la compania de real-estate Momentum Consulting în cadrul ZF Live.
„N-aş vrea să fiu pesimist, dar văd unele semnale îngrijorătoare vizavi de cât mai poate ţine euforia în piaţa imobilară. Dacă sunt prea mulţi bani în piaţă, investitorii vor dezvolta o clădire, şi când deja au început să sape vor vedea că în tot oraşul sunt macarale. Dacă vezi mulţi bani în piaţă şi vezi multe macarale, deja ar trebui să te pregăteşti pentru zile negre.“
De asemenea, un alt semnal îngrijorător pentru piaţa imobiliară ar mai fi chiriaşii clădirilor de birouri care se gândesc să-şi dezvolte propriul proiect.
„Ce mă îngrijorează şi mai mult pe mine personal este că mulţi chiriaşi mă întreabă dacă pot să-şi dezvolte propriile clădiri (…). Ei se gândesc să iasă din zona lor de competenţă şi să-şi construiască birouri. Acestea sunt cele trei semnale care fac un triunghi al morţii: excesul de capital, excesul de macarale şi chiriaşii care îşi dezvoltă proiectul lor de birouri. Aceasta ar fi reţeta dezastrului.“
În ce priveşte piaţa clădirilor de birouri din Capitală, David Canta spune că sunt suficienţi chiriaşi în acest moment, urmând ca în doi-trei ani să mai fie livraţi aproape 600.000-700.000 de metri pătraţi, piaţa ajungând astfel la 3 milioane de metri pătraţi.
„Raportat la stocul total de birouri de clasa A şi B pe care le avem momentan în Bucureşti, vorbim de o adiţie de 25%. În momentul de faţă vorbim de 2,4 milioane de metri pătraţi de birouri şi cu încă 600.000-700.000 metri pătraţi ar trebui să ajungem spre finalul lui 2018 la peste 3 milioane de metri pătraţi.“
O clădire de birouri de clasa A are între 20.000 şi 30.000 de metri pătraţi, fiind 20-30 de clădiri care sunt fie în faza de construcţie, fie planificate. Noile clădiri de birouri nu vor duce lipsă de chiriaşi, a mai spus David Canta. „Acestea nu vor rămâne goale. Avantajul este că produsele anunţate în piaţă sunt produse foarte bune. Sunt dezvoltatori care au început să cumpere terenuri mai agresiv şi să facă planuri de dezvoltare şi ştiu foarte bine ce fac.“
De asemenea, există mulţi jucători consacraţi în ţări precum Polonia, Cehia şi Ungaria, care acum se îndreaptă spre România. „Avem jucători instituţionali de mare succes în regiune care şi-au întors reflectoarele spre România , vin cu acelaşi standard de lucru şi ridică ştacheta în tot ce înseamnă specificaţii tehnice ale clădirii.“
David Canta mai spune că există cerere nouă în piaţa clădirilor de birouri, făcându-se din nou tranzacţii de preînchiriere.
“Chiar şi companiile existente se extind, unele deja sunt dispuse să facă tranzacţii de preînchiriere datorită faptului că au un orizont de timp destul de clar pe cinci-şapte ani înainte. Sunt chiriaşi cu care am început discuţiile şi analizăm piaţa, iar contrractul lor expiră în doi ani sau doi ani jumătate.”
Costurile chiriilor pentru clădiri noi sunt asemănătoare celor pentru clădirile actuale, potrivit lui David Canta. “Te muţi dintr-o clădire veche într-una nouă pe costuri similare. Chiar dacă s-ar putea în unele cazuri chiriile să fie puţin mai mari, câştigi la eficienţa spaţiului”.
Un metru pătrat de chirie în zona Barbu Văcărescu-Floreasca ajunge la un headline – chiria nominală scrisă în contract de 16 euro. “La aceasta proprietarul adaugă bonusuri, care sunt fie luni de chirie gratuită, fie contribuţie pentru amenajări (…)Tranzacţiile standard au un discount de 10-15% de la chiria headline. Dacă închiriezi cu 15 euro pe metru pătrat biroul, după ce iei lunile de chirie gratuită şi bonusurile pentru amenajări, ajungi la 13-13,5 euro.”
În zona Carrefour Orhideea, unde dezvoltatori precum Vastint (divizia imobiliară a Inter IKEA), CA Immo şi Forte Partners construiesc clădiri de birouri, preţul chiriei va depinde de chiriaşi, a adăugat Canta. “BCR va închiria la Forte Partners, CA Immo a semnat cu un chiriaş care este deja în portofoliul lor, pe o suprafaţă de 8.000 de metri pătraţi, în timp ce la Vastint nu s-a anunţat nimic oficial”.
De asemenea, David Canta exclude posibilitatea unei eventuale relocări a marilor corporaţii din Londra către spaţiile pentru birouri din România, pe fondul Brexitului.
“Nu văd o corelaţie foarte mare între Brexit şi ce se întâmplă în România. Dacă ar intra vreun jucător mare pe piaţa noastră ar trebui să domine, iar dacă vine un jucător de la Londra serios, ar trebui să aibă jumătate din piaţă ca să aibă sens pentru el să-şI formeze aici o echipă.”
“În schimb, ştiu jucători destul de mari care din cauza Brexitului şi-au schimbat strategia. Spre finalul acestui an era previzionat un IPO pe bursa de la Londra a unui mare fond de private equity, iar din cauza Brexitului şi a turbulenţelor politice şi-a amaânat IPO-ul sau o potenţială vânzare pentru anul viitor”.
Ce a mai spus David Canta la ZF Live:
- Avem doi-trei jucători de peste 1 mld. de euro care la un moment dat vor putea face obiectul unei tranzacţii. Globalworth şi Nepi depăşesc în acest an ca evaluare un miliard de euro, Immofinanz este la pragul dintre 900 de milioane de euro şi 1 mld. euro, iar prin fuziunea cu CA Immo va deveni un jucător mare
- Dacă ar veni un mare investitor în România, mesajul ar fi că într-adevăr există potenţial imens de dezvoltare aici
- Piaţa de logistică este foarte efervescentă. La nivel european este undeva la 800 de mil. de metri pătrţi de spaţii logistice şi industriale, piaţa din România are în jur de 2 mil. de metri pătraţi
- Pe piaţa de birouri avem un stoc de 2,4 mil. de metri pătraţi la o populaţie de 2,4 mil., o paritate de 1:1, deci 1 metru pătrat per capita. Dacă ne uităm la Varşovia, avem 5 mil. de metri pătraţi de birouri la o populaţie de 1,7-1,8 mil. de locuitori. Deci 3 metri pătraţi de birouri per capita
- Avem trei eşaloane în ce priveşte clădirile de birouri din ţară. Vedeta pieţei este de departe Bucureştiul, cu cea mai mare activitate. În eşalonul 2 vine Cluj, Iaşi şi Timişoara, şi în eşalonul 3 intră Craiova, Galaţi, Constanţa, Braşov, Sibiu, Oradea
- Este posibil să avem relocări din Bucureşti spre provincie.
