Omul de afaceri Alexander Hergan, care a fondat in urma cu maibine de 10 ani afacerea Avrig 35, prin intermediul careia aconstruit birouri pentru Petrom sau Vodafone si spatii comercialepentru hipermarketurile Auchan, apreciaza ca piata imobiliara seafla la inceputul unui nou val de dezvoltare, dupa ce in 2009 lipsacreditarii l-a fortat sa amane investitii de circa 300 de milioanede euro in patru proiecte.
"Interesul investitorilor imobiliari pentru Romania a revenitincepand cu luna noiembrie a anului trecut. Fonduri serioase suntactive pe piata, dupa ce in urma cu un an disparusera aproapecomplet", a sunat una dintre declaratiile optimiste ale omului deafaceri roman, rostita in engleza, in cadrul unei conferinte lacare au fost anuntati principalii chiriasi ai urmatorului proiectdezvoltat de Avrig 35, Pallady Shopping Center, si anume companiileAuchan si Decathlon.
Alaturi de compania olandeza Cascade Group, Hergan va investi 80de milioane de euro in acest proiect care ar trebui finalizat in2012, unul dintre putinele centre comerciale anuntate in ultimele18 luni.
"Ne uitam «peste deal», nu la ziua de astazi. Iar viitorul aratabine", spune Hergan, care considera ca este un bun moment sa incepiproiecte imobiliare, deoarece accesul la forta de munca este maifacil, pretul materialelor de constructie a scazut cu 30-40%, iaracest lucru permite o reducere a chiriilor pentru retailerii carecontinua sa se extinda in aceasta perioada. "In plus, in ultimelesase luni am fost abordati de chiriasi care nu ne cautau acum un ansi jumatate. In afara galeriei comerciale, toate celelalte spatiiale proiectului sunt inchiriate", a declarat si Alex van Breemen,directorul Cascade.
A anticipat criza? Nu!
Hergan a fost unul dintre investitorii care au avut cel mai multde castigat de pe urma boom-ului imobiliar, reusind sa vanda panala caderea pietelor cladirea Charles de Gaulle Plaza, doua imobilede birouri din zona Obor, un portofoliu de 18 proprietati din tara,precum si centrul comercial Iris Shopping Center din Titan. Toateaceste exit-uri au fost facute in perioada 2006-2008 si au aduscompaniei aproape 300 de milioane de euro.
A anticipat Hergan criza? "Nu sunt atat de destept. Nu amanticipat nimic. Asa a fost piata. Cand nimeni nu se atinge de ea,atunci sunt oportunitatile. Am ajuns cu proiectele finalizate lavarful pietei, investitorii au platit un pret corect si ne-au golitde bunuri. Acum anticipez ca incepe un alt ciclu. Acest pas estefacut intentionat. Cred ca in urmatoarea perioada vor fi multi banicare isi vor cauta locas", apreciaza Hergan.
Cine este Alexander Hergan
Omul de afaceri, care a fost plecat pentru o buna perioada inStatele Unite, spune ca mai are peste ocean sase afaceri, indomenii precum banci, kituri medicale si software, precum siinvestitii pe bursa de la Bucuresti in cateva companii "cheie", ostatie TV si o fabrica de sticla, din a carei productie a fostrealizata fatada cladirii Charles de Gaulle Plaza, una dincladirile de referinta din centrul modern al Capitalei.
Pe langa toate acestea, grupul Avrig 35, in care Hergan esteactionarul principal, controleaza circa 80 de firme (specialpurpose vehicles - spv) in portofoliul carora sunt circa 100 deterenuri in toata tara.
"Nu am vandut niciodata teren, cu o singura exceptie: am vandutun teren catre McDonald's in Titan, cand au inceput sa se extindape terenuri detinute in proprietate si nu am vrut sa ne punem raucu ei", spune Hergan, care afirma ca sunt in curs doua noiachizitii inclusiv in aceasta perioada.
"Pentru fiecare teren cumparat exista un proiect in capul meu.Chiar acum sunt in proces de a face doua noi tranzactii, una inBucuresti si una in tara."
Omul de afaceri spune ca s-a ghidat in imobiliare dupa aceleasiprincipii ca si in restul businessurilor pe care le-a administrat."Trebuie sa asculti ce vrea clientul, nu ce vrei tu. Trebuietotodata sa ai personal bun. Prima facultate facuta a fost deinginerie, astfel ca mi-a fost usor sa inteleg constructiile.Trebuie sa asculti piata. Nu sa o ghicesti. Nu am construitproiecte speculativ. Am facut ce ne-au cerut clientii."
Proiecte problema
Doua dintre proiectele Avrig 35 care nu au fost fructificate lamaxim sunt un ansamblu rezidential din zona centrala a Capitaleiprecum si turnul de birouri Tower Center din zona Pietei Victoriei.Proiectul de locuinte nu a fost vandut in totalitate, in timp ceturnul de birouri este gol de mai bine de doi ani din cauza unuilitigiu, desi cladirea a fost finalizata.
"Ma doare inima ca sta cladirea asta (Tower Center) goala. Amavut o lista lunga cu potentiali chiriasi si multe oferte decumparare. Chiriasii se puteau muta de cel putin doi ani, dar incanu a fost finalizat acel litigiu."
Omul de afaceri spune ca in prezent este rezident in Romania,astfel ca mai mult de 180 de zile pe an le petrece aici,concentrandu-se asupra businessului imobiliar.
Avrig 35 detine terenuri cu destinatie pentru toate segmentelepietei imobiliare, dar Hergan apreciaza ca preturile din domeniulrezidential nu au atins inca minimul.
"Exista o lipsa de incredere in domeniul rezidential, careconsider ca nu a atins inca pragul de jos. Piata este saturata inmomentul de fata si consider ca va dura ceva timp pentru a absorbitoate proiectele existente. Cu toate acestea, consider ca va existao piata pe rezidential, iar lumea va iesi din blocurile acesteavechi pentru a se muta la casa, asa cum viseaza multi", spuneHergan.
Avrig 35 intentiona sa inceapa un proiect important de locuintein zona Baneasa, denumit Home, dar lucrarile nu au mai fostdemarate din cauza scaderii vanzarilor, desi compania aveafinantare pentru constructie.
Inclusiv proiectul de pe bulevardul Theodor Pallady, undecompania va incepe anul acesta lucrarile la un centru comercial,prevede o componenta rezidentiala, care ar putea fi dezvoltataintr-o faza ulterioara.
Pana atunci, compania a finalizat lucrarile de demolare acladirilor de pe terenul cumparat de la Sicomed in urma cu mai binede patru ani si a obtinut un Plan Urbanistic Zonal pentru incepereaconstructiei la unul dintre cele mai mari centre comerciale dinBucuresti.
"Bancile au dificultati sa functioneze in aceasta perioada,astfel ca vom finanta constructia din banii nostri si din fonduridin afara tarii. Negociem in prezent cu trei fonduri externe,deoarece canalele normale au dificultati in a finanta", spuneHergan.
Partenerul Avrig 35 din acest proiect este compania CascadeGroup, care a mai dezvoltat in Bucuresti o cladire pe stradaBuzesti, aflata acum in portofoliul omului de afaceri DinuPatriciu, si are intr-un stadiu avansat de constructie o altacladire de birouri pe strada Barbu Vacarescu - proiectul EuroTower.
Mall la metrou, "la moda"
Proiectul de pe bulevardul Theodor Pallady va fi dezvoltat pe 12din cele 30 ha de teren pe care compania le detine, urmand ca aicisa fie realizate in viitor doua noi faze de dezvoltare.
"Nu incepem acest proiect ca vrem noi. Il incepem ca piata nespune - retaileri ca Auchan si Decathlon - care continua sa seextinda. Hipermarketurile nu au fost foarte afectate de criza,deoarece oamenii au nevoie sa manance indiferent de conditiileeconomice. Real estate-ul a fost in schimb cea mai lovitaindustrie", a mai spus Hergan, care apreciaza ca 2009 a fost celmai "neproductiv" an din cariera sa.
Auchan va construi in proiectul de pe Pallady cel mai marehipermarket din tara, cu o suprafata de vanzare de peste 20.000 demetri patrati, la o distanta de doar unul-doi kilometri de primulhipermarket al companiei de pe piata locala - intr-un proiectdezvoltat tot de Avrig 35.
Dezvoltatorii, dar si retailerii, mizeaza acum pe zona de est aBucurestiului.
"Credem ca zona de est a orasului este cel mai putin atinsa deextinderea retailului, cu un bulevard larg, linie de tramvai, darsi metrou. Acest proiect tine cont si de dezvoltarea urbana aorasului, nefiind situat in zona centrala, astfel ca nu va afectaprea mult traficul", apreciaza Alex van Breemen de la Cascade.
Proiectul are programata finalizarea in anul 2012, iar accesulva fi realizat inclusiv prin statia de metrou Policolor (NicolaeTeclu), dezvoltatorii de centre comerciale orientandu-se in ultimaperioada catre terenuri accesibile de la metrou, pe fondulaglomerarii traficului rutier.
Hergan ar putea spune si aici ca dorinta "clientului" este ceacare conteaza. Iar daca aceasta este respectata, exit-ul poate venila momentul potrivit, pentru pretul corect.
Ce a vandut Alexander Hergan In ultimiipatru ani
IUNIE 2006
Charles de Gaulle Plaza, unul dintre cele mai mari imobile debirouri de pe piata locala, a fost achizitionat de fondul deinvestitii german Accesion Fund pentru aproximativ 80 de milioanede euro la mijlocul anului 2006. Vanzarea imobilului de birouri cuo suprafata inchiriabila de aproximativ 24.000 de metri patrati areprezentat pentru o buna perioada de timp cea mai mare tranzactiede pe piata imobiliara locala.
NOIEMBRIE 2006
La sfarsitul lui 2006, dupa ce semnase o tranzactie record laacea data pentru piata de birouri (vanzarea Charles de GaullePlaza), Alexander Hergan a semnat un nou deal cu grupul britanicCity Capital. Hergan spunea la acea data ca a primit in jur de 10oferte pentru cele doua cladiri de birouri din zona Obor dinCapitala. Avrig 35 construise doua cladiri lipite de 5 si 7 etaje,cu o suprafata de 12.800 mp, pe strada Avrig.
Februarie 2008
Grupul imobiliar a vandut pentru circa 46,3 mil. euro unportofoliu de 18 proprietati catre fondul de investitii New EuropeProperty Investments (NEPI), listat la Londra. Cladirile au osuprafata de 46.000 mp, randamentul investitiei fiind estimat la7,8%, in euro pe an. Cladirile de birouri sunt situate in oraseprecum Constanta, Brasov, Targu-Mures si Craiova, inchiriate inspecial catre grupul austriac Raiffeisen.
Iunie 2008
Alexander Hergan si compania Aerium Finance au reusit sa facacea mai mare tranzactie cu un centru comercial din Bucuresti invara anului 2008, dupa ce au vandut pentru 147 mil. euro IrisShopping Center din Titan. La momentul achizitiei, Iris ShoppingCenter nu era finalizat integral. In prezent, centrul comercial seintinde pe un teren de 10 ha din estul Capitalei.
Principalii competitori din retail sibirouri
Iulian Dascalu
Omul de afaceri iesean Iulian Dascalu, 40 de ani, cel maiputernic antreprenor roman din industria centrelor comerciale, ainvestit peste 260 mil. euro, in dezvoltarea a patru malluri laTimisoara, Cluj, Suceava si Iasi, care i-au adus anul trecutincasari de 40 mil. euro din chirii. Dascalu a dezvoltat reteauaIulius Mall cu ajutorul unor credite bancare obtinute de la banciprecum UniCredit sau Eurohypo, astfel ca o buna parte dinveniturile incasate merg catre plata ratelor bancare.
Gabriel Puiu Popoviciu
Este considerat unul dintre cei mai bogati romani, afacerilesale derulandu-se in sectoare precum imobiliar, hotelier, mobilasau restaurante, insa este extrem de discret, evitand aparitiilepublice. Popoviciu, care nu apare ca actionar direct in niciocompanie din Romania, controleaza la ora actuala cel mai mare parcde retail din Romania, situat in Baneasa, unde a construit si unimportant proiect de birouri. El mai detine si alte businessuri inBucuresti.
Shimon Galon
Shimon Galon, directorul diviziei din Romania a dezvoltatoruluiimobiliar israelian GTC, este unul dintre cei mai mari dezvoltatoride cladiri de birouri, fiind de altfel si executivul care a semnatdoua tranzactii record la vremea lor pe aceasta piata. Galon asemnat prima tranzactie importanta pe piata de birouri odata cuvanzarea Europe House pentru 30 mil. dolari. Cativa ani mai tarziu,in 2007, omul de afaceri a vandut America House catre francezii dela Ixis intr-o tranzactie de 120 mil. euro.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
