Impact stă pe active nete de 287 mil. lei, dar are o capitalizare de numai 22 mil. lei

Dezvoltatorul imobiliar Impact Developer & Con­tractor (IMP), fondat de Dan Ioan Popp, este unul dintre pionierii investiţiilor imobiliare în România, dar şi unul dintre pionierii bursei de la Bucureşti.

Impact a fost una dintre primele companii private locale care s-a listat la bursă în iunie 1996, la doar câteva luni de la re­des­chiderea BVB, iar de-a lungul timpului a utilizat toate me­canismele pieţei de capital (majorări de capital, emisiuni de obligaţiuni, atragerea de investitori străini) pentru a-şi finan­ţa proiectele. Impact a fost una dintre primele companii locale care au dezvoltat proiecte rezidenţiale şi a fost purtată pe valul boom-ului imobiliar din 2005-2008, atingând o capi­ta­lizare record de peste 300 mil. euro la mijlocul lui 2007, pe maximele bursei.

La acea vreme, proiectele imobiliare curgeau pe bandă ru­lantă, evaluările terenurilor deţinute de Impact arătau valori tot mai mari de la o lună la alta, iar Dan Ioan Popp era asaltat de oferte din partea investitorilor ca să vândă com­pania. În august 2007 el a vândut un pachet de circa 3-4% din acţiuni unui fond controlat de Lehman Brothers, la acea vreme unul dintre cele mai puternice nume de pe Wall Street.

Un an mai târziu, Lehman Brothers dădea faliment, bursa şi piaţa imobiliară se prăbuşeau împreună, iar Impact intra în cea mai grea perioadă din istoria companiei. Ultimii patru ani au fost foarte dificili pentru singurul dezvoltator imobiliar autentic de pe bursa locală. De la afaceri de 151 mil. lei şi profit de 8,2 mil. lei în 2008, Impact a ajuns în 2011 la afaceri de 13,5 mil. lei (de peste zece ori mai mici) şi pierderi de peste 22 mil. lei. Din cei 160 de angajaţi ai companiei au mai rămas în prezent mai puţin de 30.

Pe bursă căderea a fost însă şi mai dramatică. Preţul ac­ţiu­nilor Impact a atins în ultimele luni cele mai mici niveluri din ultimii zece ani, iar faţă de maximele din 2007 scăderea este de circa 97%. De la o capitalizare de 300 mil. euro, com­pania a ajuns să mai valoreze în prezent doar 5 mil. euro (22,3 mil. lei).

Chiar dacă este greu de crezut că Impact va mai reveni vreodată la valoarea din urmă cu cinci ani, acţiunile com­pa­niei reprezintă un pariu interesant pentru un investitor dispus să-şi asume riscuri mai ridicate. Potenţialul acţiunilor Impact este dat de portofoliul de active de care dispune, care era evaluat la finalul lunii iunie la 287 mil. lei (64 mil. euro) net, con­form bilanţului semestrial. Asta înseamnă că dacă Im­pact ar fi lichidată astăzi, adică şi-ar vinde activele la valoarea din bilanţ, şi şi-ar plăti toate datoriile către bănci şi furnizori, atunci acţionarii ar rămâne cu 287 mil. lei, adică de aproape 13 ori mai mult decât valorează compania în prezent pe bursă.

Totuşi, calculul este mai complex, iar valoarea din bilanţ a activelor nete (capitaluri proprii) de 287 mil. lei ar putea fi neconformă cu realitatea. O parte dintre activele Impact, în special terenuri pe care compania intenţiona să construiască proiecte imobiliare, au fost evaluate în 2007-2008, când pre­ţurile erau mult mai ridicate. Este posibil ca reevaluările rea­li­zate în ultimii ani să nu reflecte în totalitate scăderea pre­ţurilor terenurilor. Dacă Impact ar decide acum să-şi vândă tere­nurile, ar trebui să accepte discounturi semnificative, deoa­rece piaţa imobiliară este încă îngheţată, iar tranzacţiile sunt rare şi la preţuri mult sub cele din 2007-2008.

De asemenea, compania are un stoc semnificativ de lo­cuinţe (circa 195 de case şi apartamente la finalul lunii iunie), care sunt înregistrate în bilanţ la costul de producţie. În ultima perioadă, compania a ajuns să vândă chiar sub costul de pro­ducţie, din cauza scăderii puternice a cererii, astfel că valoarea reală a acestui stoc ar putea fi mai mică decât cea din bilanţ. Cea mai mare parte a apartamentelor construite de Impact sunt în ansamblul rezidenţial Greenfield din nordul Bucu­reştiului (zona pădurii Băneasa), unde cererea pentru locuinţe noi a scăzut din cauza distanţei mai mari faţă de centru. Preţurile au scăzut de asemenea, din cauză că acum se găsesc locuinţe mai ieftine în zone mai centrale.

Din aceste considerente, o investiţie în acţiunile Impact ar putea aduce câştiguri pe termen lung, de câţiva ani. În prezent, vânzările companiei sunt foarte reduse şi nu generează profituri. Conform raportului semestrial, în primul semestru compania a vândut 24 de locuinţe, faţă de 25 în aceeaşi perioadă a lui 2012. Impact oferă şi locuinţe spre închiriere, încercând astfel să valorifice locuinţele de pe stoc pe care nu le poate vinde.

Schimbarea conducerii Impact la începutul acestui an ar putea juca un rol important în redresarea companiei. Fondurile de investiţii locale şi străine care au cumpărat în ultimii ani pachete semnificative de acţiuni Impact au hotărât l-au înlocuit în aprilie pe Dan Ioan Popp din funcţia de preşedinte al Consiliului de Administraţie. Noul preşedinte, Dimitrios Sophocleous, a fost în trecut director financiar (CFO) al grupului farmaceutic A&D Pharma şi al Romtelecom. Popp a rămas membru în CA al companiei pe care a fondat-o, dar administratorii propuşi de fondurile de investiţii sunt majoritari.

Decizia acţionarilor a fost determinată şi de numeroasele scandaluri în care Impact a fost implicată în ultimii ani. Insolvenţa cerută de compania de construcţii Romconstruct, revocarea contractului cu Primăria Cluj pentru construirea cartierului Lomb, dar şi sechestrul pus de ANAF pe terenuri de 5,2 hectare ale Impact în contul unor datorii fiscale de 16,8 mil. lei, au zdruncinat puternic încrederea investitorilor în companie.

Popp mai deţine circa 16,5% din Impact, în timp ce directorul executiv Carmen Săndulescu are un pachet de 9,7%. Principalii acţionari instituţionali sunt suedezii de la East Capital (Salink Limited), cu 10,1% din acţiuni, Templeton GIT Emerging Markets, cu 6,15%, şi fondul de pensii al ING, cu aproape 6%. Fondul american Artio şi-a vândut recent participaţia de 8,55%, principalul cumpărător fiind Adrian Andrici, unul dintre cei mai puternici investitori locali de pe bursă, care a luat 5,75% din companie.