Ministerul Finanţelor vrea să suplimenteze cu încă 500 mil. lei programul „Prima Casă” pentru a veni în „ajutorul românilor” care au făcut deja un an pe contract, care au plătit un avans şi îl pot pierde. O parte dintre aceşti români poate nu se încadrează şi nu au avansul pentru un credit ipotecar standard, acordat de bănci.
Din 2009 până în iulie 2016 statul a dat garanţii de 16,7 mld. lei pentru 195.905 beneficiari. Cu ce au dat băncile, expunerea totală depăşeşte 30 mld. lei. 90% din creditele ipotecare date din 2009 încoace sunt „Prima Casă”, ceea ce arată că nu mulţi români s-au încadrat la creditele standard acordate de bănci acolo unde condiţiile de acordare sunt mai stricte decât în programul „Prima Casă”.
Din 2009 până în 2014 majoritatea creditelor „Prima Casă” au la bază euro în spate. De-abia din 2015 s-a trecut numai pe lei, odată cu scăderea Roborului, indicelui de refrinţă pentru împrumuturile în lei. În acest moment, Roborul este la 0,74% pe an.
Condiţiile de acordare în „Prima Casă” sunt extreme de scăzute, avans de numai 5% şi o marjă peste Robor de 2,5% (2% banca şi 0,49% fondul de garantare), ceea ce rezultă că îţi trebuie doar un venit de 2.700 lei pe lună ca să îţi cumperi un apartament prin acest program.
În criză, programul „Prima casă” a dat business băncilor în condiţiile în care românii nu le mai treceau pragul. Că nu este un business aşa profitabil pentru o bancă, este o altă problemă. De asemenea, programul a oprit scăderea preţului apartamentelor, salvând bilanţul băncilor, care ar fi trebuit să îşi facă provizioane mult mai mare pentru deprecierea activelor decât şi-au făcut.
De partea celalaltă, „Prima casă” a oferit românilor un produs ieftin, pentru achiziţia unei locuinţe.
Dar acest program a distorsionat piaţa pentru că prin condiţiile de creditare (avans şi venit) s-a creat iluzia unei „puteri de cumpărare” pentru români, pentru achiziţia unei locuinţe.
Aşa a fost şi la franci elveţieni şi ulterior la euro. Băncile au creat un produs de creditare în franci, care avea dobânda mai mică compartiv cu euro sau lei. De asemenea, cursul francului extrem de scăzut (2 lei/CHF) la acel moment a dat iluzia unei puteri de cumpărare pentru cumpărarea unei locuinţe.
Pentru că aveau franci elveţieni din abundenţă, băncile din România promovau acest produs în rândul clienţilor, care era cel mai ieftin şi aproape toată lumea se putea încadra în el. Nimeni nu voia să facă analize de risc, să vadă ce se întâmplă dacă francul creşte cu 30% sau cu 50%. Dacă ar fi făcut această simulare şi pentru clienţi (băncile s-au protejat pe ele pentru o eventuală creştere a cursului francului), ar fi văzut că numai 20% din cei cărora le-a dat credite în franci ar fi putut să ia împrumutul.
Dacă băncile la 3-3,5 lei pentru un euro ar fi făcut o simulare pentru o creştere a cursului la 4-4,5 lei/euro, numai jumătate din cei cărora le-au acordat credite în euro s-ar mai fi încadrat.
Dacă ar fi fost responsabile şi cu riscul pe care şi l-au luat clienţii, sistemul bancar şi românii nu ar fi avut problemele de acum .
Aşa ar fi dispărut şi presiunea pe achiziţii de locuinţe la preţuri mari şi nu s-ar mai fi dublat preţurile la apartamente în doi ani.
Dar cum nicio bancă nu vrea să piardă afacerea, creditele s-au dat pe bandă rulandă pentru a-i „ajuta pe românii tineri” să-şi îndeplinească un vis, să aibă casa lor, să nu mai stea la părinţi, cu chirie sau să aştepte să moară bunicii.
Când a venit criza, totul a sărit în aer: şi cursul francului elveţian şi euro şi veniturile care au scăzut prin tăierea salariilor atât în sectorul privat cât şi la stat şi în final creditul ipotecar pentru că rata lunară plată a crescut cu o treime sau s-a dublat.
Dar cel mai mult a contat scăderea valorii apartamentului, care s-a înjumătăţit.
Problema la un credit în valută nu este dobânda, ci cursul. La francii elveţieni şi la euro dobânda a scăzut, dar creşterea cursului a făcut ca împrumutul să fie de neplătit, având în vedere că rata şi mai ales soldul s-a dublat la CHF, iar la euro a crescut cu 30-40%.
Numai cei cu venituri foarte mari au putut să „înghită” această creştere de curs.
După opt ani de plată, de refinanţare, de rescadenţare, cei cu credite ipotecare în CHF şi în euro se uită la soldul rămas de plată şi la valoarea actuală a locuinţei, punându-şi întrebarea dacă mai are rost să plătească cele două camere pe care au dat 80.000 - 100.000 de euro, dar care acum valorează 45.000 - 55.000 euro.
De aceea, legea „dării în plată” a avut câştig de cauză în Parlament.
La prima vedere, programul „Prima Casă” pare departe de ceea ce s-a întâmplat cu creditele în franci sau în euro.
În primul rând, pentru că preţul apartamentelor este la jumătate faţă de perioada din boom. Dar în rest, riscurile sunt la fel pentru creditele „Prima casă” care au euro în spate.
Orice creştere de curs va mări atât de rata de plată, cât mai ales soldul.
La un venit minim de 2.700 de lei, cât îţi trebuie pentru „Prima casă”, nu prea îţi rămân bani pentru a acoperi o eventuală creştere de curs. Iar aici nu vorbim despre cursul valutar de acum, care pare stabil, ci poate ne imaginăm ce se va întâmpla peste cinci ani, atunci când inflaţia va reîncepe să crească.
Pentru a reduce acest risc, acum când nu sunt nori la orizont, toate creditele „Prima Casă”, dar nu numai, care au la bază euro, ar trebui schimbate în lei.
Chiar dacă dobânda la lei este cu un punct procentual mai mare decât la euro, cu orice creştere de curs de peste 1% începi să plăteşti mai mult pentru creditele în euro.
Iar aici, cel mai important este soldul credutului în euro, la care multă lume nu se uită. O creştere de 1% a cursului înseamnă o creştere a soldului cu 1%, iar acolo este suma cea mai mare.
Prin trecere pe lei, românii vor fi expuşi numai la riscuri de dobândă la lei şi vor scăpa de riscul de curs valutar.
Miercuri, Guvernul Cioloş a aprobat o ordonanţă de urgenţă pentru transpunerea în legislaţia românească a unor condiţii europene, ceea ce va permite schimbarea monedei unui credit în orice moment la cursul valutar din momentul solicitării.
Cei cu credite în euro ar trebui să se uite cu atenţie la această prevedere.
Analistul Florin Cîţu, fost director al Trezoreriei ING România în perioada de criză, spune că noi ar trebui să ne uităm cu atenţie la programul „Prima casă” pentru că de acolo va veni criza pe piaţa românească. Cei care au luat credite „Prima Casă” au venituri mici şi mijlocii şi nu vor face faţă la creşterea cursului sau la creşterea ratelor de dobândă.
Mai mult decât atât, datoria pe care a creat-o statul prin garanţiile acordate, 16,7 mld. lei, nu este trecută în buget şi de aceea acum nu se vede.
Dacă va veni o criză, iar creditele prin programul „Prima Casă” vor pocni, statul se va trezi cu o datorie suplimentară peste noapte care va fi foarte greu de înghiţit. Ca să plătească această datorie va trebui să majoreze impozitele şi taxele ceea ce va afecta veniturile românilor.
Acum toată lumea, băncile, ministerul finanţelor, dezvoltatorii vor să îi ajute pe români să îşi îndeplinească visurile. Sperăm să nu ne trezim cu un nou coşmar.
Invitat la ZF Live, David Canta, un consultant imobiliar, spune că sunt trei elemente care anunţă o criză: capitalul din ambundenţă şi ieftin, macaralele din jur şi atunci când chiriaşii sau cei care nu au ca activitate de bază dezvoltarea imobiliară vor să îşi facă ei clădiri de birouri sau blocuri.
Să ne uităm în jur, dar să şi schimbăm creditele din euro în lei, chiar dacă acum dobânda la euro este mai mică. Cel mai important este soldul, care trebuie să fie în lei.
