Un an de la socul Lehman Brothers - Constructii: Efectele socului in rezidential, comercial, birouri, logistica si industrie

Sub 1% din locuintele anuntate mai sunt in constructie

In luna septembrie a anului trecut o serie de investitori imobiliari israelieni - Dimri, Afik, Shapir sau Caterata - continuau sa anunte proiecte de mii de locuinte in Bucuresti, desi preturile erau deja in scadere, iar vanzrarile aproape blocate. Aceste companii sperau sa mearga impotriva curentului si sa traga astfel lozul castigator, dar din 8.500 de apartamente anuntate la acea vreme in prezent se mai construiesc doar 50, in cadrul proiectului Odyssea din nordul orasului. In acest an numarul investitorilor dispusi sa se aventureze in constructia de locuinte s-a redus catre zero, astfel ca numarul apartamentelor noi care vor fi terminate anul viitor va fi redus. O piata care a continuat sa mai absoarba din piata materialelor de constructii a fost cea a caselor din mediul rural si a zonelor peri-urbane, unde efectul crizei financiare a fost mai redus. Pretul locuintelor a fost unul dintre primele elemente care au reflectat criza, la nivelul lunii septembrie 2008 preturile inregistrand deja un regres de peste 10% fata de maxim. Intre timp, scaderea preturilor a ajuns la 50%.

Retailerii au blocat extinderea

In septembrie 2008 piata centrelor comerciale traia sub influenta numeroaselor inaugurari programate pana la sfarsitul anlui, proiecte livrate cu un grad de ocupare ridicat, care mentineau optimismul jucatorilor din retail. Liberty Center si Fashion House in Bucuresti, Iulius Mall Suceava, ERA Shopping Park in Iasi sau Galleria Buzau sunt doar o parte dintre centrele comerciale finalizate in ultimele luni ale anului trecut. Acum, lista se opreste la unul singur: AFI Cotroceni Park din Bucuresti. In restul tarii pana la sfarsitul acestui an nu va mai fi deschis niciun proiect nou, desi perioada dinaintea sarbatorilor de iarna era considerata optima pentru astfel de inaugurari. Zeci de proiecte sunt blocate la diferite stadii. La unele s-a cumparat doar terenul. La altele a fost ridicata structura si lucrarile au fost oprite. In alte cazuri a fost finalizata constructia, dar nu au venit si chiriasii. Piata este aproape paralizata din cauza scaderii vanzarilor, motiv pentru care retailerii nu se mai pot extinde, iar bancile nu mai acorda finantari.

Chiriile au mers in jos, motiv pentru care o buna parte din afacerile cu malluri sunt nerentabile, ratele de amortizare a investitiei fiind mult sub nivelul estimat.

Cladiri de birouri goale

Gradul extrem de scazut de neocupare a spatiilor de birouri din Bucuresti (aproape 0% la un moment dat), determina anul trecut consultantii sa afirme despre piata birourilor ca este cea mai la adapost de efectele crizei financiare, intr-o perioada in care efectele se resimteau mai mult la nivel macro, si mai putin in economia reala, in corporatii. O serie de consultanti estimau insa o crestere a numarului de spatii de birouri goale, pe fondul numeroaselor livrari, dar aproape nimeni nu anticipa ca in Pipera vor fi cladiri aproape goale, iar in Piata Victoriei, centrul de afaceri al Capitalei, o serie de spatii sunt disponibile de cateva luni. Companiile au blocat planurile de extindere, astfel ca singurele contracte noi de inchiriere sunt semnate pentru spatii mai mici si mai ieftine. Aceasta situatie a tras in jos chiriile de la un maxim de 25 de euro/mp pana in jurul nivelului de 20 de euro/mp pentru cladirile de clasa A din centru si chiar sub 10 euro/mp pentru birourile din zone precum Pipera. Dezvoltatorii au reactionat la randul lor in fata noii situatii si au amanat o serie de proiecte, dar in Barbu Vacarescu sau Piata Presei constructorii continua sa inalte turnuri de 20 de etaje.

De cinci ori mai putine spatii logistice

In prima jumatate a acestui an au fost livrati pe piata locala aproximativ 40.000 de metri patrati de spatii logistice, in conditiile in care in aceeasi perioada a anului trecut au fost livrati peste 200.000 de spatii in diverse complexuri logistice, in special in jurul Capitalei. In prezent stocul de spatii industriale se ridica la aproximativ 920.000 de metri patrati la nivel national, la care ar fi trebuit sa se adauge anul acesta alti 175.000 de metri patrati, la care dezvoltatorii au renuntat insa pe fondul crizei din imobiliare. Daca rata de neocupare se situa in jurul valorii de 4%, spre finalul anului trecut, in prezent rata de neocupare a spatiilor logistice se ridica la peste 10%, pe masura ce tot mai multi chiriasi au amanat la inceputul anului planurile de extindere si au incercat sa-si mentina sau chiar sa-si reduca suprafetele pe care le folosesc. Cu toate acestea, in ciuda cresterii ratei de neocupare, nivelul chiriilor a ramas in mare parte neschimbat, in prezent preturile varind intre 4,7 euro/mp/luna pentru spatii de sub 3.000 de metri patrati si 4 euro/mp/luna pentru spatii de peste 10.000 de metri patrati.

Infrastructura, din nou codasa

2008 a fost anul reabilitarilor de drumuri nationale pe datorie, multe din lucrarile derulate anul trecut fiind achitate in primul semestru al anului acesta.

Desi guvernul Boc a anuntat in ianuarie ca investitiile in infrastructura sunt prioritatea principala, dupa primele sase luni investitiile Ministerului Transporturilor si Infrastructurii se ridicau la circa 800 mil. euro, suma care acopera si datoriile din 2008. Prioritatile Guvernului pentru anul acesta sunt Pasajul Baneasa din Bucuresti, Centura Est a Clujului, 42 de kilometri din Autostrada Transilvania, 30 de kilometri, la stadiul de asflat, din Autostrada Bucuresti-Ploiesti, centura Bucurestiului si centura Ploiesti Vest, dar niciuna dintre acestea nu reprezinta o lucrare de anvergura. In acest ritm sectorul constructiilor nu va avea nici in 2009 ca motor de crestere investitiile din sectorul public.