Companii

Mallurile din sudul Capitalei sufera din lipsa de vizitatori si chiriasi. Ce strategii pregatesc proprietarii pentru a-i recastiga?

Print Mail

28.05.2009, 00:00 96

Rezultatele din aceasta perioada sunt cu siguranta sub asteptarile din urma cu un an pentru fiecare din proprietarii acestor centre comerciale: proprietarii Grand Arena nu se asteptau ca la doua luni de la inaugurare sa aiba mai putin de 100 de magazine deschise intr-un spatiu care permite 180 de unitati, traficul in City Mall a scazut la inceputul acestui an, numarul de vizitatori din Liberty Center a fost sub asteptari, iar in Vitantis au fost inchise sapte magazine de la finalizarea extinderii din septembrie 2008.

Principalul motiv care poate fi invocat de catre administratorii acestor malluri este, intr-adevar, actuala perioada de criza: chiriasii au dificultati dupa ce le-au scazut vanzarile, iar bucurestenii nu prea mai sunt interesati de cumparaturi in aceasta perioada, in care sunt cu un ochi la rata la banca si cu altul la pixul sefului care poate taia din numarul de angajati sau din salarii. Dar sunt acestea singurele probleme ale acestor proiecte?

Sudul Capitalei este considerat partea mai saraca a Capitalei, desi consultantii nu au date concrete care sa arate puterea de cumparare din zona. Cu toate acestea, pe partea de centre comerciale aceasta zona a orasului a cunoscut cea mai mare dezvoltare, la concurenta doar cu zona de vest (Plaza Romania, Militari Shopping si Fashion House), in timp ce in nord Baneasa Shopping City are in prezent monopol, iar in est singura optiune este Iris Shopping Center din Titan.

De unde vine salvarea zonei

„Cartierele de aici sunt foarte aglomerate, exista o densitate mare de locuitori pe kilometrul patrat. Chiriasii sunt inca interesati de Bucuresti si, in functie de brand, vor sa acopere toate zonele, inclusiv cea de sud", afirma Georgiana Andrei, consultant al diviziei de retail din cadrul Colliers International.

Cu toate acestea, numarul spatiilor goale in sud este in crestere in aceasta perioada, iar pana la finalul anului ar putea fi deschis un nou proiect in sud - Sun Plaza, aflat in zona Piata Sudului -, care ar putea subtia si mai mult numarul de vizitatori, dar si vanzarile din aceste proiecte. Galeria comerciala din proiectul Vitantis a fost deschisa in septembrie anul trecut, Liberty Center la finalul lui octombrie, iar Grand Arena in luna martie a acestui an. In total peste 80.000 mp de spatii comerciale, care pot fi cu greu absorbite, mai ales in aceasta perioada.

„Un proiect comercial are nevoie de un an, un an si ceva pentru a se stabiliza, pentru a-si fideliza clientii si a optimiza mixul de chiriasi. Din pacate aceasta perioada a coincis cu criza, iar efectele

s-au cumulat, astfel ca timpul de asezare ar putea fi mai mare", spune reprezentantul Colliers.

In conditiile in care nici la Plaza Romania, spre exemplu, cumparatorii nu au dat navala in primele luni de la deschiderea din 2004, explicatia este plauzibila. Bucuresti Mall, alaturi de Plaza Romania, mallurile din portofoliul companiei Anchor Grup si-au fidelizat clientii si au creat o notorietate in piata de-a lungul a zece, respectiv cinci ani de activitate. Acest fapt le permite si in prezent sa isi desfasoare activitatea la un nivel ridicat de vanzari si de trafic, in ciuda faptului ca si in aceste proiecte au fost inchise magazine, dar proprietarii au gasit rapid inlocuitori.

Cum sunt afectate mallurile

„De la inaugurare au mai fost deschise alte 14 magazine si noua sunt in constructie. Proprietarii acestor magazine ne-au asigurat ca vor finaliza in mai putin de o luna. Pe de alta parte, am semnat un contract nou cu un client care vrea sa deschida la sfarsitul lunii august", spune Mikael Harfi, fiul unuia dintre actionarii companiei franceze Euroinvest, proprietarul Grand Arena.

Inaugurarea Grand Arena, in luna martie a acestui an, a reprezentat insa poate cel mai puternic semnal ca piata bucuresteana de retail nu este imuna la efectele crizei, iar prezenta unei unitati Carrefour nu este suficienta pentru reusita unui mall: doar 80 de magazine au fost deschise la vremea respectiva, dintr-un total de 180 de spatii.

Reprezentantul Grand Arena nu a facut publice datele referitoare la numarul de vizitatori ai proiectului, dar spune ca au fost mai multi clienti decat se astepta la deschidere. Alaturi de Carrefour, in proiectul care a necesitat investitii de 187 de milioane de euro, potrivit reprezentantilor companiei, mai pot fi gasite si magazine ale unor retaileri precum Flanco, Deichmann, Intersport, Tina R, Leonardo sau Sephora.

Zona de distractie cu 4.000 mp a proiectului, care va cuprinde un patinoar, biliard, bowling si sala de jocuri, nu a fost inca inaugurata, desi termenul anuntat de francezi era sfarsitul lunii mai.

„Zona de entertainment va incepe cu un patinoar de 1.000 de metri patrati la primul etaj. El se afla in prezent in constructie la Barcelona, in Spania. Ne dorim ca furnizorul sa il livreze si monteze, astfel ca pana la sfarsitul lunii iunie totul sa fie in regula. Am contactat si o alta companie care sa ne instaleze sala de biliard si de jocuri cu o suprafata de 800 de metri patrati in apropierea patinoarului", spune reprezentantul Grand Arena, fara a face noi estimari privind finalizarea integrala a zonei de distractii.

Explicatia pentru actualul stadiu de ocupare al Grand Arena poate fi legata si de faptul ca este cel mai recent proiect deschis in Bucuresti. Dar asta nu inseamna ca mallurile mai vechi din sud au rezultate mai bune.

„Rapoartele de trafic indica o diminuare de 5-10% a vizitatorilor fata de traficul inregistrat anul trecut. Avand in vedere situatia economica actuala si faptul ca in ultimul an s-au deschis in zona trei noi centre comerciale, respectiv Vitantis, Liberty Center si Grand Arena, traficul din City Mall nu a avut mult de suferit", spun reprezentantii companiei care administreaza proiectul City Mall din zona Eroii Revolutiei, inaugurat in urma cu patru ani.

Proiectul este departe de a fi ocupat complet, spatiile goale putand fi observate la fiecare etaj, inclusiv in zona de food-court, desi mallul are o oarecare notorietate pe piata si dimensiuni destul de reduse - suprafata inchiriabila de 19.000 mp. „Este adevarat ca retailerii sunt afectati de criza economica si foarte multi dintre acestia si-au intrerupt planurile de expansiune sau chiar au decis sa-si reduca numarul locatiilor. Aceasta situatie afecteaza toate centrele comerciale, ajungandu-se la o rata de nonocupare de 15% in piata. Cu toate acestea, sunt si retaileri care sunt interesati de noile oportunitati oferite in cadrul mallului", mai spun reprezentantii City Mall, fara a face precizari legate de gradul de ocupare a proiectului aflat in portofoliul companiei australiene APN/UKA.

Printre chiriasii importanti ai City Mall se numara supermarketurile Primavara si Billa, retailerii de fashion Benvenuti, Sprider, Office Shoes sau Kenvelo sau retelele de fast-food KFC, Burger King sau Spring Time.

Birouri in mall

Proprietarii proiectului considera ca o solutie pentru cresterea rentabilitatii este constructia unor spatii de birouri, in conditiile in care chiriile pe segmentul comercial au intrat pe o panta descendenta. „Suprafata comerciala a mallului nu va avea de suferit si nu va fi redusa in niciun fel, birourile fiind construite in cadrul unor zone neexploatate pana in prezent la nivelul trei si prin adaugarea unui nou nivel, respectiv nivelul patru", spun reprezentantii City Mall, care colaboreaza cu CB Richard Ellis Eurisko si DTZ Echinox pentru inchirierea spatiilor comerciale si de birouri.

Nici chiriasii din galeria comerciala a proiectului Vitantis nu au fost ocoliti de criza si de scaderea vanzarilor. In cadrul proiectului care cuprinde si unitati Carrefour, Praktiker, Technomarket si Bontas au fost inchise in ultimele luni sapte magazine - Feel Good (Steilmann), Blue Bird (divizie a Lee Cooper), K Tech (Ultra Pro), Black Sheep Collection, Win 2000 El Vision, Ravioli si Milavista. In cadrul proiectului sunt inchiriate 70 din cele 86 de spatii disponibile, gradul general de inchiriere a proiectului cu o suprafata inchiriabila de peste 34.000 de metri patrati fiind de 95,15%. Vitantis este situat in zona de sud-est a Capitalei, in apropierea Grand Rin Hotel. Centrul comercial mai cuprinde si chiriasi precum Spring Time, Intersport, Kenvelo, Tom Tailor, Takko sau Tina R.

Traficul in cadrul proiectului a fost la nivelul asteptarilor, circa 312.000 de vizitatori lunar, in ton cu asteptarile proprietarilor, care mizau pe 10.000 de vizitatori zilnic.

Nu au fost la fel de exacti in aprecieri privind traficul proprietarii mallului Liberty Center din zona Trafic Greu. Nord-irlandezii de la Mivan mizau la momentul deschiderii pe circa 30.000 de vizitatori zilnic, dar in luna decembrie, care este de regula una de varf pentru cumparaturi, in cadrul proiectului au intrat circa 22.000-23.000 de oameni zilnic, in ciuda faptului ca gradul de ocupare este de aproape 100% in mallul de 25.000 de metri patrati.

Principalii chiriasi ai Liberty Center sunt Altex, Billa, Hervis, operatorul de cinematografe The Light, Diverta sau Marks & Spencer, in timp ce pe partea de food sau cafenele sunt prezenti jucatori precum

McDonald’s, Burger King, KFC sau Starbucks.

Care va fi soarta acestor proiecte?

„Ele ar putea deveni in viitor centre de proximitate, care nu se mai adreseaza clientilor din tot Bucurestiul, ci doar celor din zona, cum s-a intamplat cu mai multe proiecte din Budapesta, unde sunt 20 de malluri", spune Georgiana Andrei de la Colliers, care afirma ca interesul pentru Sun Plaza, cel mai mare mall din sud, aflat inca in constructie, este destul de ridicat.

„Va fi batalie mare acolo", conchide consultantul.

Mai cititi in revista Business Construct, care apare joi, 28 mai: