Fără îndoială, prezenţa parlamentarilor britanici pe Aeroportul Luton, în prima zi a Anului Nou, în aşteptarea temutului val de emigranţi români a fost un moment amuzant. Un teatru politic inteligent, gândit să atragă voturi.
De partea cealaltă, românii s-au văzut angrenaţi în vâltoarea discuţiilor despre străinii care ar urma să vină în ţară şi să le cumpere tot pământul agricol. Ziua de 1 ianuarie a marcat sfârşitul unei tranziţii de şapte ani de la aderarea României la Uniunea Europeană, perioadă în care străinii nu aveau dreptul să deţină pământ în mod direct. (Cumva, în mijlocul atâtor frământări şi profeţii apocaliptice, nimeni nu a explicat publicului din România că cetăţeanii străini – fie ei din Uniunea Europeană sau din altă parte – deţin în mod indirect terenuri agricole în ţară încă din anii '90; şi că majoritatea lor va investi în continuare şi de acum înainte, prin intermediul unor companii româneşti cu răspundere limitată).
Provocări pentru agricultura românească
Într-un moment în care consolidarea suprafeţelor de teren agricol, astăzi extrem de fragmentate, reprezintă un obiectiv de interes naţional, Guvernul impune măsuri a căror consecinţă va fi perpetuarea unor probleme ce există de aproape un sfert de secol. În lipsa unei consolidări rapide, la scară mare, prea puţini dintre marii investitori în agricultură (fie ei autohtoni sau străini) vor avea succes în România. Astfel, agricultura va suferi în continuare de lipsa acută de fonduri necesare, printre altele, pentru investiţii în echipamente şi infrastructură. În consecinţă, ani la rând, dacă nu chiar decenii, România nu îşi va putea atinge potenţialul maxim de exportator de produse agricole. Chiar dacă presa locală relatează că agricultura a contribuit cu aproape jumătate la creşterea economică din 2013, această statistică reflectă, de fapt, slăbiciunea relativă a celorlalte componente ale economiei româneşti.
Noua lege: restricţii
Noua lege – publicată în Monitorul Oficial pe 13 martie 2014 şi urmând să intre în vigoare pe 12 aprilie 2014, implementează măsuri care vor pune investitorii în dificultate, într-un moment în care România devine un punct fierbinte pe harta agribusiness-ului. Noua lege prezintă două elemente cu precădere problematice. Desigur, pot să apară şi alte semne de întrebare odată cu publicarea normelor metodologice, la mijlocul lunii aprilie. (Este interesant că termenul limită pentru publicarea lor este la şapte zile după intrarea în vigoare a legii, ceea ce probabil că va atrage o blocare a tranzacţiilor cu terenuri în extravilan în această perioadă).
Dreptul de preemţiune
Noua lege prevede dreptul de preemţiune în cazul vânzărilor de terenuri agricole din extravilan iniţiate de către persoanele fizice şi – în urma amendamentelor aplicate după ce Preşedintele Băsescu a întors proiectul de lege la Parlament – de către persoanele juridice, respectiv companii. În consecinţă, la 30 de zile de la publicarea legii, orice tranzacţie de acest fel se va supune dreptului de preemţiune în ordinea priorităţii: co-proprietari, chiriaşi, proprietari ai terenurilor învecinate şi statul român.
Nerespectarae acestui drept de preemţiune atrage atât nulitatea absolută a actului de vânzare, cât şi amenzi de până la 100.000 RON (puţin peste 22.000 de Euro). (Legea nu precizează clar cine anume este pasibil de această amendă. Poate atât vânzătorul, cât şi cumpărătorul?). În condiţiile în care preţul terenului agricol din România este, în general, sub 4.000 de euro la hectar, un potenţial cumpărător nu poate ignora această obligaţie decât pe propria răspundere (ca să nu mai vorbim de problema nulităţii absolute în sine).
Avizele necesare
Legea prevede că Ministerul Agriculturii şi Dezvoltării Rurale sau direcţiile sale locale (în funcţie de mărimea terenului în cauză) trebuie să emită o confirmare oficială a faptului că dreptul de preemţiune a fost aplicat corespunzător. Ca şi în cazul de mai sus, nerespectarea acestei obligaţii atrage nulitatea absolută a tranzacţiei şi o amendă de până la 100.000 RON. (Din nou, nu este clar cine plateşte această amendă). Deşi legea impune un termen de şapte zile lucrătoare în care Ministerul să emită scrisoarea de aprobare sau respingere a transferului de proprietate, este greu de anticipat în ce măsură acest termen va fi respectat, precum şi modul în care procesul de aprobare va influenţa derularea tranzacţiei. Ca să dăm un exemplu, judecătorii sunt obligaţi, prin lege, să îşi redacteze în scris deciziile în termen de 30 de zile de la audieri; cu toate acestea, nu este un lucru neobişnuit ca perioada în cauză să se extindă la 60, 90 sau chiar mai multe zile – uneori chiar mai bine de un an.
Noua lege: consecinţe
Consecinţa va fi un îngheţ al procesului de consolidare a pămânutului agricol din România; efortul de a asimila parcele mici la un teren mai mare va deveni mai greu şi mai costisitor. Ca să înţelegem de ce, trebuie să ştim, mai întâi, cum se realizează consolidarea.
Pentru început, un agent local cu acces la o anumită zonă geografică acţionează în numele unor investitori care semnează ante-contracte cu micii proprietari de terenuri. De regulă, aceste ante-contracte includ o clauză opt-out, care prevede încetarea relaţiei contractuale în cazul în care nu se agreează, în vederea cumpărării, un număr suficient de parcele adiacente sau apropiate, astfel încât să rezulte un teren suficient de mare pentru a fi viabil din punct de vedere comercial.
Ca să vă faceţi o idee, majoritatea investitorilor cu care am vorbit nu sunt interesaţi de achiziţii sub 10.000 de hectare. Chiar presupunând că fiecare parcelă cumpărată are o suprafaţă de un hectar (deşi multe sunt mult mai mici), vorbim despre 10.000 de terenuri diferite care trebuie cumpărate separat. În acest context, golurile create de eventuali terţi care şi-ar exercita dreptul de preemţiune ar fi o problemă. De asemenea, costul de achiziţie va creşte, din moment ce cumpărătorul va căuta să ofere cel mai bun preţ posibil, pentru a descuraja exercitarea drepturilor de preemţiune prevăzute prin lege. (Pe de altă parte, se poate argumenta că preţurile per ansamblu vor coborî, pe fondul noilor restricţii impuse la vânzare).
România nu are nevoie de un dreptul de preemţiune legal
Dreptul de preemţiune în sine nu ar trebui să fie o problemă. Într-adevăr, este stipulat de legislaţii similare consacrate în ţări precum Franţa sau Italia. Însă diferenţa esenţială faţă de România este că pământul agricol din aceste ţări este deja consolidat corespunzător, astfel încât să permită derularea la scară largă a afacerilor în agricultură. România nu a ajuns încă la această etapă.
Guvernul poate argumenta că, prin acordarea acestui drept proprietarilor de terenuri din apropiere, încurajează de fapt consolidarea. Vin însă cu următoarea observaţie: dacă vecinul deţine un teren mic şi îşi „consolidează” proprietatea cumpărând tot un teren mic, consolidarea în România are toate şansele să ajungă în faza optimă prin anul 2214.
În concluzie
Personal, am convingerea că micul proprietar din România încă nu înţelege că vânzarea terenului său va deveni un proces mult mai lent şi mai complicat. Dacă, spre exemplu, domnul Popescu vrea să îi vândă vărului de peste drum jumătate de hectar de pământ, va fi nevoit să aştepte 30 de zile şi să acorde drepturile de preemţiune prevăzute prin lege unei liste interminabile de oameni şi entităţi. (În mod ironic, dacă un cetăţean străin – sau un SRL controlat 100% de un cetăţean străin – deţine teren în vecinătatea unei parcele scoase la vânzare, atunci acest cetăţean sau SRL va avea, la rândul său, drept de preemţiune!). Dreptul de preemţiune asupra terenurilor agricole a fost, într-adevăr, limitat după Revoluţie şi până în anul 2005, dar oare românii chiar doresc reinstaurarea sa, mai ales în această formulă mult mai restrictivă?
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
