Problema preturilor prea mari la apartamentele din Bucuresti a fost ridicata mai acut de la inceputul acestui an, cand sub influenta pietei subprime, preturile locuintelor din Statele Unite s-au dovedit supraevaluate, fapt ce a provocat o criza financiara fara precedent in ultimii ani si a determinat si primele scaderi de preturi ale locuintelor din Bucuresti, pe segmentul vechi.
"In urma cu trei ani costul constructiei era de aproximativ 500 euro/metrul patrat, terenul era 150 euro/metrul patrat de constructie, iar pretul apartamentului era de 1.100-1.200 euro/metrul patrat, insemnand o profitabilitate de 70-80% per proiect", adauga Andrei Sandu, general manager si actionar unic al agentiei imobiliare Media City.
In ceea ce priveste piata locuintelor de lux, costul terenului poate ajunge si chiar depasi 650-700 euro/metrul patrat de constructie, iar cel al constructiei poate depasi 1.500 euro/metrul patrat, in timp ce la vanzare aceste apartamente pot ajunge la un pret de 4.000 euro/metrul patrat, potrivit datelor prezentate de consultantii imobiliari.
In cazul locuintelor noi, indicele Bucharest Real Estate Index (BREI), realizat de compania de consultanta Colliers International, arata ca preturile au stationat, incepand cu luna mai, la un nivel de 1.909 euro/metrul patrat, pe fondul scaderii ritmului vanzarilor.
Daca in ceea ce priveste apartamentele vechi este greu de evaluat pretul unei locuinte, tinand cont de costurile sale, care au fost realizate in urma cu 20 sau 30 de ani, in ceea ce priveste apartamentele noi calculele sunt mai simple: costul constructiei, al terenului cu "alte costuri" la care adaugi profitul dezvoltatorilor si rezulta preturile de pe piata apartamentelor noi.
O formula clasica a consultantilor spune ca apartamentele medii pot fi construite la un pret de 650-750 euro/mp si o incidenta a pretului terenului de aproximativ 250-300 euro/mp construit, in costul constructiei fiind incluse asa-zisele soft costuri, care cuprind cheltuielile cu promovarea sau consultantii, precum si cele de amenajare a terenului.
In aceste conditii, la un pret de vanzare de 1.300-1.400 euro/metrul patrat construit, dezvoltatorii pot obtine un profit per proiect de circa 30-40%, durata totala de realizare putand ajunge la trei ani. "Daca vorbim de profit raportat la lichiditatile dezvoltatorului, acesta este mult mai mare, tinand cont ca marea majoritate apeleaza la credite bancare", afirma Sandu.
Pana in acest an, dezvoltatorii care aveau cumparat terenul cu banii proprii puteau obtine finantarea completa din partea bancilor a constructiei, reprezentand chiar 80% din valoarea totala de investitie.
Anul acesta, pe masura ce costurile finantarii au crescut si conditiile de acordare a creditelor pentru investitii imobiliare s-au inasprit, dezvoltatorii au inceput sa aiba dificultati in obtinerea unor finantari atat de mari si apeleaza fie la credite sindicalizate sau la mai multe banci pentru acoperirea costurilor.
Scaderea numarului de tranzactii a afectat si firmele de consultanta imobiliara, in special cele specializate pe vanzarea de locuinte.
"Este un an destul de dificil si pentru noi, astfel ca am inceput sa ne dezvoltam si departamentele de inchirieri si de evaluari", spune Sandu de la Media City.
Majoritatea consultantilor si dezvoltatorilor de pe piata apreciaza ca cererea de locuinte din Bucuresti este in continuare substantiala, avansand diferite valori ale acesteia care vorbesc de sute de mii de locuinte.
Cu toate acestea, gandul ca peste trei sau sase luni respectiva locuinta ar putea fi cu 5 sau 10% mai ieftina, daca trendul scaderii preturilor la locuinte vechi va continua si va "molipsi" si locuintele noi, ii convinge pe multi potentiali cumparatori sa mai astepte.
Dezvoltatorii sustin ca este putin probabila o scadere a preturilor apartamentelor noi, referindu-se cu precadere la costul cu materialele de constructii, forta de munca sau terenuri.
Cu toate acestea, numarul companiilor care anunta diferite promotii pentru stimularea vanzarilor de locuinte este tot mai mare, desi practic, acestia nu au anuntat pana in prezent preturi mai mici.
Rezultatele analizelor asupra evolutiei preturilor in cazul apartamentelor vechi difera de la o sursa la alta, insa concluzia celor mai multe este aceeasi: preturile au scazut pe fondul cresterii ofertei si vor continua sa scada dupa ani buni de crestere sustinuta.
Decizia de a astepta continuarea scaderii preturilor apartamentelor vechi poate fi astfel justificata, insa marele semn de intrebare continua sa fie evolutia preturilor la apartamentele noi.
Tinand cont de salariile din statisticile oficiale, actualele preturi ale locuintelor din Bucuresti, de aproximativ 1.900 euro/metrul patrat construit plus TVA, sunt nesustenabile, o mica parte din populatie putand accesa un credit pentru un credit de doua camere, al carui pret poate depasi 150.000 de euro.
Pe de alta parte, potrivit planurilor anuntate de catre dezvoltatorii imobiliari, fiecare din urmatorii ani va fi un nou record in ceea ce priveste finalizarile de locuinte, in ciuda faptului ca aproximativ jumatate dintre proiecte prezinta intarzieri, cauzate de problemele cu forta de munca sau cu obtinerea autorizatiilor.
In acelasi timp, piata imobiliara locala are premise pentru continuarea dezvoltarii, tinand cont de ponderea scazuta a creditului ipotecar, atat in PIB, cat si in totalul imprumuturilor, nefiind afectata decat conjunctural de criza financiara izbucnita cu mai bine de un an in Statele Unite, potrivit reprezentantilor BNR.
Ponderea creditului ipotecar in PIB este de sub 4%, in timp ce in totalul creditelor acesta are o pondere de circa 20%, in conditiile in care creditul de consum a crescut anul acesta mai rapid decat cel ipotecar, care a crescut si el comparativ cu anul trecut in ciuda incetinirii ritmului de tranzactionare a locuintelor.
Cea mai mare crestere a costului de creditare au resimtit-o companiile care s-au imprumutat in lei, in timp ce ponderea firmelor care s-au finantat din sectorul bancar romanesc a crescut de la 4,6%, in iunie 2008, la aproximativ 8,2%.
Bancile vor trebui sa prezinte spre validare un model de management al riscului diferentiat intre creditele ipotecare si cele de consum, precum si intre monedele de acordare, care sa convinga BNR ca sistemul este unul de incredere.
Preturile locuintelor au crescut accentuat in ultimii ani in aproape toate tarile din Europa, exceptie facand Germania, maximul fiind atins in 2007. De atunci, toate tarile s-au confruntat cu o reasezare a preturilor, care nu a ocolit nici Romania.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
