Imobiliar: Marea de-mall-are

"Unii oameni de afaceri de la noi au crezut ca stiu sa le faca pe toate. Cu mallurile nu prea le-a iesit", spune un consultant imobiliar de pe piata referindu-se in special la proiecte din tara, realizate de investitori fara experienta in realizarea de centre comerciale, dar care au beneficiat de terenuri pozitionate in interiorul oraselor. Cei mai mari proprietari de centre comerciale de pe piata locala sunt in continuare oamenii de afaceri romani, majoritatea avand afaceri in alte domenii de activitate.

Mall Alba este construit de catre un grup de oameni de afaceri din care face parte si Dorin Mateiu, proprietarul producatorului de mezeluri Elit din Cugir, Deva Mall a fost construit de o familie cu afaceri in industria mobilei, in timp ce Aurora Shopping Mall din Buzau a fost dezvoltat de catre Dan Ostahie, proprietarul grupului de electronice si electrocasnice Altex.

"Acesti investitori va trebui la un moment dat sa se restructureze. Dezvoltarea unui centru comercial este un proces extrem de sofisticat. Daca ai construit o cladire si ai inchiriat-o nu inseamna ca ai deja un business cu centru comercial. In ultimii ani cererea de spatii comerciale era foarte ridicata si a construit foarte multa lume, dar doar cele bune vor supravietui", apreciaza Arpad Torok, directorul de dezvoltare al companiei maghiare TriGranit, care a realizat proiectul Polus Center din Cluj.

Un alt om de afaceri roman care si-a incercat norocul pe piata mallurilor este Constantin Mateescu, care controla reteaua de supermarketuri Trident si a construit un centru comercial cu acelasi nume in Sibiu. Afacerea a intrat in aceasta vara in insolventa dupa ce proprietarii nu au reusit sa refinanteze creditele contractate pentru dezvoltare.

Cum s-au pierdut 45 mil. euro. Insa nu doar oamenii de afaceri locali au gresit dezvoltand anumite centre comerciale. Una dintre dovezi a fost oferita in aceasta vara de catre compania RED Management Capital, care s-a vazut nevoita sa inchida temporar proiectul Armonia Center, deschis in urma cu mai putin de un an la Braila, ca urmare a numarului redus de persoane care treceau pragul proiectului si a vanzarilor slabe inregistrate de catre chiriasi.

"Am gresit cu totii cand am supraevaluat puterea de cumparare a locuitorilor", declarau reprezentantii companiei RED Management Capital la momentul anuntarii deciziei de a inchide pentru o perioada proiectul de la Braila, care implicase investitii de 45 de milioane de euro.

Pe de alta parte, decizia de a construi trei centre comerciale de dimensiuni medii spre mari in Suceava poate fi considerata o greseala a cel putin unuia dintre cei trei dezvoltatori - Argo Real Estate, Iulius Group sau GTC. Aceste companii au pus intr-un singur an orasul din nordul Moldovei in topul densitatii de spatii comerciale pe cap de locuitor, cu un raport de peste

1 metru patrat per locuitor, de trei ori mai mult ca in Bucuresti.

Vor reusi aceste proiecte - Iulius Mall, Shopping City si Galleria Suceava - sa se pozitioneze astfel incat sa reziste impreuna intr-un oras cu ceva mai mult de 100.000 de locuitori in care cele mai importante afaceri sunt Rulmenti Suceava, inghetata Betty Ice sau producatorul de bere Bermas?

Aceste situatii probabil nu se vor mai intampla in urmatorii ani. Dezvoltatorii, dar mai ales bancile si retailerii, vor fi mult mai atenti cu studierea pietei inaintea inceperii unei investitii.

Arad devenise in ultimii ani un adevarat Las Vegas al proiectelor de malluri, chiar si consultantii aveau dificultati in a descoperi toate planurile dezvoltatorilor. De finalizat insa, a fost doar Armonia Center, in afara orasului, iar constructia a fost inceputa doar la Galleria Arad si la Atrium Center.

Proiectul celor de la Atrium Center se afla aproape "gard in gard" cu terenul pe care AFI Europe intentiona sa construiasca un alt mall. Compania israeliana si-a schimbat intre timp planurile, reprezentantii AFI Europe declarand ca intentioneaza sa realizeze pe acest lot un parc de retail, cu hipermarket si operator de bricolaj, pentru a veni in completarea proiectului Atrium Center.

Scadere abrupta in S1. Scaderea consumului s-a facut cel mai acut simtita in orasele mici, de unde retailerii au si inceput inchiderile de magazine pentru eficientizarea operatiunilor.

"Primele sase luni ale acestui an au fost groaznice. Unii chiriasi nu si-au platit chiriile ca nu au avut bani", spuneau recent proprietarii centrului comercial Deva Mall, cu un grad de ocupare de 70-75%.

Ca urmare a scaderii chiriilor cu 20-30% si a faptului ca mallul nu este complet ocupat de chiriasi, veniturile din exploatarea centrului comercial din Deva sunt la jumatate fata de estimari.

Printre chiriasii Deva Mall se numara retaileri precum Leonardo sau Spar, care au inceput sa inchida masiv din magazine.

Mai multi oameni de afaceri romani au avut insa mult de castigat de pe urma dezvoltarii unor centre comerciale. Familia Bojan din Ramnicu Valcea a incasat 42 de milioane de euro din vanzarea proiectului River Plaza din centrul orasului, Avrig 35, grup controlat de Alexander Hergan, a vandut Iris Shopping Center din Titan pentru 140 de milioane de euro, in timp ce ieseanul Danut Prisecariu a incasat la randul sau mai mult de 30 de milioane de euro din vanzarea proiectului Moldova Mall din centrul Iasiului.

Si alti antreprenori au avut intentia sa vanda. Ovidiu Budeanu, care controleaza proiectul Arena Center din Bacau, a avut pe masa o oferta de aproximativ 40 de milioane de euro pentru 50% din mall, iar portughezii de la Sonae Sierra erau pregatiti in 2007 sa semneze actele, dar afacerea a cazut.

Pe de alta parte, si Dan Adamescu a scos la vanzarea proiectul Unirea Shopping Center din Brasov in luna martie, dar de mai bine de un an nu a mai fost semnata nicio tranzactie semnificativa pe piata centrelor comerciale.

Dupa ce au atacat Bucurestiul si orasele mari, dezvoltatorii planuiau deja investitii si in orasele cu 50.000 - 100.000 de locuitori pentru constructia de centre comerciale. Venirea crizei a stopat cele mai multe din aceste planuri, astfel ca la ora actuala proiecte de mari dimensiuni in orase cu o populatie de sub 100.000 de locuitori sunt doar in Deva, Alba Iulia si Focsani.

Printre orasele cu mai putin de 100.000 de locuitori in care dezvoltatorii imobiliari si-au anuntat intentia de a construi centre comerciale se numara Bistrita, Hunedoara, Slatina, Targoviste sau Miercurea Ciuc.