Crearea unui fond imobiliar listat la bursă pentru administrarea activelor RA-APPS sau transferul acestor servicii către firme private sunt alternative la vânzarea individuală a proprietăţilor care ar asigura o transparenţă sporită şi un profit mai bun pentru stat, afirmă consultanţii imobiliari.
"Este posibilă formarea unui fond imobiliar care să fie listat la bursă. În ţările dezvoltate există vehicule financiare prin care statul împreună cu parteneri de property management administrează activele deţinute de stat. Din punct de vedere legal ar fi o alternativă de investiţii pentru diverşi investitori de pe piaţă. Se pot face plasamente în aceste tipuri de fonduri de investiţii", a spus Ioan Bejan, consultant imobiliar al Institutului pentru Real Estate şi Construcţii din Viena.
Bejan ocupă şi funcţia de secretar general al Patronatului Proprietarilor de Clădiri din România, structură fondată anul trecut de Liviu Tudor, unul dintre cei mai mari proprietari de clădiri de birouri din Bucureşti. Organizaţia reuneşte cele mai importante companii de dezvoltare imobiliară de pe piaţa locală.
Reprezentantul patronatului spune că pentru a face posibilă listarea unui astfel de fond este necesară modificarea legislaţiei.
Pe de altă parte, el menţionează că vânzarea activelor în condiţiile actuale ale pieţei nu este cea mai bună soluţie.
"O soluţie viabilă este externalizarea administrării acestor active. Aş crea un parteneriat public-privat, astfel că statul ar rămâne proprietarul activelor şi aş externaliza serviciile de property management şi facility management. Astfel, costurile de administrare scad şi profitul din administrare creşte. Statul nu poate fi administrator imobiliar, trebuie să caute parteneri pentru administrare", a continuat Bejan.
RA-APPS a început recent să scoată la vânzare active imobiliare prin licitaţie cu strigare. Regia deţine aproximativ 650 de locuinţe de protocol şi de serviciu, peste 75 de vile, unele ocupate de actuali sau foşti demnitari ori chiar de rudele acestora, şi peste 250 ha de teren, active moştenite de la fosta gospodărie de stat a PCR.
Acestora li se adaugă zeci de spaţii comerciale, ferme şi unităţi turistice, dintre care hotelul Triumf din Bucureşti, hotelul Mara din Sinaia, Clubul Floreasca, complexul Scroviştea, complexul Palat Snagov sunt printre cele mai valoroase. Toate aceste proprietăţi, o parte folosite de instituţii publice, ambasade, partide, sunt încă evaluate de stat la doar 226 mil. euro, evaluare stabilită pe baza bilanţului contabil din 2004, cu mult sub valoarea de piaţă reală a proprietăţilor.
Nici Adrian Crivi, directorul general al firmei de evaluare Darian din Cluj, nu vede un moment oportun pentru vânzarea portofoliului RA-APPS.
"RA-APPS are proprietăţi bune, însă piaţa imobiliară nu este la un nivel foarte ridicat din cauza lipsei de finanţare. Din acest motiv nu există interes pentru achiziţia de active evaluate corect, iar în unele cazuri aceste proprietăţi s-ar putea să fie supraevaluate. Un fond de investiţii ar putea să le conserve valoarea, având în vedere că nu pot fi valorificate la preţuri bune în acest moment", a spus Crivi.
Înfiinţarea fondului de investiţii ar trebui însă precedată de o curăţare a portofoliului, astfel încât să fie păstrate doar activele performante care să atragă investitori.
"Este posibilă punerea acestor proprietăţi pe o platformă care să fie listată la bursă. Trebuie însă în primul rând să se facă curăţenie în portofoliu. Statul trebuie să aibă un portofoliu care să spună ceva în piaţă. În momentul în care activele vor genera venituri atunci să fie puse pe o platformă care să fie listată, pentru că altfel investitorii nu vor fi interesaţi de a plasa bani în acest fond. Activele imobiliare au valoare dacă sunt recunoscute în piaţă", a declarat Bogdan Cernescu, managing director Erste Group Immorent România.
Nicoleta Radu, directorul agenţiei imobiliare GVA Asco Properties, susţine şi ea crearea unui fond imobiliar, dar şi numirea unei echipe manageriale profesioniste, în vederea creşterii gradului de transparenţă al administrării activelor RA-APPS.
"Sunt două modalităţi prin care s-ar asigura transparenţa administrării acestor active. În primul rând, prin crearea unei echipe manageriale care să aibă ca obiectiv administrarea cât mai bună a acestor active. Această echipă trebuie să facă o analiză şi să împartă aceste active în productive şi neproductive. Astfel, prin valorificare, închiriere respectiv, cele productive rămân în proprietatea statului şi generează profit pentru stat, care să fie investit în societate. Fie se poate organiza sub forma unui fond de investiţii, gen Fondul Proprietatea, şi prin listare aceste proprietăţi să fie achiziţionate de către zona privată. Va trebui atunci ca acest fond să fie administrat profesionist pentru a asigura profit zonei private", a explicat Radu.
Pe de altă parte, Bogdan Sergentu, şeful departamentului de evaluare din cadrul companiei DTZ Echinox, consideră că nu administrarea portofoliului este cel mai important lucru, ci administrarea procesului de vânzare şi/sau de închiriere.
"Alegerea modalităţii de valorificare a activelor (prin vânzare sau închiriere) este o decizie strategică şi, din câte ştiu, a fost luată, iar activele au fost scoase deja la vânzare. Pe de altă parte, în mod normal, vânzarea sau închirierea ar trebui să genereze rezultate financiare asemănătoare, atâta timp cât sunt făcute cu profesionalism şi cu bună-crediţă. Întrucât planează o oarecare îndoială cu privire la corectitudinea procesului de vânzare, poate ar fi mai indicată închirierea activelor pe o perioadă medie de timp, astfel încât, chiar dacă în acest moment se va obţine o chirie sub chiria de piaţă, măcar există şansa ca în viitor vânzarea să se facă la preţul corect", apreciază Sergentu.
El precizează că, în paralel, ar trebui regândit procesul de vânzare dacă se doreşte maximizarea profitului statului.
"În primul rând trebuie identificate proprietăţile cu valoare mare şi tratate individual. Vânzarea acestora trebuie să ţină cont, în special, de scoaterea de sub controlul statului a procesului de vânzare prin externalizarea promovării pe piaţă a proprietăţilor şi, eventual, prin externalizarea organizării licitaţiei, dacă aceasta este forma de vânzare optimă. Toate firmele sau agenţiile implicate trebuie să fie plătite în mare măsură în funcţie de preţul obţinut", a mai spus Sergentu.
Regia a început în urmă cu o săptămână licitaţiile pentru primul lot de active, care cuprinde locuinţe, hoteluri şi terenuri din portofoliu. Până acum a fost vândut un teren în Snagov de aproape 1.300 metri pătraţi la preţul de pornire al licitaţiei, de 107.500 euro, din două scoase la vânzare şi două apartamente în Bucureşti, din cinci câte erau disponibile la vânzare.
Au mai fost scoase la vânzare complexul-restaurant Dunărea şi hotelul Dacia din Neptun-Olimp, complexul agrozootehnic Măgurele, o vilă şi două terenuri în staţiunea Predeal şi un apartament în Cluj-Napoca şi două terenuri, pentru care nu s-a înscris niciun cumpărător.
Secretarul general al Guvernului, Attila Dezsi, în subordinea căruia funcţionează Regia Patrimoniului Protocolului de Stat (RA-APPS), a spus că secretariatul analizează mai multe scenarii de reorganizare a activităţilor regiei, pentru a îmbunătăţi administrarea şi conservarea bazei materiale de reprezentare şi protocol, şi că opiniile profesioniştilor în domeniul imobiliar vor fi analizate cu seriozitate.
În acelaşi timp, el a arătat că, după organizarea primelor licitaţii RA-APPS, s-a constatat un interes relativ scăzut pentru un anumit tip de imobile, dar că şi în acest context economic regia va continua procesul de vânzare a imobilelor, căutând totodată soluţii pentru o mai bună şi eficientă utilizare a fondului imobiliar.
"Secretariatul General al Guvernului analizează atent mai multe scenarii de reorganizare şi restructurare a activităţilor desfăşurate de RA-APPS în scopul eliminării rezultatelor negative şi îmbunătăţirii administrării şi conservării bazei materiale de reprezentare şi protocol. Prin OU 101/2011, Guvernul a decis condiţiile în care imobilele din proprietatea regiei care au situaţia juridică clarificată şi nu sunt grevate de sarcini pot fi vândute. După organizarea primelor licitaţii, s-a constatat un interes relativ scăzut pentru un anumit tip de imobile. Chiar şi în acest context economic, RA-APPS va continua procesul de vânzare a imobilelor specificate în ordonanţă, în cel mai transparent mod, căutând în acelaşi timp soluţii pentru o mai bună şi eficientă utilizare a fondului imobiliar. Bineînţeles, opiniile profesioniştilor în domeniul imobiliar sunt bine-venite şi vor fi analizate cu seriozitate", a spus Dezsi.
Lista primelor imobile scoase la vânzare, avizată de Guvern la sfârşitul anului trecut, nu include active valoroase precum Clubul Floreasca, hotelurile Triumf şi Mara, care urmează să fie ofertate ulterior.
Multe dintre toate aceste imobile au mai fost scoase la vânzare de RA-APPS şi în anii anteriori, dar fără succes.
În bugetul pentru acest an, Guvernul şi-a propus să încaseze 706 milioane lei (peste 160 milioane euro) din vânzarea imobilelor RA-APPS, veniturile din valorificarea unor bunuri din patrimoniul privat al statului urmând astfel să crească de la 1,8 milioane de lei, estimate pentru anul trecut.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
