Opinii

TVA redus pentru locuinţe: O propunere de aplicare a politicii definite în programul de guvernare

TVA redus pentru locuinţe: O propunere de aplicare a...

Autor: Ovidiu Şandor

27.04.2017, 16:36 1302

Dorinţa guvernului de a reduce cota de TVA aplicabilă la vânzarea de locuinţe către populaţie este o intenţie binevenită care are menirea de a (I) facilita accesul la locuinţe şi implicit de a asigura un standard mai ridicat de viaţă ceea ce va duce la (II) sprijinirea şi încurajarea unei natalităţi mai ridicate prin îmbunătăţirea condiţiilor locative ale familiei, dar şi (III) dezvoltarea mai accelerată a unei industrii importante pentru economie – construcţiile.

România este o ţară cu o cultură puternică a proprietăţii, peste 90% dintre români sunt proprietarii locuinţei sau casei în care trăiesc. Implicit, accesul la o proprietate adaptată nevoilor familiei nu este un lux, ci o necesitate. Acest aspect este cu atât mai relevant cu cât una din principalele îngrijorări pe termen mediu şi lung a societăţii româneşti este natalitatea scăzută. Cu atât mai mult elementul locativ şi siguranţă data de accesul la un spaţiu adecvat este un aspect crucial în deciziile de planificare familiară a unui cuplu.

Astfel, intenţia programului de guvernare de a reduce TVA-ul la vânzarea de locuinţe este astfel de apreciat. Nu ne vom apleca aici asupra impactului bugetar al unei astfel de măsuri, ci mai degrabă asupra modalităţii în care această politică ar putea fi aplicată.

Dincolo de bunele intenţii, forma pe care iniţiativa o îmbrăca, şi anume aplicarea unui TVA de 0% la toate achiziţiile de locuinţe are o problemă funcţională fundamentală: încalcă reglementările europene. Aşa cum mai multe voci au subliniat în ultima perioadă, Directiva 2006/112 interzice aplicarea unui TVA mai mic de 5% în statele membre. Chiar şi aplicarea unei cote reduse este permisă doar pentru un număr foarte limitat de domenii şi doar în cadrul unei justificări legate de politici sociale. De altfel, România a implementat deja măsuri specifice pentru alimente şi locuinţe.

Prin prisma acestor considerente vom analiza situaţia actuală şi impactul pe care l-ar avea aplicarea acestei măsuri asupra pe piatei imobiliare. Ulterior vom propune o soluţie alternativă cu aceleaşi efecte benefice că şi TVA-ul de 0%, dar care evită problemele pe care le implică soluţia iniţială.

Situaţia actuală în piaţă

Ţinând cont de promisiunile cuprinse în programul de guvernare, piaţă trăieşte actualmente într-o situaţie de incertitudine. Asta după un 2016 în care piaţă a fost blocată de o altă incertitudine de natură legislativă-Legea darii în plată.

Piaţa imobiliară cunoaşte o dinamică ridicată în ceea ce priveşte interesul şi tranzacţiile pe segmentul locuinţelor care se încadrează în restricţiile aferente TVA-ului de 5%. Cumpărătorii nu percep un risc în ceea ce priveşte eventuală trecere de la 5% la 0% (acest lucru fiind desigur un bonus binevenit pentru cumpărător). Iar dacă, în urma unei proceduri de infringement TVA-ul ar urca de la 0% înapoi la 5%, diferenţa este suficient de mică pentru a putea fi acomodată în mod rezonabil de către cumpărător.

În cazul vânzării locuinţelor unde se aplică TVA de 19%, incertitudinea este însă mare. Diferenţa de TVA între acest 19% existent şi acel 0% promis este categorică. Teoretic, aplicarea unui TVA 0% i-ar permite unei familii să achiziţioneze o locuinţa cu o suprafaţa cu 20% mai mare, lucru de dorit şi de multe ori necesar în cazul familiilor cu copii sau care doresc să aibă copii. A cumpără însă acum mizând pe TVA 0% este prea riscant. Astfel, zonă apartamentelor care depăşesc pragul valoric de 450.000 RON suferă de această incertitudine şi riscă să fie afectată.

Scenariul aplicării cotei de TVA 0%

Dacă România ar introduce TVA 0% la achiziţia de locuinţe, reacţia aşteptată ar fi demararea unei proceduri de infringement. Cel mai probabil, România ar trebui să renunţe ulterior la această măsură fie revenind la reglementările actuale, fie introducând alte reglementări în linie cu prevederile Directivei.

Acest scenariu este nefericit pentru că atât cumpărătorii cât şi dezvoltatorii se vor află într-o zonă de incertitudine. în plus, există riscul de a destabiliza o piaţă funcţională. Un cumpărător care a semnat un precontract în perioadă de aplicare a TVA-ului de 0% ar putea ajunge în postură de a plăţi TVA de 19% la livrarea locuinţei, după eliminarea prevederii iniţiale, ceea ce ar putea să îl pună în dificultatea de a finaliza achiziţia şi de a-şi pierde avansul plătit. 

Ţinând cont că aplicarea unui TVA 0% ar fi de la început privită cu scepticism de piaţă, introducerea acestei propuneri nu ar face decât să prelungească o stare de incertitudine, dezavantajând atât cumpartorii cât şi dezvoltările imobiliare, industria construcţiilor şi implicit întreagă economie.

Modificarea repetată a cotei de TVA în interval de câteva luni ar fi astfel complet dăunătoare, unicul efect fiind anularea bunelor intenţii care stau la bază propunerii.

Scenariu alternativ

Propunerea alternativă pleacă de la analiză condiţiilor actuale cu privire la aplicarea cotei de TVA 5% şi are în vedere o serie de factori de natură socială.

Conditile actuale sunt în esenţa următoarele (cumulative):

-       să fie prima achiziţie a unei persoane/familii;

-       valoarea fără TVA  locuinţei  fie de maxim 450.000 lei (aproximativ 100.000 Euro);

-       locuinţa să aibă o suprafaţă utilă de cel mult 120 mp

Propunerea noastră  constă în eliminarea primelor condiţii şi păstrarea unicei condiţii legate de suprafaţă - cel mult 120 mp. Astfel majoritatea tranzacţiilor (cu excepţia celor de suprafaţă mare) s-ar  la TVA 5%.

Motivarea propunerii de eliminare  condiţiei legate de  achiziţie este simplă. Ea  fost gândită pentru ca TVA-ul de 5%  nu fie aplicat în cazul în care cineva îşi cumpără un  doilea sau un al treilea imobil. Dar într-o societate dinamică această restricţie nu este una fericită. De exemplu, un tânăr care achiziţionează o garsonieră sau un apartament de 2 camere cu TVA 5%, ulterior îşi  întemeiază o familie, apare primul copil şi doreşte un upgrade absolut necesar de la una la trei camere. Noua tranzacţie, în cazul unui apartament nou, va fi supusă aplicării cotei de TVA 19%. Nu credem că e normal. Un alt exemplu este un comparator care deţine un apartament achiziţionat cu TVA 5%, dar doreşte se mute într-o altă localitate, situaţie, din nou, mai mult decât probabilă şi în care în mod rezonabil ar trebui aplicat TVA-ul redus. În ambele situaţii limitarea are efectul de a descuraja intemeirea unei familii, natalitatea şi mobilitatea populaţiei, deci implicit găsirea unui loc de muncă în ţară, într-un oraş mai dinamic. 

TVA-ul de 5% este de recomandat chiar şi pentru persoanele care cumpără mai multe proprietăţi în scop investiţional. Cumpărătorul va da spre închiriere acele locuinţe, preţul mai scăzut al achiziţiei făcând posibilă o chirie mai mică pentru cei care au nevoie de o soluţie locative, dar nu pot sau nu doresc deocamdată să achiziţioneze un imobil. Cu cât vor fi mai mulţi astfel de investitori şi mai multe apartamente oferite spre închiriere cu atât chiria se va menţine la un nivel acceptabil, lucru benefic societăţii.

Propunerea consideră de asemenea necesară eliminarea plafonului privind sumă de 450.000 de lei. Rămâne plafonarea suprafeţei că să facem deosebirea între o locuire obişnuită, de necesitate (până în 120 mp utili) şi una de lux. Limitarea sumei la 450.000 de lei pe întreg teritoriul ţării este oricum discriminatorie pentru cei care locuiesc în oraşele mari (Bucureşti, Cluj, Timişoara etc.). Apartamentele cu 4 camere, construite decent, nu se încadrează în această sumă (eventual sunt fie foarte mici, fie localizate la marginea oraşului). Pentru o familie cu doi copii e mai mult decât normal să aibă acces la o locuinţa cu 4 camere de suprafaţa decentă. Dacă dorim politici de încurajare a natalităţii atunci un TVA redus pentru orice locuinţa de până la 120 mp e un pas firesc, fără să mai fie necesară limitarea sumei. 

O altă complicaţie a acestei limitări este faptul că preţurile proprietăţilor din România sunt exprimate în euro şi nu în lei, chiar dacă, desigur, plată se face în lei. Un cumpărător care semnează un pre-contract pentru un apartament în construcţie de, să spunem 98.000 Euro plus TVA (o valoare sub 450.000 lei la cursul actual), se poate trezi cu surpriză că la finalizarea construcţiei şi la momentul plătii, din cauza unei creşteri de curs, preţul în lei va depăşi plafonul, iar clientul va fi obligat să achite un TVA de 19%. Lucru care fie îl împovărează financiar, fie poate duce chiar la pierderea avansului plătit dacă nu are disponibilă sumă suplimentară.

Credem că implementarea politicii definite în programul de guvernare prin simplificarea condiţiilor aplicabile în cazul TVA-ului de 5%, în locul introducerii TVA-ului zero este mai înţeleaptă. În acest fel se va obţine efectul dorit, de a facilita accesul persoanelor şi familiilor la locuinţe, de a încuraja natalitatea şi de a sprijini o importantă industrie a ţării. Toate aceste beneficii vor fi posibilie în contextul unui efort bugetar semnificativ mai redus şi în condiţii care nu aruncă piaţa imobiliară în incertitudini. În orice caz, ne aşteptăm ca impactul şi alternativele să fie bine cântărite înainte de aplicare, lucru pe care cel mai probabil Guvernul îl face deja, de vreme ce termenul iniţial propus pentru aplicare, 1 martie 2017, este deja amânat.

Ovidiu Şandor, Mulberry Development

Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels

AFACERI DE LA ZERO