Cum se transformă clădirea de birouri în mall. “Puteţi servi nelimitat ceai, biscuiţi şi fructe şi puteţi să vă alegeţi orice loc în care doriţi să lucraţi. Cafea nu avem, dar aveţi discount la cafeneaua vecină”

4 iun 2017 Autor: Alina-Elena Vasiliu

“Puteţi servi nelimitat ceai, biscuiţi şi fructe şi puteţi să vă alegeţi orice loc în care doriţi să lucraţi. Cafea nu avem, dar aveţi discount la cafeneaua vecină”. Mă aflu într-o librărie în care pot intra să lucrez, să mănânc, să cumpăr cărţi sau ceaiuri sau doar să privesc.

Este un spaţiu de retail care a îmbrăţişat câteva elemente de spaţiu de birouri, o zonă deschisă, dar şi o zonă unde pot lucra în linişte, fără să fiu deranjată. Probabil este cea mai „light” formă de spaţiu de co-working, accesul şi compensarea fiind pe oră, fără responsabilităţi şi fără continuitate. E un romantic date, nici vorbă de o relaţie stabilă, logodnă sau căsătorie.  

În România, astăzi numeri pe degetele de la două mâini spaţiile revoluţionare, în care poţi lucra într-un mod diferit. Dar fenomenul este masiv la nivel global şi este accelerat de câţiva factori:

  • Reinventarea modelului de prosperitate (faţă de tradiţionalul model corporatist al generaţiei X), respectiv creşterea numărului de antreprenori şi freelanceri tineri, care nu muncesc într-o companie, şi vor să construiască o afacere sau acţionează doar pe cont propriu;

  • Nevoia investitorilor de tip „angel’” sau „venture capital” de a avea acces şi vizibilitate a ideilor şi echipelor talentate, nevoie ce a generat conceptul de „incubator”; 

  • Creşterea numărului de tineri care, având caracteristicile generaţiei Y (multitasking, mobili şi flexilbili), au, pe lângă jobul dintr-o companie, şi un proiect sau două pe care le desfăşoară cu prietenii (de cele mai multe ori, în businessul digital);

  • Flexibilitatea programului (flex office hours) cerută şi oferită tinerilor de managerii din multinaţionale sau companiile mari, susţinută de tehnologia cloud;

  • Mediul de business devenit un mediu VUCA (volatility, unpredictability, complexity and ambiguity), care cere echipelor de management o abordare creativă, cuvântul inovaţie fiind des vehiculat în şedinţele de board. Spaţiile externe birourilor proprii, de tip co-working, aduc prospeţime în gândire şi perspective noi din partea comunităţilor create acolo;

  • Designul rigid şi formal al spaţiilor convenţionale (birouri sau săli din hoteluri), complet neatractive pentru noul mod de business deschis, consultativ şi bazat pe creativitate şi inovaţie.

Probabil primul co-working din România a fost Starbucks, prin atmosfera cool pe care au propus-o, unde te simţeai liber să creezi, să lucrezi, în timp ce bei o cafea.

În evoluţia pieţei imobiliare asistăm în prezent la un fenomen distinct vizibil şi marcant. Acela al dezvoltării de proiecte în care funcţiunile, altădată separate, convieţuiesc împreună. Proiectele mixte cu funcţiuni de birouri, retail şi rezidenţial sunt în creştere ca număr şi volum de metri pătraţi. Upground şi Timpuri Noi Square sunt, probabil, cele mai proeminente, unul existent, celălalt în construcţie.

Pe varianta de două compenente, birou şi mall, putem menţiona, doar în Bucureşti, proiectele: AFI Park cu AFI Palace Cotroceni, Plaza România cu Plaza Offices, precum şi Promenada cu Sky Tower, ele fiind alegerea preferată a companiilor din piaţa de business digital.  

Un proiect de birouri însă, chiar dacă nu are posibilitatea să includă şi blocuri de apartamente sau un centru comercial, va avea posibilitatea să creeze un sistem de servicii care să fie atractiv pentru chiriaşi, pentru angajaţii care muncesc acolo, devenind din clădire de birouri, un “birou mall”.

Cum ar arăta un “birou mall”? Sigur va avea un hub de business (co-working space).

Dar să o luăm cu începutul.  

În primul rând, va avea un raport diferit decât până acum, respectiv în creştere, între spaţii de birouri şi spaţii comerciale. Spaţiile comerciale vor fi diverse, acoperind zona de HoReCa, magazin de convenienţă, bancă, turism, servicii medicale, iar mai nou vedem şi experimente de succes din partea brandurilor de îmbrăcăminte sport.

Tradiţionala cantină ieftină şi cu mâncare mediocră poate fi azi înlocuită de branduri de restaurante ce ştiu (prin acumularea de experienţă) cum să producă eficient mâncare foarte gustoasă, la preţuri bune (dar nu neapărat mici, fapt acceptat de piaţă, odată cu trendul de creştere a veniturilor). Deşi cafeaua de la automatul din birou e foarte bună, millennials (mai ales, dar nu limitativ) caută experienţa interacţiunii umane şi vor o cafenea unde să îşi înceapă ziua sau să îşi ţină şedinţa de echipă de dimineaţă (în căutarea unui context fizic diferit, pentru a satisfice nevoia tinerilor de diversitate, dar şi în căutarea unor idei mai noi sau a unei energii diferite în echipă).

Sala de sport sau yoga va fi, de asemenea, nelipsită din “biroul mall”, ora de sport zilnică devenind un obicei standard pentru următoarele generaţii (care au deja şansa, conform cercetătorilor, să atingă vârstă de 120 ani în număr semnificativ). Un exemplu interesant şi inovator este pista de alergare de pe acoperişul proiectului Campus 6, al dezvoltatorului Skanska. Tot Skanska a investit şi în Business Link, cel mai de succes operator de spaţii de co-working din Polonia, înţelegând că viitorul mediului de birouri cuprinde flexibilitate, diversitate, modularitate, echipare tehnologică de ultimă oră şi îmbinarea cu servicii conexe de tip retail şi entertainment.   

Ca şi trend mai de viitor (dar nu prea îndepărtat), cred că vom vedea cuprinse în “biroul mall” din ce în ce mai multe spaţii şi servicii ce vor adresa zona de cultură şi artă, respectiv săli de teatru, amfiteatre şi galerii de artă.

Altă componentă a “biroului mall”, care va urma imediat să se dezvolte, este componenta de servicii adresate părinţilor, respectiv grădiniţă, day care, spaţiu de joacă şi loc pentru petreceri de copii.

În clădiri, există astăzi centre de conferinţe, cu spaţii de meeting şi de evenimente ample. Acestea au potenţialul de a deveni însă “specie pe cale de dispariţie” sau, mai constructiv spus, “specie pe cale de transformare”, prin intrarea în clădirile de birouri a spaţiilor de tip co-working.

În co-working vei găsi spaţii de lucru temporare, birouri permanente, săli de meeting şi săli de evenimente. În plus, un hub are un design high tech, cool, cu elemente unicat, moderne şi foarte personalizate, precum şi o echipă care creează motive pentru a genera vizite şi înscriere în lista de membri, adică evenimentele nu sunt doar organizate de companii, ci de operatori, devenind totodată centre de entertainment.

Predicţiile mele sunt că fiecare proiect de birouri viitor va avea un spaţiu de co-working propriu-zis, operat de dezvoltator sau independent. Cei care vor înţelege mixul potrivit de tipuri de serviciii şi spaţii pe care să le ofere membrilor vor face şi un business de succes din el. Ceilalţi îl vor considera doar spaţiu generator de cost, fiind gândit ca serviciu oferit chiriaşilor mari din clădire.

În opinia mea, conceptul de hub de business are multe variaţiuni înspre care se poate dezvolta şi vor apărea multiple forme şi poziţionări, în funcţie de profilul de client, de tipul de servicii disponibile şi modelul de comercializare, adică din ce face profit.

Cu siguranţă însă, este un concept care va facilita dezvoltarea industriei de design interior şi a industriilor creative în general (media şi IT). 

 

Ilinca Păun este Managing Partner al companiei de consultanţă imobiliară Colliers International şi Membru în Bord şi Profesor Expert la The Entrepreneurship Academy.

 
Cuvinte cheie:
ilinca paun
, opinie
, mall
, birouri
, cafenea
, ceai
, business
, cladire
, concept
Vizualizari:
Printeaza
zf.ro
Închide