Imobiliare: Investitii cu frana trasa

„Nu ne grabim cu inceperea unui alt proiect", spune detasat Michele Nusco, CEO si actionar al companiei care poarta numele familiei de italieni care a fondat-o, din biroul aflat intr-una din cladirile fabricii de usi Pinum pe care grupul o controleaza.

Fabrica, ale carei afaceri sunt estimate in acest an la 15 milioane de euro, dar si veniturile din inchirierea mai multor cladiri de birouri si spatii comerciale din intreg Bucurestiul sunt principalele active care asigura linistea familiei in aceasta perioada, in care cei mai multi jucatori din imobiliare sunt in cautare disperata de lichiditati.

„In august-septembrie vrem sa incepem lucrarile de constructie la proiectul de pe Luca Stroici (un ansamblu rezidential in centrul Bucurestiului care va cuprinde 42 de apartamente - n. r.). Asteptam sa vedem ce efect va avea in piata programul „Prima casa" si am putea incepe si un proiect de blocuri turn in Pantelimon, destinat persoanelor cu venituri medii", mai spune Nusco.

Pentru constructia apartamentelor din centrul capitalei compania a obtinut un credit de la Banca Italo-Romena, iar in ceea ce priveste preturile apartamentelor acestea sunt estimate la 2.200-2.800 de euro/ metrul patrat.

 

Un singur proiect in executie. Criza i-a prins pe italieni cu un singur proiect in derulare - cladirea de birouri Nusco Tower - despre care Michele Nusco spune ca l-a angajat pe „Maradona" al imobiliarelor pentru a o inchiria, referindu-se la Horatiu Florescu, presedintele The Advisers/Knight Frank.

Iar comparatia capata o si mai mare valoare cand italianul de 33 de ani spune ca a crescut in Napoli, oras in care vedeta fotbalului argentinian a cunoscut apogeul carierei si a devenit un idol despre care se vorbeste la superlativ si astazi.

Dupa ce a inchiriat aproape de unul singur spatiile din Oracle Tower, Floreasca Business Park si cladirea Lakeview, aflata inca in constructie, Florescu pare a avea o misiune dificila in prezent, dupa ce in primul semestru al acestui an ritmul de inchiriere a spatiilor de birouri a scazut dramatic. „La fostul loc de munca aveam trei pagini de clienti. Acum am tot trei pagini", spune increzator Florescu.

Din spatiile de birouri cu o suprafata inchiriabila de 17.000 de metri patrati ale Nusco Tower, pana in prezent au fost semnate doua „hot"-uri (contracte de preinchiriere) pentru spatii de circa 6.000 de metri patrati, spune Florescu, referindu-se la „head of terms", asa-zisele acorduri premergatoare semnarii contractelor de inchiriere.

Italienii vor lasa la primele etaje ale cladirii Nusco Tower spatii destinate comertului cu o suprafata de 2.000 de metri patrati, in conditiile in care constructia mallului de peste drum, dezvoltat de Raiffeisen Evolution, este amanata pe o perioada nedeterminata.

Italienii mai au un teren in imediata apropiere a Nusco Tower, cu deschidere inspre strada Gara Herastrau - breteaua paralela cu Barbu Vacarescu. „La acest proiect ne vom gandi mai serios din primavara, dupa ce vom vedea cum stam cu contractele de inchiriere din Nusco Tower. Costurile vor fi mai mici, circa 25 de milioane de euro, dar si cladirea va fi mai mica - 12 etaje si o suprafata inchiriabila de circa 10.000 de metri patrati", mai spune italianul.

Bani proprii In terenuri. Grupul Nusco este controlat de omul de afaceri italian Mario Nusco si fiii acestuia Luigi si Michele, si detine in Bucuresti proprietati evaluate la 400 de milioane de euro - terenuri in Pipera, Tunari sau Pantelimon, cladiri de birouri mai mici pe strada Nicolae Caranfil, pe Calea Floreasca sau in Aviatorilor si spatii comerciale in zone precum Berceni, Militari sau Stefan cel Mare.

„Conform bilantului de anul trecut, portofoliul nostru imobiliar se ridica la aproximativ 400 de milioane de euro. Achizitiile de cladiri si spatii comerciale le-am inceput inca din anul 2000, iar ultima achizitie de teren am facut-o in 2008, cand am cumparat un lot de doua hectare in Tunari. Toti banii investiti in terenuri au provenit din fonduri proprii", mai spune Nusco.

Italienii au 450 de anagati in Romania, din care 300 lucreaza in fabrica de usi, care a realizat, potrivit italianului, usile pentru „majoritatea cladirilor istorice din Bucuresti, inclusiv pentru Casa Poporului", in conditiile in care firma are o vechime de 40 de ani in portofoliul familiei. „Avem usi de la 100 de euro la 25.000 de euro, pentru a multumi toti clientii. Anul acesta estimam ca veniturile vor scadea de la 17 milioane de euro la 15 milioane de euro, dar continuam sa semnam contracte. Recent am semnat unul de 400.000 de euro", spune italianul.

Pana sa inceapa dezvoltarea proiectelor din Tunari sau Pantelimon, italienii se concentreaza asupra zonei Barbu Vacarescu, vazuta ca un mic „Canary Wharf" al Capitalei, in conditiile in care statutul de „City", dobandit de zona Piata Victoriei este greu de atins.

Finalizate sau in constructie in aceasta zona sunt cinci cladiri de birouri care implica investitii de aproximativ 300 mil. euro si vor avea in momentul finalizarii o suprafata inchiriabila de 120.000 de metri patrati, cat masoara in prezent spatiile din Piata Victoriei, considerata centrul de afaceri al Capitalei.

In primele luni ale anului viitor in zona vor fi finalizate doua cladiri noi - Nusco Tower si Lakeview - care vor furniza peste 40.000 de metri patrati de birouri in urma unor investitii de 100 de milioane de euro.

Structurile Nusco Tower si Lakeview, situate in capatul dinspre Pipera al strazii Barbu Vacarescu din Bucuresti, se ridica pe zi ce trece. Celor doua cladiri li se adauga Floreasca Business Park si Oracle Tower - construite deja - si turnul de 36 de etaje SkyTower, a carui finalizare este programata pentru 2012.

Proiectul implica investitii totale de aproximativ

50 de milioane de euro, finantarea fiind asigurata in proportie de 70% printr-un credit obtinut de la o alta banca italiana - UniCredit.

 

Vacarescu, mai ieftin ca Victoriei. Chiriile din zona sunt mai mici decat in Piata Victoriei, reprezentantii Nusco declarand ca primele contracte vor fi semnate la 16 euro/metrul patrat, in timp ce ultimele contracte vor fi gandite astfel incat nivelul mediu al chiriilor sa urce la 17-18 euro/metrul patrat. In Piata Victoriei, nivelul mediu al chiriilor este de 20 - 22 euro/mp, potrivit celor mai recente informatii.

Mai linistiti in ceea ce priveste procesul de inchiriere a spatiilor sunt AIG Lincoln si Fabian, in conditiile in care cladirea Lakeview, care implica o investitie de 50 de milioane de euro, este inchiriata peste 90% de catre trei companii - o banca, o firma din FMCG si o firma de consultanta. Suprafata inchiriabila a cladirii este de 24.000 de metri patrati.

„Inca de cand am cumparat terenul ne-am gandit ca este o zona care se va dezvolta mult, datorita conexiunii bune catre aeroport si a prezentei mijloacelor de transport in comun. Suntem constienti insa ca nivelul chiriilor nu va ajunge la valorile din Piata Victoriei", a declarat Sven Lemmes, country manager al AIG Lincoln.

Printre avantajele zonei Barbu Vacarescu se numara si apropierea de statia de metrou Aurel Vlaicu care faciliteaza accesul in zona de sud a Capitalei.