În contextul susţinerii eliminării TVA la achiziţiile de locuinţe noi de către Guvernul Grindeanu, Imobiliare.ro, principalul portal imobiliar din România, atrage atenţia asupra imposibilităţii aplicării acestei măsuri şi propune câteva soluţii alternative. Concret, legea propusă de preşedintele PSD, Liviu Dragnea, vehiculează ideea aplicării unei cote de TVA de 0% pentru „livrarea locuinţelor, inclusiv a terenului pe care sunt construite, către persoane fizice”, măsura având în vedere „facilitarea accesului populaţiei la o locuinţă fără suportarea TVA”, aşa cum se arată în expunerea de motive a iniţiativei. Totuşi, această prevedere încalcă o directivă europeană.
Important de subliniat este că pe piaţa rezidenţială din România se aplică deja o cotă redusă de TVA, în valoare de 5%, la cumpărarea unei locuinţe nou-construite – de această facilitate un cumpărător poate beneficia însă doar o dată şi doar pentru un imobil cu un preţ de până la 450.000 de lei (adică aproximativ 100.000 de euro). Pentru restul tranzacţiilor, se aplică cota normală de TVA, respectiv 19%.
Propunerea este evazivă, lasă loc de interpretare şi, în ciuda numeroaselor discuţii pe acest subiect, până acum nu este clar în ce condiţii s-ar putea aplica implementarea TVA de 0%.
Dincolo de nuanţele legii şi de potenţialele efecte ale acesteia, atât asupra pieţei imobiliare şi a construcţiilor, cât şi asupra bugetului de stat, se pune problema neconcordanţei sale cu reglementările Uniunii Europene. Consultată de Imobiliare.ro, Simona Chirică, partener în cadrul casei de avocatură Schoenherr România, subliniază: „Conform prevederilor Directivei 2006/112 care reglementează sistemul comun al taxei pe valoarea adăugată, statele membre pot aplica cel mult două cote reduse de TVA şi acestea nu pot fi mai mici de 5%. Acele state membre care doresc să aplice cotele reduse de TVA pentru anumite prestări de servicii şi livrări de bunuri trebuie într-adevăr să notifice Comisia Europeană. Acestea fiind spuse, iniţiativa de introducere a cotei de 0% pentru vânzarea de locuinţe către persoanele fizice se confruntă cu următoarele două obstacole destul de greu de depăşit: (1) România are deja două cote reduse de TVA, de 9% şi de 5%, nemaifiind loc pentru a treia; (2) cota redusă de 0% este sub limita minimă de 5% prevăzută de Directivă.
În aceste condiţii, considerăm că sunt şanse relativ reduse ca România să primească undă verde pentru implementarea acestei măsuri fiscale. Mai mult, ne aşteptăm că, dacă România nu va ţine cont de poziţia Comisiei Europene, se va expune inclusiv unei proceduri de infringement pentru încălcarea prevederilor Directivei privind TVA.”
În aceste condiţii se ridică două întrebări: Guvernul nu cunoaşte legislaţia europeană? Guvernul cunoaşte legislaţia europeană, atunci care sunt intenţiile?
Ce măsuri sociale s-ar impune pentru a sprijini piaţa imobiliară şi sectorul construcţiilor?
În ciuda dificultăţilor ridicate de forma actuală a legii în discuţie, avantajele unor facilităţi fiscale în imobiliare nu sunt de negat şi nici de neglijat. Bineînţeles, România are nevoie de politici sociale bine conturate şi gândite conform unei strategii naţionale. O soluţie viabilă, subliniată şi de alţi jucători din piaţă, ar fi aplicarea cotei reduse actuale şi pentru tranzacţiile pentru care acum se plăteşte 19%. Astfel, cumpărătorii ar putea beneficia de 5% TVA şi la achiziţia unei a doua sau a treia locuinţe noi, ceea ce ar avea cu siguranţă un efect de stimulare a construcţiilor. Dincolo de micii investitori, de această măsură pot beneficia tinerle familii care se gândesc să aibă copii şi care doresc să se mute de la apartamentul cu 1 sau 2 camere achiziţionat initial, la unul cu 3 camere.
O a doua măsură interesantă ar fi şi eliminarea plafonului maxim de preţ impus celor interesaţi de această facilitate, ce ar favoriza mult şi vânzarea unităţilor cu mai mult de trei camere. Mai mult, o alternativă ar fi ca Executivul să ia in considerare un plafon în ceea ce priveşte suprafaţa, încurajând astfel achiziţia de locuinţe noi şi, indirect, natalitatea. O familie cu doi copii are nevoie de un apartament cu trei sau patru camere, deci de o suprafaţă utilă care poate ajunge la 100-120 de metri pătraţi. însă, o proprietate nouă care are o astfel de suprafaţă, într-un oraş dinamic precum Bucureştiul, Timişoara sau Cluj-Napoca, nu se poate încadra, în condiţiile actuale de piaţă, în limita a 100.000 euro. De altfel, o plafonare la nivelul preţului determină inegalităţi şi discriminare: locuitorii unui oraş precum Reşiţa pot accesa proprietăţi semnificativ mai mari spre comparaţie cu marile centre economice, unde de altfel sunt concentrate investiţiile şi unde există potenţial de achiziţie.
