Cota de impozitare de 2% prevăzută în noul Cod fiscal pentru clădirile cu destinaţie nerezidenţială aflate în proprietatea persoanelor fizice care nu prezintă un raport de evaluare ar putea fi redusă, în contextul în care determină un dezechilibru între impozitul pe care o persoană fizică l-ar plăti faţă de o persoană juridică pentru o clădire similară.
„În modificarea pe care noi o propunem, la persoanele fizice care deţin spaţii comerciale, impozitul va varia între 0,25 şi 1,5% dacă există un raport de evaluare. Dacă persoana fizică nu doreşte să facă evaluarea clădirii, atunci am propus o cotă de 2%, dar cota nu e bătută în cuie. Mai mult ca sigur această cotă va scădea, dar nu ştim încă cu cât, facem simulări“, a spus Gheorghe Marinescu, şef serviciu în cadrul Ministerului Finanţelor la Direcţia Impozite şi Taxe Locale.
Tot el a adăugat că încă nu s-a stabilit data de la care va intra în vigoare noul Cod fiscal, în contextul în care „politicul va decide“, dar că cel mai probabil acest lucru se va întâmpla la 1 ianuarie 2016.
„Dacă ar intra în vigoare la 1 ianuarie 2016, există timpul necesar pentru a fi depuse rapoartele de evaluare şi pentru a fi realizate declaraţii. Părerea mea, şi deja avem semnale similare de la autorităţile locale, e ca termenul să fie 1 ianuarie 2016“, a spus Marinescu.
Adrian Vascu, preşedintele Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR), a afirmat că elementele comune între actualul Cod fiscal şi cel nou se referă la faptul că terenurile se impozitează separat faţă de clădiri, în timp ce baza de impozitare este diferenţiată între persoană fizică şi persoană juridică.
Pe de altă parte, principala diferenţă constă în faptul că apar noţiunile de clădiri rezidenţiale şi nerezidenţiale, care se impozitează distinct.
„Valoarea impozabilă nu va mai fi egală cu cea de inventar. Valoarea impozabilă a clădirii nu va fi valoarea de piaţă a clădirii. O particularitate ce se păstrează (în noul Cod – n.red.) e că încă terenul se impozitează într-un fel şi clădirea în alt fel. Dar o clădire fără a se vinde cu terenul nu are nicio valoare. Clădirea poate să aibă aceeaşi valoare să o construieşti, dar nu aceeaşi valoare de piaţă pentru că terenul face diferenţa“, a explicat Vascu.
Pe de altă parte, Alexander Milcev, partener taxe Ernst&Young, a arătat că există o zonă „gri“ în definiţia construcţiilor şi a clădirilor şi că nu trebuie neglijat riscul încadrării greşite a unei proprietăţi pentru impozitare.
„Nu trebuie neglijate riscul încadrării greşite sau o situaţie de conflict, unde autoritatea locală e motivată să spună că o clădire e generatoare de taxă locală, iar pe de altă parte să vină ANAF să zică că trebuie aplicată taxa pe stâlp, care să ajungă la bugetul central. E o zonă ce poate genera o tensiune pe care nu o doreşte nimeni, dar e o realitate la care ne aşteptăm“, a spus Milcev.
Adrian Vascu, preşedinte ANEVAR
- Utilizarea mixtă a clădirilor nu este una clarificată şi bătută în cuie. Acesta este un capitol din noul Cod fiscal care trebuie rafinat, sunt multe întrebări cu privire la ce înseamnă clădire rezidenţială pentru o persoană juridică sau ce înseamnă clădire mixtă.
- Noul Cod introduce şi impozitarea în funcţie de utilizare, care îşi propune să elimine anumite diferenţe între persoanele juridice şi o anumită parte a persoanelor fizice care investiseră în clădiri de birouri, dar pe persoană fizică.
- Valoarea impozabilă nu va mai fi egală cu cea de inventar. Valoarea impozabilă a clădirii nu va fi valoarea de piaţă a clădirii. O particularitate ce se păstrează (în noul Cod – n.red.) e că încă terenul se impozitează într-un fel şi clădirea în alt fel. Dar o clădire fără a se vinde cu terenul nu are nicio valoare. Clădirea poate să aibă aceeaşi valoare să o construieşti, dar nu aceeaşi valoare de piaţă pentru că terenul face diferenţa.
- Pentru clădirile cu utilizare mixtă, forma propusă a Codului fiscal trebuie modificată, pentru că nu s-a atins obiectivul de a elimina discriminările între persoane fizice şi persoane juridice în cazul clădirlor mixte. Acea prevedere de 2% este cea care încurcă calculele de uniformizare (este vorba de calculul impozitului pe clădirile mixte aparţinând persoanelor fizice, care stipulează în noul Cod că în cazul în care suprafeţele rezidenţiale nu sunt evidenţiate distinct de cele nerezidenţiale, impozitul se calculează prin aplicarea cotei de 2% la valoarea impozabilă - n.red.).
- Suntem de părere că data optimă de intrare în vigoare a noilor prevederi ar fi 1 ianuarie 2016.
- Vom ieşi cu un proiect pilot făcut în Cluj-Napoca, unde vom analiza care este baza de date cu tranzacţiile care au avut loc acolo în perioada iunie-decembrie 2013. 70% din tranzacţii sunt făcute fără finanţare bancară şi preţurile medii unitare erau cu 100 de euro mai mici (pe metru pătrat – n.red.) ca în cazul celor cu finanţare bancară.“
Gheorghe Marinescu, şef serviciu Ministerul Finanţelor Publice, Direcţia Impozite şi Taxe Locale
- Impozitul pe clădiri este un venit al bugetelor locale, nu se poate face transfer din bugetul local în cel de stat.
- Aceste modificări (cu privire la impozitul pe clădiri – n.red.) au pornit de la nişte solicitări ale mediului de afaceri, care a sesizat în special în perioada de boom că persoanele fizice au construit clădiri de birouri, depozite, clădiri comerciale, pentru a evita un impozit mai mare. FMI a luat cunoştinţă de acest tratament discriminatoriu şi a recomandat să venim cu modificări la impozitul pe clădiri.
- Pentru persoanele fizice care deţin locuinţe nu vor creşte impozitele. În modificarea pe care noi o propunem, la persoanele fizice care deţin spaţii comerciale, impozitul va varia între 0,25 şi 1,5% dacă există un raport de evaluare. Dacă persoana fizică nu doreşte să facă evaluarea clădirii, atunci am propus o cotă de 2%, dar cota nu e bătută în cuie. Mai mult ca sigur această cotă va scădea, dar nu ştim încă cu cât, facem simulări.
- Marea problemă este cea a clădirilor cu destinaţie mixtă ale persoanelor fizice. În anii ’90, marea majoritate a încercat o afacere şi a declarat sediu de firmă în astfel de clădiri. Nu am ajuns la o concluzie în acest caz, urmează să analizăm în continuare.
- Suntem în dezbatere şi cu autorităţile locale. Când va fi o variantă finală a prevederilor, o să o punem pe site-ul Ministerului (de Finanţe – n.red.).
- Nu vă pot spune când intră în vigoare noua variantă, politicul va decide. (…) Dacă ar intra la 1 ianuarie 2016, există timpul necesar pentru a fi depuse rapoartele de evaluare şi pentru a fi realizate declaraţii. Părerea mea, şi deja avem semnale similar de la autorităţile locale, e ca termenul să fie 1 ianuarie 2016.
Ramona Jurubiţă, partener taxe KPMG România
- Presupunând că varianta cu măsurile tranzitorii intră în vigoare la 1 ianuarie 2015, din interpretarea mea asupra variantei (de Cod fiscal – n.red.) rezultă că o valoare impozabilă egală cu cea din raportul de evaluare o putem aplica numai începând de la 1 ianuarie 2016. Conform măsurilor tranzitorii, ar exista la persoanele juridice şi la persoanele fizice obligaţia să depună o situaţie de la 1 ianuarie 2015.
- Dacă vreau să iau valoarea de evaluare, nu pot. Data evaluării fiind 31 decembrie 2014, eu ca persoană juridică voi lua valoarea de inventar de la 31 decembrie 2014. Pentru persoanele fizice care deţin clădiri nerezidenţiale sau mixte, textul de lege spune că dacă valoarea nu rezultă din raport de evaluare, cota care se aplică este de 2%.
Monica Rădulescu, director economic al Electrica Distribuţie Transilvania Sud
- Sunt un pic intrigată în ce priveşte specificarea că evaluarea în vederea stabilirii valorii impozabile nu se va reflecta în evidenţele contabile, deci nu va fi prezentată în situaţiile financiare. Mi-e greu să înteleg această abordare, nu pot să cred ca va fi o valoare justă prezentată autorităţilor şi o altă valoare care va fi prezentată acţionarilor.
- Pe actualul Cod fiscal, clădirile care au anumite destinaţii de utilitate publică apăreau clasificate la lista de scutiri. Pe o variantă din noul Cod fiscal, din 11 iulie, sintagma folosită era că autorităţile locale pot acorda scutiri sau reduceri. Trebuie ţinut cont că acele clădiri din lista de scutiri au un temei foarte clar pentru a fi scutite în continuare, fiind de utilitate publică.
Alexander Milcev, partener taxe Ernst&Young
- Taxa pe stâlp are foarte multe asemănări cu impozitul pe clădire aplicat în prezent, în 2014. Pe această taxă de stâlp, vechile reguli contabile şi de evaluare se păstrează. Baza impozabilă va fi în continuare valoarea de inventar.
- Am constatat că, deşi au trecut 9 luni şi jumătate de când impozitul (pe construcţii special – n.red.) a fost publicat în Monitorul Oficial, sunt destul de dese cazurile de înţelegere greşită a acestui impozit. E şi element de noutate, nu au fost controale fiscale din partea ANAF. Nu există cazuistică şi practică. Apar şi surprize neplăcute, unele destul de târziu. Vă dau un exemplu: parcurile industriale, care de- a lungul deceniilor au fost scutite de taxe locale. Surpriza de la 1 ianuarie 2014 e că de la 0 impozitul a crescut la 1,5%.
Filip Stoica, auditor financiar, reprezentant al Camerei Auditorilor Financiari din România (CAFR)
- Se vorbeşte despre decuplare în mediul profesional. Există dorinţa de a decupla contabilitatea de fiscalitate.
- Agentul economic vrea nişte lucruri care uneori sunt contradictorii. Dacă trebuie să raporteze acţionarilor, acesta ar vrea ca activele să fie reflectate la valoare justă cât mai mare, dacă vrea să raporteze către bănci, la fel, să reflecte valoare de piaţă cât mai mare pentru garanţii. Dacă trebuie să înregistreze costuri cu amortizarea, aceste valori trebuie să fie cât mai mici, pentru a nu influenţa profitul distribuibil către acţionari. Dacă trebuie să raporteze în declaraţii fiscale, deja nu mai ştim ce valoare ar trebui să îşi dorească managementul unei companii. Codul fiscal ne scapă de această dilemă.
ANEVAR vrea ca în trei ani să constituie o bază la nivel naţional de evaluare a proprietăţilor imobiliare, care să constituie un reper în piaţă.
