Unii dezvoltatori imobiliari continuă construcţia de locuinţe, iar cererea de birouri dă semne de creştere, în timp ce în piaţa materialelor de construcţii vânzările de polistiren sau cărămidă au fost de asemenea pe plus la începutul acestui an.
Gradul ridicat de neocupare şi tendinţa de scădere a chiriilor pentru birourile din Bucureşti, precum şi puterea scăzută de cumpărare din piaţa locuinţelor sunt însă factori care nu lasă loc pentru un optimism exacerbat, astfel că piaţa imobiliară ar trebui să îşi continue revirimentul în paşi mărunţi pentru a nu intra într-o nouă „bulă“.
„Marea majoritate a cererilor pentru clădiri de birouri este generată de call centere sau IT mutate la noi în ţară. Noi aici nu vindem manopera, ci «creiere» mai ieftine. Nu e nimic greşit, dar prezintă întotdeauna riscul volatilităţii şi este subiectul creşterii sau scăderii pieţelor dezvoltate“, a declarat Alexandros Ignatiadis, acţionar al companiei de construcţii Octagon Contracting & Engineering în cadrul ZF Construction & Infrastructure Summit ’14, organizat de Ziarul Financiar în parteneriat cu Genesis Development, Marsh, Octagon, CertAsig, Schoenherr, Skanska şi Biriş Goran.
Ignatiadis, a cărui firmă de construcţii a contribuit la dezvoltarea unor proiecte precum Sky Tower, Hermes Business Campus sau Green Court, spune că ar trebui să fim mai atenţi la sustenabilitatea proiectelor imobiliare şi că trebuie evitate greşelile din 2006-2008, „exuberanţa aceea în care toată lumea sărea în horă, începând cu constructorii, jucătorii din imobiliare şi aşa mai departe“.
Potenţialul există, astfel că Richard Burleigh, preşedintele Skanska Construction România, compară piaţa locală cu Polonia de acum 10-12 ani, dar arată că şi polonezilor le-au luat patru-cinci ani de la aderare pentru a începe cu adevărat să atragă bani europeni. „Talente“ locale există, susţine britanicul, dar şi Radu Enache, cel care conduce de peste 20 de ani operaţiunile din România ale gigantului american HP, al cărui birou din Bucureşti a ajuns la peste 4.000 de angajaţi şi va continua să se dezvolte.
Totodată, Cătălin Iorgulescu, managing director al firmei de BPO WNS, cu 400 de angajaţi în proiectul West Gate din Bucureşti, speră ca în următorii trei ani să ducă biroul local la peste 1.000 de angajaţi care să ofere servicii unor companii de calibru, listate pe bursele internaţionale, la un preţ „competitiv“.
„Îmi menţin părerea“, spune omul de afaceri Liviu Tudor, unul dintre pesimiştii sau poate realiştii pieţei imobiliare, care consideră că nu a fost depăşită criza, astfel că şi firma pe care o conduce - Genesis Development - va continua să dezvolte birouri doar când va avea o cerere clară din partea unei companii pentru ocuparea unei părţi substanţiale a spaţiilor.
În schimb, grupul suedez Skanska ridică un prim proiect în România - Green Court de pe bulevardul Barbu Văcărescu - mizând pe potenţialul pieţei pe termen mediu şi lung.
„Există oportunităţi imense în România pentru jucătorii de pe această piaţă, însă este foarte important ca paşii să fie făcuţi treptat. (...) Suntem în curs de începere a celei de-a doua etape a proiectului Green Court“, a afirmat Richard Burleigh, preşedintele Skanska Construction România.
Optimismul vine şi de la companie de consultanţă imbiliară DTZ, care vede semne mai bune anul acesta. „Faţă de anul 2012 sau 2011, când nu era mult business în piaţă, acum primim multe cereri de la companii care vor să înceapă afaceri în România. Primim semne bune, start-up-uri de care nu vorbeam în urmă cu 2-3 ani“, a declarat Mădălina Cojocaru, şeful departamentului de birouri “n cadrul DTZ .
Potenţial pentru piaţa imobiliară din România văd şi dezvoltatorii de locuinţe, care au început anul cu mai multe apartamente vândute.
„Cred că pe piaţa rezidenţială România are un mare potenţial, are mult loc de dezvoltare. Cred că încet-încet ieşim din criză“, a declarat Ahmet Buyukhanli, proprietarul Opus Land, dezvoltatorul ansamblului residenţial Cosmopolis din nordul Capitale.
El spune că în 2012 a reuşit să vândă 92 de apartamente, anul trecut 242 de locuinţe şi anul acesta a vândut aproape 140 de apartamente în cinci luni.
În ultimii ani, industria Bucureştiului s-a vândut la fier vechi şi în locul unităţilor de producţie cu zeci sau sute de ani vechime au apărut malluri, hipermarketuri sau centre de afaceri care au devenit „noile fabrici“ ale Capitalei. Însă poate economia Bucureştiului rezista doar cu spaţii de birouri?
„Cred că Bucureştiul poate rezista cu birouri şi cu mai puţine fabrici, dar într-o anumită măsură. Există riscul de saturare în materie de birouri. În zona Barbu Văcărescu putem vedea o activitate mai mare din acest punct de vedere pentru că metroul este aproape. Dar ce trebuie să reţinem este faptul că dezvoltarea este bună, dar unde o facem este important“, a mai spus Richard Burleigh.
Producătorii de materiale de construcţii spun că pe anumite anumte segmente piaţa dă semne de revenire, astfel că producţia în primul trimestru a scăzut, dar aceste date trebuie confirmate şi de vânzări.
„Există o creştere a producţiei de 16% în primul trimestru, dar trebuie să ţinem cont că este segmentul de primăvara când se repornesc lucrările“, a spus Claudiu Georgescu, preşedintele Asociaţia Producătorilor de Materiale pentru Construcţii din România (APMCR).
Unul dintre producătorii de materiale de construcţii cu o creştere semnificativă a vânzărilor anul acesta este AdePlast, cu un plus de 64% după primul trimestru, ca urmare a punerii în funcţiune în ultimul an a mai multor fabrici, în timp ce reprezentanţii Lindab văd creştere doar pe segmentul instalaţiilor. „Singurul segment al pieţei de materiale de construcţii care se mişcă este cel al instalaţiilor. Văd o schimbare pe acest segment. În rest, piaţa e plată din punctul meu de vedere. Totuşi, dacă voi (Adeplast „ n.red.) aţi vândut mai mulţi adezivi, poate vom vinde şi noi mai multe sisteme pentru acoperiş când va veni timpul pentru aceste lucrări“, a afirmat Andrei Sulyok, directorul general al Lindab România.
De aceeaşi părere este şi Dan Mircescu, directorul general al Final Distribution, producător şi importator de ţiglă metalică. „Piaţa de materiale de construcţii nu va creşte anul acesta, dar va trece printr-un proces de redistribuire“, a punctat Mircescu.
Summitul de construcţii şi infrastructură a adus la aceeaşi masă constructori, producători de materiale, dezvoltatori, chiriaşii acestora şi consultanţi
Liviu Tudor, preşedintele Genesis Development
- Teoria birourilor, deşi părea până în 2008 un sport accesibil, e bine fundamentată şi prima regulă e „locaţie, locaţie, locaţie“. Birourile profesionale de volum mare nu pot fi plasate într-o capitală altfel decât cu acces la metrou.
- Negocierile cu HP au durat un an, în 2013. Cerinţele au fost mari, dar acestea sunt surmontabile dacă îţi respecţi clientul.
- O multinaţională are pretenţii mari, obiective. Trebuie rezolvate de la cele mai banale probleme, de la un om de la security care nu-şi face treaba, la probleme legate de confort, temperatură. De exemplu, noi am adus o firmă londoneză, jucătorul numărul unu în această piaţă, pentru reglarea temperaturii. Cea mai mare problemă la birouri este cea a confortului termic, a aerului condiţionat în timpul verii.
Richard Burleigh, preşedintele Skanska Construction Romania
- Există oportunităţi imense în România pentru jucătorii de pe această piaţă, însă este foarte important ca paşii să fie făcuţi treptat. Eu mi-am petrecut 10 ani în Polonia. România de astăzi seamănă cu Polonia din 2002, anul în care eu m-am mutat acolo. Nu este o comparaţie, însă putem vedea ce lecţii au învăţat ei şi ce decizii au luat acolo.
- Cred că Bucureştiul poate rezista cu birouri şi cu mai puţine fabrici, dar într-o anumită măsură. Există riscul de saturare în materie de birouri. În zona Barbu Văcărescu putem vedea o activitate mai mare din acest punct de vedere pentru că metroul este aproape. Dar ce trebuie să reţinem este faptul că dezvoltarea e bună, dar unde o facem este la fel de important.
- Suntem în curs de începere a celei de-a doua etape a proiectului Green Court.
Radu Enache, country manager al HP România
- Vrem soluţii de real estate care să ne facă viaţa mai bună. Vrem soluţii de real estate la care se poate ajunge raţional. E esenţial ca forţa de muncă să ajungă într-un timp raţional, în condiţii decente, la locul de muncă.
- Toate companiile serioase, în special din Europa Occidentală, SUA, dar şi din România, au renunţat să se ocupe de lucruri care nu reprezintă core business. De ce să mă ocup la HP de aprovizionarea cu cafea? De ce ar trebui să mă ocup de funcţionarea ascensoarelor sau de serviciile de securitate?
- HP va continua să aibă un număr semnificativ de oameni în România, care în prezent este al cincilea birou din Europa, cu 4.100 de angajaţi. Oamenii din România furnizează servicii foarte bune pentru HP, apreciate foarte mult, în 26 de limbi, şi ne gândim la o perspectivă îndelungată de lucru în această direcţie.
Ahmet Buyukhanli, proprietarul Opus Land, dezvoltatorul ansamblului residenţial Cosmopolis
- Dacă comparăm anii, în 2012 am reuşit să vindem 92 de apartamente, anul trecut am vândut 242 de locuinţe şi anul acesta aproape 140 de apartamente în cinci luni. Adică aproape un apartament pe zi, aceasta a fost ţinta noastră în acest an.
- În zona Barbu Văcărescu, unde am cumpărat teren la începutul acestui an, vrem să facem spaţii comerciale la parter şi rezidenţial deasupra. Vom face aproximativ 130-140 de apartamente, este un proiect diferit de Cosmopolis. Vor fi apartamente de lux, care vor fi dezvoltate în următorii ani.
- Cred că pe piaţa rezidenţială România are un mare potenţial, are mult loc de dezvoltare. Cred că încet-încet ieşim din criză în general. Cred că în piaţa hotelieră din Bucureşti este loc de investiţii, mai ales pe segmentul de cinci stele. În viitor am putea realiza investiţii şi în acest sector.
Marcel Bărbuţ, directorul general al AdePlast
- AdePlast şi-a dublat vânzările de polistiren într-un moment în care piaţa scădea. Am deschis fabrici de polistiren, avem un pachet complet de produse. Noi ne-am dublat vânzările de polistiren atunci când statistica anunţa scădere. Este vorba de o redistribuire a pieţei.
- Pentru noi primul trimestru a fost spectaculos de bun, am avut o creştere de 64% a cifrei de afaceri. Şi în piaţă restul companiilor au spus că a fost un trimestru bun.
- Eu urmăresc toate lanţurile de magazine. Ceea ce face Dedeman e spectaculos.
Ei făceau profituri în timp ce firme ca BauMax, Praktiker şi ceilalţi făceau pierderi spectaculoase. În momentul în care ai intrat în piaţă zicând că o să îi strângi pe ceilalţi cu preţul, nu va merge.
Alexandros Ignatiadis, acţionar al Octagon Contracting & Engineering
- Marea majoritate a cererilor pentru clădiri de birouri este generată de call centere, back office, IT mutate la noi în ţară. Noi aici nu vindem manopera, ci „creiere” mai ieftine. Nu e nimic greşit, dar prezintă întotdeauna riscul volatilităţii şi este subiectul creşterii sau scăderii pieţelor dezvoltate.
- Ar trebui să fim atenţi la sustenabilitate. Există multe cazuri cu dezvoltatori care oferă concesiuni foarte mari pentru chiriaşi. De la chiriaşi avem presiune mare pe preţuri, iar toate aceste lucruri ar trebuie să ne dea de gândit. Trebuie să evităm greşelile din 2006-2008, exuberanţa aceea în care toată lumea sărea în horă începând cu constructorii, agenţii imobiliari şi aşa mai departe.
Cătălin Iorgulescu, managing director al WNS Global Services România
- Planurile sunt de dezvoltare; sperăm să avem 1.000 de angajaţi în următorii trei ani. Avem în viziune şi deschiderea de birouri în locaţii secundare.
- Am depăşit 400 de angajaţi, ne ocupăm de BPO cu companii listate pe bursele din New York, atât producători de electronice, cât şi lideri în media-entertainment, industria hotelieră etc.
- În general facilităm concentrarea pe pe ceea ce e mai important în businessul clienţilor noştri şi le facem la acelaşi nivel, sau superior, la un preţ competitiv în România.
Claudiu Georgescu, preşedintele Asociaţiei Producătorilor de Materiale pentru Construcţii din România (APMCR)
- Se observă o concentrare pe companiile mari care pot să îşi distribuie marfa în toate colţurile ţării. Micii producători încep să dispară.
- Există o creştere a producţiei de 16% în primul trimestru, dar trebuie să ţinem cont că este segmentul de primăvară, când se repornesc lucrările.
- Piaţa românească nu e o piaţă mare. Nici cea a construcţiilor, nici cea a materialelor de construcţii. 9 miliarde, cât s-au făcut anul trecut în România, ne arată că suntem o piaţă mică, care trebuie să se bazeze pe resursele ei.
- Facem 500 de kilometri de autostradă în 25 de ani şi în următorii şase ani facem 1.800? O asemenea lipsă de realism din partea factorilor politici nu am mai văzut.
Andrei Sulyok, directorul general al Lindab
- Singurul segment al pieţei de materiale de construcţii care se mişcă este cel al instalaţiilor. Văd o schimbare pe acest segment. În rest, piaţa e plată din punctul meu de vedere.
- Nu am adus niciodată în România utilaje second-hand. Am încercat să implementăm ce se potriveşte în România, fie că e o idee a unei companii româneşti sau multinaţionale. Nu trebuie să reinventăm roata. (...) Asta le reproşez şi politicienilor, care nu preiau modele deja testate şi implementate de alţii.
- Noi am început anul foarte asemănător cu cel precedent. Nu am văzut schimbări majore pe piaţa de învelitori. Renovări sunt şi la noi, peste 50% din învelitorile vândute azi în România se duc spre renovări.
Dan Mircescu, directorul general al Final Distribution
- Piaţa de materiale de construcţii nu va creşte anul acesta, dar va trece printr-un proces de redistribuire. Eu nu văd piaţa pe creştere anul acesta, ci ca pe o redistribuire.
- Companiile mari vor recâştiga terenul pierdut în detrimentul firmelor mici.
Ca să fii eficient, trebuie să ai o structură închegată, nu poţi merge înainte fără soft, fără sistem informatic, este nevoie de investiţii.
James Grindley, director general şi preşedinte al CA CertAsig
- Asigurarea în România şi în Europa de Est în general nu este uneori bine înţeleasă. Companiile internaţionale din România sunt mai conştiente cu privire la riscuri. Companiile româneşti sunt mai puţin conştiente, percepând asigurarea mai degrabă ca pe o taxă. Mentalitatea este uneori aceea că asigurările nu sunt un lucru bun.
- În construcţii ne axăm pe garanţii contractuale, un produs de înlocuire a scrisorii de garanţii a unei bănci. La sfârşitul anului 2013, 25% din clienţi veneau din construcţii.
Gabriel Biriş, partener fondator al Biriş Goran
- Celebra taxă pe stâlp este în realitate un impozit de investiţii şi a fost aprobată de guvern fără consultarea mediului de afaceri şi în lipsa unei analize temeinice a impactului financiar, care ar putea fi în realitate de 4-5 ori mai mare decât estimările autorităţilor.
- Din cauză că investitorii imobiliari nu şi-au susţinut interesul la discuţiile pe Codul fiscal, nu au luat în discuţie excepţii de la plata impozitului. Aşa că ei au un impozit mare, de 1,5% pe stoc, pe investiţia în curs.
Theodor Artenie, managing director Tax (Bucharest), Schoenherr şi Asociaţii
- Atunci când un chiriaş se gândeşte să se mute la alt dezvoltator trebuie să ţină cont pe lângă penalizări şi de costurile fiscale ale acestui demers. Un chiriaş nu poate pleca oricând vrea, pentru că plăteşte penalităţi. Eu dacă vreau să-l iau la mine mă ofer să-i plătesc penalităţile. Dar cine plăteşte taxe pe acest transfer? Chiriaşul.
- Orice măsură promoţională are nişte consecinţe fiscale. Nu putem implementa orice mecanism promoţional fără să ţinem cont de taxe. Putem vorbi de bani foarte mulţi.
Silvia Opriş, partener al Schoenherr şi Asociaţii
- Ne-am confruntat cu multe situaţii în care dezvoltatorii de clădiri noi încearcă să atragă chiriaşi din proiecte deja existente. Chiriaşul este tentat cu o chirie mai mică şi cu alte facilităţi, respectiv i se acoperă o parte din costurile de relocare, fie îi sunt plătite penalităţile pe care trebuie să le plătească în cazul în care aceştia renunţă înainte de termen la contractele pe care le au cu alţi dezvoltatori. În aceste condiţii este tentant să te muţi.
Mădălina Cojocaru, head of Office Department, DTZ
- Faţă de 2012, 2011, când nu era mult business în piaţă, acum primim multe cereri de la companii care vor să înceapă afaceri în România. Primim semne bune, start-up-uri de care nu vorbeam în urmă cu 2-3 ani.
- Chiriile în piaţa de birouri au scăzut faţă de 2009-2010, au ajuns la 18 euro pe metrul pătrat, dar ulterior nu au mai scăzut foarte mult. Nu sunt diferenţe foarte mari între o clădire din Floreasca şi una din Barbu Văcărescu. Relocările se fac pentru că e vorba de o clădire nouă, cu mai multe servicii. Este un proces de canibalizare între proprietari.
Rudolf Vizental, asociat în cadrul CITR şi CEO al CIT Restructuring
- Dacă în 2008 s-a încheiat o eră şi au fost cinci ani dificili, în 2014 intrăm într-o etapă cu totul nouă. Vedem bani cum se întorc în România, nu bani speculativi, ci smart money care ştiu în ce să investească.
- Au rămas încă şi companii în dificultate. Nu putem şti dacă aceste companii vor intra în insolvenţă, având în vedere că tot mai multe companii se restructurează în afara procedurilor de insolvenţă. Sectorul producătorilor de materiale de construcţii e predispus la o astfel de restructurare, în afara procedurii de insolvenţă.
Răzvan Iorgu, managing director al CBRE
- Azi vedem nou-veniţi pe piaţă, extinderi ale companiilor existente şi ce încerc să subliniez e că avem această fereastră de oportunitate din cauza talentelor, din cauza preţurilor mult mai bune decât ţările din jur, inclusiv Polonia. E un business din ce în ce mai atractiv pentru dezvoltatori, de aici efervescenţa din ultimele luni de zile din piaţă.
- Azi peste jumătate din chiriaşii cu care lucrăm sunt nou-veniţi în România. Peste 10.000 de metri pătraţi închiriaţi de nou-veniţi care vor să intre în 2014-2015 în România.
