♦ Proiectele imobiliare mixte, care vor include, pe lângă locuinţe şi magazine, birouri şi spaţii verzi prind avânt pe măsură ce pandemia a schimbat preferinţele. Birourile trebuie proiectate pentru a fi cât mai eficiente energetic şi proprietarii de birouri au accelerat investiţiile în noi facilităţi, iar conceptul de office evoluează spre un mediu de lucru cu o componentă de socializare.
Lipsa autorizaţiilor de construire pune o presiune tot mai mare pe piaţa imobiliară şi îngreunează dezvoltarea de noi proiecte de birouri sau de rezidenţial, ceea ce mai departe poate duce atât la pierderea unor jucători internaţionali care nu mai au unde găsi birouri noi, dar şi la creşterea preţurilor locuinţelor pe fondul scăderii ofertei, reprezintă principalele concluzii ale celei de-a şaptea ediţii a conferinţei ZF Birouri&Rezidenţial 2022, realizată de ZF alături de One United Properties, The One, Immofinanz - myhive, Liebrecht&wooD, JLL, Vantage Towers, Noerr, Alesonor, CrossPoint Real Estate, Elco Ariston, Filip&Company, Workspace Studio, Encore Capital Trust, Toff Dominium, Nusco Imobiliara, AFI Europe, vindem-ieftin.ro şi STC Partners.
Beatrice Dumitraşcu, CEO Residential Division, One United Properties, unul dintre cei mai activi dezvoltatori de pe piaţa locală, a explicat faptul că piaţa e foarte dinamică, însă momentan preţurile locuinţelor nu se pot duce în jos din cauza costurilor tot mai mari.
„Piaţa e foarte dinamică, se fac tranzacţii. Sunt 21.000 de unităţi care vor fi finalizate în acest an, dar nevoie e de peste 30.000. Când apar noi dezvoltări rezidenţiale în piaţă, ele se vând de pe plan. Diferenţa se vede la utilizatorul final, care stă mai mult să se gândească, se gândeşte şi la sustenabilitate. Avem o comunitate mare de clienţi şi facem multe tranzacţii chiar înainte de a anunţa în piaţă un nou proiect. Avem liste de aşteptare“, a spus Beatrice Dumitraşcu.
Ea a subliniat că One United va demara dezvoltări noi pentru 4.000 de locuinţe.
„Avem discuţii pe 10-12 locaţii noi pentru a veni cu noi dezvoltări în piaţă. Avem dezvoltări mixte, ele se caută, cu partea de retail, şcoli, grădinţe. Avem dezvoltări care au fost deja autorizate, aşteptăm pe altele. Oferta este afectată de prognozele pentru vitorul apropiat. Oamenii aud că preţurile se vor duce în jos la anul, dar e greu să se întâmple aşa ceva. Nevoia e în creştere, preţurile au crescut, piaţa de închirieri ia amploare. Oamenii aşteaptă să vadă ce se întâmplă anii următori şi preferă să închirieze o vreme“, a spus CEO-ul diviziei rezidenţiale.
Preţurile la materiale de construcţii au crescut anual cu 10-15%, iar preţurile din rezidenţial cu 5-8%.
„Sunt foarte mulţi care vor să îşi pună banii la adăpost de inflaţie. Preţul unui apartament bine construit poate creşte şi cu 20% pe an“, a spus Beatrice Dumitraşcu.
Volumul de birouri contractate a crescut în 2022.
„Anul acesta a fost pentru noi cel mai bun an de la lansarea portofoliului. Acest lucru se datorează şi faptului că am început dezvoltările la final de 2019 sau în cursul anului 2019, apoi procesul de închiriere a debutat odată cu pandemia. Cu toate acestea, am avut o medie de 25.000 mp în 2020-2021, dar anul acesta am închiriat aproape dublu. În total am închiriat aproximativ 103.000 mp din ianuarie 2020 până acum, anul 2022 fiind cel mai bun pentru portofoliul nostru de birouri“, a subliniat Mihai Păduroiu, CEO Office Division, One United Properties.
Cea mai mare cerere a fost acolo unde a fost şi cel mai mare volum adică în cadrul proiectului One Cotroceni Park, unde am închiriat ambele faze aproape integral. Faza 1 este peste 90%, faza 2 este aproximativ 60%, dar până la finalul anului va fi închiriat integral, estimează executivul, care a subliniat că deja începe pregătirea pentru construcţia celei de-a treia faze.
Alex Skouras, managing partner Alesonor
► Noi credem că soluţia este un proiect mixt cu precădere pe zona rezidenţială, dar cu orientare către o comunitate sustenabilă care are un ecosistem de 360 de grade.
► În proiectul nostru avem ca standard pompe de căldură, avem soluţii pentru gaz, panouri fotovoltaice. Staţiile electrice sunt o nevoie.
► În proiectul nostru avem 85% din teren neconstruit. Sunt multe elemente la care dacă un dezvoltator ţine cont de ele atunci posibilitatea de a livra o casă unei familii este mult mai mare încă din faza iniţială de design.
► Toate casele au pompe de căldură, însemnând că sunt pe electricitate.
► Să ai un hub de co-working în zona rezidenţială este o nevoie. La fel este şi pentru facilităţile de care au nevoie copiii şi adulţii.
Cosmin Răileanu, CEO & Founder at Vindem-Ieftin.ro
► Anul trecut nu aveam stocuri. Acum avem stocuri, dar clienţii sunt mult mai atenţi la achiziţii. Creşterea din ultimii 4 ani s-a diminuat. Piaţa ne permite o creştere de 50% pe an şi ne ţinem de ea. Estimăm dublarea sau triplarea businessului în următorii ani.
► Antreprenorii români continuă să investească. 50% dintre clienţii noştri sunt antreprenori care construiesc în regie proprie.
► Preţul fierului s-a dublat la începutul războiului, dar şi-a revenit treptat şi este la nivelul din 2022.
► Este o cerere mare de termosisteme. Producătorii locali nu au fost pregătiţi şi s-a adus mult din import.
► Sunt clienţi care comandă deja pentru 2023, mai ales fier şi cărămidă, ceea ce înseamnă că vor construi.
Constantin Căpraru, managing partner, 24 Real
► Aşteptăm ultima semnătură pentru contractul de închiriere pentru 1.000 mp de spaţii de birouri pentru trustul de companii care vor construi metroul spre Otopeni. Au închiriat pe o perioadă scurtă, de sub 2 ani. Au spus că vor să termine lucrările la metrou în 1-1,5 ani.
► În ultimele două luni au dispărut din portofoliul nostru 180 de oferte de spaţii de birouri şi au apărut 80. Tendinţa este să scadă stocul de spaţii disponibile. Şi la clasa superioară, cât şi la clădirile mai vechi. Asta va pune presiune pe preţ.
► Avem o creştere de 40% în acest an, am închiriat 55 de spaţii de birouri faţă de 30 de spaţii anul trecut.
► Costul de construcţie s-a dublat faţă de ultimii 7-10 ani, dar chiriile nu au crescut. Nu este sustenabil pentru un dezvoltator.
Ramona Grozăvescu Chirtoc, Corporate Communication & CSR Manager NHOOD România
► Coresi este proiectul central al Braşovului pe zona de birouri. Companiile îşi extind afacerile şi au nevoie de noi spaţii.
► Am lansat faza 4, cu două clădiri noi de birouri. Vom avea şi o Şcoală particulară. Am pus la dispoziţie terenul şi pentru o şcoală de stat, făcută de Primărie.
► Pe partea de entertainment avem Hangarul, construcţie care adăpostea pe vremuri IAR-urile armatei. Lucrăm la restaurarea lui. Este o clădire spectaculoasă, fără niciun stâlp în interior.
► Birourile de la Reşiţa vor fi gata în 2026-2027.
► Începem cu centrul comercial, apoi aqua parc şi rezidenţial, iar la final vom avea zona de office.
► La Coresi am demarat un proiect de panouri fotovoltaice si staţii de încărcare electrice.
Roxana Nicolae, Workplace Manager Cushman&Wakefield Echinox
► Cererea de birouri are un trend ascendent clar. Spaţiul de lucru a suferit nişte modificări postpandemice. Biroul nu mai e un hub de business, ci social. Designul e diferit, spaţiile sunt mai largi, cu zone de socializare.
► Angajaţii vor să revină la birou în primul rând pentru socializare, pentru echipă, pentru evenimentele organizate de angajator.
► Angajatorii încearcă în acest fel să atragă talente, să le reţină.
► Acest mod hibrid de lucru a apărut ca un rezultat al pandemiei şi cred că va rămâne.
► Este un subiect sensibil şi destul de controversat.
► Este noua normalitate şi nu va dispărea.
► Sunt companii care îl prezintă ca un beneficiu la angajare. Alte companii vor să convingă angajaţii să revină de tot la birou.
Mihai Păduroiu, CEO Office Division, One United Properties
► Volumul de birouri contractate a crescut în 2022. Am avut o medie de 25.000 mp în 2020-2021, dar anul acesta am închiriat aproape dublu. În total am închiriat aproximativ 103.000 mp din ianuarie 2020 până acum, anul 2022 fiind cel mai bun pentru portofoliul nostru de birouri.
► Cea mai mare cerere a fost acolo unde am avut şi cel mai mare volum, adică în cadrul proiectului One Cotroceni Park, unde am închiriat ambele faze aproape integral.
► Din punctul nostru de vedere, toate proiectele pe care le dezvoltăm şi pe care le vom dezvolta de acum încolo vor fi 100% mixte.
► Ne dorim să dezvoltăm în continuare o medie de 20.000-25.000 mp în fiecare an, chiar şi în perioada care urmează.
► Pentru birouri metroul este critic. Aşa a fost şi înainte de pandemie, iar acest factor nu s-a schimbat
Bogdan Iliescu, director comercial Nusco Imobiliara
► Lunile august-septembrie au fost foarte bune. Am finalizat prima fază a proiectului Nusco City, vrem să finalizăm faza a doua până la finele anului.
► Clienţii preferă crediele cu dobânzi fixe pe primii 5-7 ani.
► Următoarele faze ale Nusco City includ un business center, cu office şi comercial, parcuri şi faza a treia de rezidenţial, cu 800 apartamente. Avem 26 de hectare, iar 4 hectare sunt străzi şi infrastructură. Facem o străpungere din Pipera spre Dimitrie Pompeiu. Discutăm cu Primăria sectorului 2 pentru o şcoală.
► La următoarele faze vrem să implementăm soluţii de efientizare. Sunt un „must“.
► În ultimii ani, mereu au apărut situaţii care au influenţat cererea. Există o perioadă de asimilare a şocului, dar suntem optimişti, există cerere.
Robert Butoi, director executiv Encore Capital Trust
► Am achiziţionat 130 de apartamente în acest an şi vrem să majorăm din nou capitalul social până la finele anului. Vrem să ajungem în S1/2023 la 300-400 de apartamente. Piaţa are un grad bun de accesibilitate.
► Ne uităm la toate argumentele de vânzare suplimentare şi facem o selecţie a proiectelor. Orice investitor vrea să ofere un randament cât mai mare, la un grad cât mai mic de risc.
► Ne uităm la investiţii care să fie eficiente energetic şi peste 10 ani.
► Numărul de tranzacţii va fi mai mic în 2023.
► Creşterea dobânzilor creează incertutidine şi este principalul factor în funcţie de care vom evalua cererea pe termen lung.
► Oferta de apartamente din Bucureşti va fi sub presiune din cauza blocării autorizaţiilor.
Mihaela Ispas, counsel Filip & Company
► Există o sofisticare a clienţilor. După pandemie, au devenit mai importante clauzele de forţă majoră, care înainte erau trecute cu vederea.
► Relaţia cu autorităţile este plină de provocări. Soluţia este dialogul. Nimeni nu vrea să ajungă la conflicte în instanţă.
► Începutul de an a fost foarte efervescent la noi. Sunt negociate multe contracte noi de închiriere, unele sunt modificate. Avem provocări legate de reaşezarea priorităţilor chiriaşilor.
► Există interes din partea investitorilor, mai ales în aşteptarea aderării la Schengen şi a utilizării resurselor naturale ale României. Investitorii se uită la asseturi protejate de inflaţie, la investiţii pe termen lung.
► Există şi investitori locali care au strâns fonduri în pandemie şi vor să dezvolte proiecte.
Beatrice Dumitraşcu, CEO Residential Division, One United Properties
► Piaţa e foarte dinamică, se fac tranzacţii; oamenii aud că preţurile se vor duce în jos anul viitor, dar e greu să se întâmple aşa ceva. Când apar noi dezvoltări rezidenţiale în piaţă, ele se vând de pe plan.
► Avem multe proiecte în dezvoltare şi vom începe dezvoltări noi, peste 4.000 de unităţi locative. Avem discuţii pe 10-12 locaţii noi.
► Preţurile la materiale de construcţii au crescut anual cu 10-15%, iar preţurile din rezidenţial cu 5-8% pe an. Vindem bine şi la segmentul mediu şi pe premium, cu aceeaşi dinamică. Toate segmentele funcţionează, cerere este pe toate.
► Fosta Hală Ford va fi transformată într-o galerie comercială în 2 ani. Fiind monument istoric este nevoie de multe avize şi multă grijă la reconversie.
► Toţi ne uităm la facturi şi suntem atenţi la eficienţa energetică. Clienţiii nu vor să plătească mai mult pe viitor pentru întreţinere.
Ionel Crăciun, Business Development & Operations Director, Vantage Towers
► Conform statisticilor oficiale, estimăm că în următorii 6 ani, consumul de date care deja este la un nivel foarte ridicat se va tripla, ceea ce se va traduce ulterior în nevoia de a dezvolta infrastructură nouă.
► În România gestionăm peste 2.300 de puncte de turnuri de telecomunicaţii
► Cred că este important să înţelegem dinamica tradusă în zona de nevoie şi cum se reflectă în aceste noi proiecte care apar şi apar accelerat şi se sincronizează în mod direct cu nevoia de infrastructură.
► Dacă un cumpărător de apartament sau un potenţial client care vrea să închirieze o clădire de birouri se gândeşte că este aproape de o grădiniţă, metrou, de farmacie, dar încă nu se gândeşte dacă există conectivitate mobilă în acea zonă
► Industria noastră şi modelul nostru de business au o componentă de real-estate foarte importantă.
Alexandru Orzea, consultant Tenant Representation JLL România & Bulgaria
► Blocajul autorizaţiilor la Bucureşti poate duce la pierderea unor investiţii, de la companii care vor să intre aici. Mereu am pierdut mult în faţa Poloniei şi dacă ajungem în punctul în care nu mai avem spaţii de office disponibile, vom pierde şi mai mult.
► Sunt companii străine mari care vor să consolideze businessul din ţările din regiune în România.
► Următoarele livrări anunţate nu mai au aceeaşi dinamică de construcţie. Lucrările durează 28-36 de luni, faţă de 18 luni înainte de pandemie.
► IT-ul încă este o sursă importantă de cerere, inclusiv în oraşele secundare. Sunt tranzacţii mari şi din zona de medical.
► Nivelul de service charge depinde de zonă, dar pleacă de la 5,2% în zona central la până la 3,7%. Media este în jur de 4%. Chiriile momentan sunt pe un trend de creştere uşor.
Şerban Patriciu, Head of Real Estate Practice România, Noerr
► Observ un trend în ultima perioadă în favoarea chiriaşilor, în sensul că piaţa este uşor a lor în momentul acesta.
► Lucrul remote şi hibrid a dus la o scădere a nevoii de spaţiu. Este greu de spus unde se vor duce lucrurile, dar din punct de vedre legal, modul în care se produc negocierile şi se semnează contractele s-a maturizat foarte mult.
► Maturizarea înseamnă că în primul rând s-au creat standarde pe piaţă, începând de la nivelul avocaţilor care asistă proprietarii şi chiriaşii.
► În ultimii doi ani aproape că nu s-au mai emis autorizaţii la nivelul municipiului Bucureşti. Investitorii sunt forţaţi să se îndrepte spre zonele limitrofe şi să apeleze la tot felul de soluţii precum reconversiile.
► Mulţi dintre chiriaşi deja sunt obligaţi să respecte reguli stricte de ESG şi este deja o presiune din partea asta.
Sorin Ioan Blaga, CEO Liebrecht & wooD România
► Sunt 94 de case recepţionate în momentul acesta la Liziera de Lac. Sperăm că primii locatari se vor muta începând cu a doua jumătate a lunii octombrie sau începutul lunii noiembrie.
► Jumătate din casele construite sunt vândute. Suntem în refacerea strategiei de comunicare.
► Atractivitatea proiectului nostru a crescut cu 45 puncte procentuale atunci când am pus în studiu că va fi grădiniţă, că vor fi facilităţi sportive, spaţii de co-working.
► Ne aşteptăm să se stabilizeze anumite lucruri în ce priveşte programele de finanţare pentru achiziţiile de locuinţe, piaţa de energie pentru a avea predictibilitate.
► Segmentul de cumpărători pentru genul acesta de proiecte nu pare a fi afectat neaparat de ceea ce se întâmplă în Bucureşti
Ştefan Tudos, Vice-President, Genesis Property
► Există un push pe întoarcerea la birou a angajaţilor, dar e un proces anevoios. Angajaţii întreabă de ce să revină la birou dacă au dovedit că pot fi eficienţi şi de acasă.
► La Yunity avem 8.000 mp de pădure urbană, amfiteatre, alei, zone în care angajaţii pot lucra în aer liber. Proiectul ar trebui să fie gata în martie-aprilie 2023. Investiţia este de circa 50 milioane euro.
► Partea de rezidenţial a explodat în zona Dimitrie Pompeiu şi va deveni un pol social, nu doar de birouri cum a fost până acum.
► 2023 va fi destul de dificil. Optimist, sper să fie ca 2022.
► Businessurile puternice, care şi-au dovedit viabilitatea, vor ieşi întărite, având în vedere şi experienţa acumulată în ultimii ani.
Oana Popescu, Head of Residential, Crosspoint Real Estate
► Avem un proiect cu Nepi Rockcastel în Vulcan Rezidence unde am adoptat un avans de 5% care a funcţionat foarte bine. Piaţa a reacţionat mult peste aşteptări, iar impactul scăderii vânzărilor s-a redus considerabil
► Vânzările au scăzut cu 20-30% în perioada verii, dar începând cu luna august deja am început să simţim o creştere.
► Chiar dacă vedem o scădere şi o reticenţă a oamenilor, având în vedere că preţurile cresc foarte mult şii repede şi pentru că avem şi cota de TVA care se modifică anul viitor, vedem că oamenii îşi doresc să cumpere anul acesta
► Acum avem în proiect pompe de căldură, panouri fotovoltaice pentru a ajuta să scadă nivelul ed energie cu 30%
► Există cumpărători pentru fiecare segment. Nu văd că un sector va merge mai bine sau mai rău.
Mihaela Petrescu, Business Development Director, Workspace Studio
► Au existat în ultima perioadă mai multe trenduri şi anume suprafeţele închiriate, chiar şi cele ale chiriaşilor existenţi, au scăzut, iar suprafaţa per post de lucru a crescut.
► Birourile individuale nu mai sunt atractive, ele s-au transformat acum într-o zonă colaborativă de mentorat în care lumea interacţionează, socializează, schimbă idei.
► Cred că bugetele au crescut cu 20% faţă de ce se întâmpla înainte. Per post de lucru, plus spaţii comune, undeva în jur de 1.500 euro pe post de lucru.
► Singurele aspecte care mai pot ridica anumite probleme legate de termene, pentru zona de fit-out ar fi echipamentele.
► Noi am avut o creştere foarte bună anul acesta faţă de anii precedenţi şi sperăm vom avea o creştere cu mai bine de 25% faţă de anul precedent
Adi Steiner, Managing Partner, STC Partners
► Nu am început încă construcţia la Cartier Azuga, dar planul este să începem din luna noiembrie
► Am lansat pe perioada verii un proiect, iar începând cu luna septembrie am ajuns la 25% pre-vânzări
► Locaţia este întotdeauna importantă. În cazul nostru a fost foarte bine că noul pasaj Doamna Ghica este în construcţie, ceea ce ne dă o conexiune cu partea de nord, Floreasca, Pipera.
► Cred că avem un mix bun privind apartamentele. Vedem în cerere că cele cu 4 camere sunt mai solicitate decât în alţi ani
► Cred că oamenii sunt din ce în ce mai educaţi. În negocierile cu clienţii, aceştia întreabă din ce în ce mai mult despre noile tehnologi.
Daniel Buhazi, Commercial Director, Ariston Thermo România
► Noi încă de acum 6 ani am jucat şi am mers pe această carte a eficienţei energetice, sustenabilităţii l Pe partea de clădiri de birouri, în aceşti 6 ani, aproximativ 70-80% din activitatea noastră ne-am desfăşurat-o în această zonă de soluţii pentru clădiri de birouri.
► La noi soluţiile de mediu sunt mai întârziate decât Europa de Vest. Dacă în Germania, Franţa, Italia, vorbesc despre aceste tipuri de soluţii de foarte mulţi an
► Avem ansambluri rezidenţiale cu aproximativ 500 case unde dezvoltatorul a decis să meargă pe soluţia pompe de căldură aer - apă.
► Nu suntem încă într-o perioadă de bum, dar suntem pe un trend ascendent şi încă este de lucru
