După nici trei luni, băncile îşi revizuiesc poziţia şi încep să reducă avansurile la creditele ipotecare pe care le-au crescut ca reacţie la legea dării în plată.

BCR a scăzut avansul de la 35% la 25%, în timp ce Piraeus a scăzut de la 40% la 20%, în speranţa că va atrage mai repede clienţii. Vor urma şi alte bănci.

Reacţia clienţilor la creşterea avansului a fost extrem de dură pentru bănci, ceea ce arată că se studiază prea puţin comportamentul clienţilor, mai ales cînd apar lucruri negative.

Totuşi, s-ar putea ca nici acest avans redus la 20% să nu fie pe placul clienţilor, care vor să-şi cumpere o casă. Aici ma refer la cei care vor un apartament în care să locuiască, nu să-l dea în chirie.

Romînii s-au obişnuit cu Prima Casă şi va fi foarte greu pentru bănci să le scoată din minte condiţiile de acordare dintre care avansul de 5% este cel mai important.

Statul va scoate din uz programul Prima Casă în forma actuală, iar acest gol va trebui să fie acoperit de bănci pentru că piaţa cere acest lucru. 90% din creditele ipotecare date în ultimii ani au fost pe baza Programului Prima Casă, aşa că nu există cerere reală pentru alt tip de credit ipotecar cu alte condiţii.

Băncile nu vor avea ce face în final decât să dea credite cu avans de 5% pentru a ţine „cererea vie”, de care au neapărat nevoie. Si aici nu este vorba numai de populaţie, ci şi de companii.

Băncile se confruntă cu scăderi de venituri şi costuri în creştere. Dobînzile sunt mici, marjele se reduc, clienţi noi nu prea mai există, cererea de credite din partea firmelor este slabă, pentru că investiţiile sunt reduse, iar pe de altă parte, economisirea creşte, ceea ce implică cheltuieli mai mari cu dobânzile, chiar dacă ratele au scăzut. De asemenea, ministerul Finanţelor nu mai este aşa de generos cu dobânzile la titluri de stat, ceea ce înseamnă pentru bănci venituri mai mici.

Acest trend este o realitate, care va ţine ani buni, dacă nu chiar un deceniu, avînd în vedere ce se întîmplă în Europa cu dobânzile şi cu abundenţa de lichiditate. Chiar dacă România are acum inflaţie, asta nu înseamnă că surplusul de lichiditate va scădea peste noapte, sau că dobînzile vor creşte din nou repede.

Peste toate acestea vine şi noua generaţie – millennials, care are un alt comportament locativ: preferă să stea mai mult la părinţi, sau în chirie, pentru a se putea distra sau să se plimbe mai mult, nu să plătească ratele la un credit ipotecar pe care să-l aibă permanent în minte. Acest trend va schimba multe lucruri pe piaţa locativă, inclusiv din România, în oraşele mari, cu centre universitare, cu clădiri de birouri şi cu distracţie.

Cum vor arăta căminele de nefamilişti ale generaţiei millennials

Pentru a-şi ţine cererea în viaţă, pentru toţi clienţii lor, începând de la retail, cei care vor să ia un credit ipotecar,  până la dezvoltatori, cei care construiesc locuinţele şi până la cei care fac materialele, băncile vor fi nevoite să fie mai sofisticate la nivelul produselor de creditare imobiliară.

Pe lângă faptul că vor ajunge să dea credite cu un avans de 5%, bineînţeles, în anumite condiţii, vor ajunge să dea „casă cu buletinul”.

Aşa cum şi-au făcut divizii de credite de consum, sau credite auto sau de leasing, aşa vor ajunge să îşi facă divizii imobiliare unde vor gestiona credite ipotecare, închirieri de apartamente, credite cu darea în plată, credite fără darea în plată etc.

Băncile vor deveni cei mai mari proprietari de imobile şi jucători pe piaţa de închiriere pentru a-şi crea business, şi mai mult decât atât, pentru a crea cerere şi ofertă lichidă pe piaţa imobiliară. Una din problemele Romîniei este că nu are pieţe financiare şi imobiliare lichide, unde poţi să cumperi şi să vinzi în orice moment fără o diferenţă mare de preţ.

Cu foarte puţine excepţii, economia Romîniei este statică, cu pieţe conservatoare şi închise, cu foarte puţini jucători, ceea ce afectează preţurile. Cineva trebuie să înceapă să lucreze la îmbunătăţirea lichidităţii pieţelor, cel puţin cea imobiliară, iar băncile vor fi nevoite să facă acest lucru.

Aşa cum există o piaţă puternică, second-hand, de maşini, aşa trebuie să ajungă şi piaţa imobiliară.

În acest moment, piaţa imobiliară rezidenţială nu este atât de lichidă, iar orice ieşire se face cu o diferenţă de preţ destul de mare. Acesta este şi motivul pentru care BCR a redus avansul la creditele imobiliare pentru numai 20 de oraşe, unde crede că în orice moment ar putea găsi un cumpărător  pentru un apartament, dacă îl preia cu legea dării în plată.

Până când băncile vor realiza că trebuie să-şi ducă condiţiile acolo unde vrea cererea imobiliară pentru persoane fizice, nu unde vor ele, singura certitudine este creşterea chiriilor pentru apartamente.