Şeful evaluatorilor: Trendul preţurilor la apartamente se va schimba odată cu primele semne de creştere economică

26 iul 2010 Autor: Cristi Moga

Filip Stoica, preşedintele Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România (ANEVAR): În mod normal, toată comunitatea economică ar trebui să privească situaţia tot pe termen lung, perioadă în care valorile proprietăţilor se menţin

PiaŢa tranzacţiilor imobiliare a rămas în blocaj în prima jumătate a acestui an, în condiţiile în care sunt "foarte puţini cei care intră acum pe achiziţii", spune Filip Stoica, preşedintele Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România (ANEVAR), care apreciază că trendul se va schimba odată cu apariţia semnalelor clare de ieşire din recesiune.
"De aproape doi ani asistăm la un blocaj, fără injecţii semnificative în piaţa imobiliară. Piaţa se va schimba când vor apărea semnalele limpezi de creştere economică. Atunci va reveni încrederea oamenilor şi va avea loc schimbarea comportamentului. Cumpă rătorii vor dori să cumpere cât preţurile vor fi încă mici", apreciază Stoica.
În cei doi ani de scădere a preţurilor imobiliare au mai existat evoluţii pozitive în perioada lansării programului guvernamental Prima casă sau imediat după reducerea TVA-ului la 5% pentru locuinţele vândute de companii cu un preţ mai mic de 380.000 de lei, dar aceste măsuri nu au avut forţa să mişte semnificativ o piaţă dependentă de stabilitatea şi încrederea utilizatorilor finali ai apartamentelor.
Scăderea numărului de tranzacţii a atras după sine o reducere a preţurilor la apartamentele vechi cu trei camere din Bucureşti de aproximativ 50%, potrivit indicelui realizat de ZF.
În lipsa tranzacţiilor, şeful ANEVAR spune că firmele de profil au evaluat bunuri în special pentru raportare financiară, dar şi în cadrul reorganizărilor intra-grup, în care unele firme au preferat să aducă la un loc entităţi separate pentru a avea management comun şi acces mai facil la finanţare, în timp ce alte companii au decis să îşi separe afacerile de partea imobiliară, a cărei evoluţie negativă a afectat marjele de profitabilitate, în condiţiile în care, spre exemplu, "devalorizarea terenului trebuie înregistrată în contul de profit şi pierdere".
Piaţa evaluărilor ar putea reveni pe creştere dacă instituţiile statului ar accelera procesul de evaluare a activelor din patrimoniul public. "Este şi o chestiune de interes naţional să ştii cât este averea statului vizavi de relaţia cu alte state. Au crescut solicitările pentru aceste evaluări, dar este rolul autorităţilor centrale de a convinge autorităţile locale de utilitatea unui asemenea demers. Atât autorităţile locale, cât şi Ministerul Finanţelor pot apela la obligaţiuni, la împrumuturi şi o entitate care se dovedeşte a fi bogată poate avea astfel succes la un astfel de împrumut", apreciază Stoica.
Consultantul spune că băncile nu vor avea probleme semnificative cu portofoliile de credite ipotecare acordate în perioada 2007-2008, când pre ţurile au atins maximul pieţei, în condiţiile în care actualele valori de piaţă nu sunt relevante, în lipsa unui număr semnificativ de tranzacţii.
"Problema apare odată cu teama că în urma vânzării nu mai poţi obţine preţul echivalent valorii garanţiei, ceea ce înseamnă cheltuieli cu provizioanele şi alte pierderi. Dacă ideea de bază este că toate proprietăţile şi-au redus valoarea, aici ar trebui să fie o problemă, dar eu cred că este o falsă problemă. Creditele ipotecare au fost date pe termen lung, de 20-25 de ani, iar garanţiile sunt tot pe termen lung - un apartament nu se depreciază pe termen scurt. Faptul că noi acum străbatem o lipsă a tranzacţiilor nu înseamnă că tot portofoliul s-a depreciat cu aceste sume vehiculate. În mod normal, toată comunitatea economică ar trebui să privească situaţia tot pe termen lung, perioadă în care valorile proprietăţilor se menţin", spune Stoica.
Pe termen mediu şi lung intervin în ecuaţie şi factori precum inflaţia şi scăderea obligaţiei pe măsură ce sume din împrumut sunt achitate către bancă, astfel că portofoliul unei bănci poate fi echilibrat în timp.

Indicele de la Statistică nu spune nimic dacă este doar la nivel naţional
Şeful Anevar apreciază că primul indice oficial al locuinţelor, lansat în urmă cu o lună de Institutul Naţional de Statistică, în colaborare cu BNR şi Uniunea Notarilor Publici, este "transparent", dar lasă loc de îmbunătăţiri printr-o mai mare segmentare a categoriilor de preţuri.
"Chiar dacă acum nu prea pare utilizabil, un indice are nevoie de timp. Calitatea lui depinde foarte mult de volumul de informaţii pe care se bazează şi este important local. La nivelul ţării ţării nu îţi spune mai nimic, deoarece nu sunt aceleaşi evoluţii nici măcar pe zonele Capitalei", explică şeful ANEVAR, asociaţie cu aproximativ 5.000 de membri evaluatori şi circa 250 de firme care concurează pe o piaţă a onorariilor de circa 25 de milioane de euro.