Cititi in BUSINESS CONSTRUCT: Cover story: Consultanti fara pacienti

Proaspat mutat intr-un nou sediu din Floreasca, Bogdan Georgescu, cel care conduce de zece ani operatiunile din Romania ale firmei de consultanta imobiliara Colliers International, a depasit stadiul in care avea timp doar de o discutie telefonica de "jumatate de minut", intre zecile de intalniri purtate cu fonduri de investitii sau dezvoltatori imobiliari, toti aflati in goana de a cumpara sau construi cate ceva.

Iar acei ani au fost extrem de prolifici si pentru firma. Veniturile se dublau de la un an la altul, sarind in 2007 de pragul de 20 de milioane de euro, o suma enorma pentru o firma de servicii cu mai putin de 100 de angajati, care s-au obisnuit cu venituri personale mult peste media Capitalei.

Din a doua jumatate a anului trecut lucrurile s-au schimbat insa dramatic in piata imobiliara, iar blocajul actual nu avea cum sa nu ii afecteze si pe consultanti, care si-au vazut clientii blocand proiect dupa proiect. Pana sa ajunga la linistea de astazi, Georgescu admite faptul ca firma pe care o conduce a trecut printr-o perioada dificila, cauzata tocmai de acest regres.

"Am traversat o perioada de framantari. A fost un soc pentru toata lumea ca facem mai putini bani in aceasta perioada, dar in timpul acestei veri angajatii s-au adaptat la noua situatie si se vad rezultatele. Vara era pentru noi o perioada extrem de aglomerata, dar nu si in acest an cand, ca niciodata, investitorii si-au luat vacanta pentru ca oricum nu se intampla nimic", afirma Georgescu.

Oamenii cheie au plecat. Colliers numara in prezent peste 60 de angajati, dupa ce a trecut printr-o perioada de schimbari majore. Directorul departamentului comercial, Monica Barbu, a parasit firma, iar mai apoi au plecat si cel mai experimentat broker pentru inchirierea spatiilor de birouri, Horatiu Florescu, precum si coordonatorul departamentului industrial, Gabriel Chimisliu.

Plecari de oameni cheie au suferit majoritatea firmelor mari de consultanta imobiliara, fie ca vorbim de Charles Krick, fostul managing director al Jones Lang LaSalle, Alexandra Dimofte, numarul doi din CB Richard Ellis Eurisko sau a lui Dan Ionascu, directorul departamentului de evaluare al Cushman & Wakefield.

In plus, Georgescu a luat o decizie drastica in primavara acestui an, renuntand la departamentul rezidential al companiei, care numara peste 20 de angajati care au vandut in ultimii ani sute de apartamente in proiecte precum Asmita Gardens, Rose Garden sau Central Park.

Cum se traduc schimbarile pietei in ceea ce priveste veniturile din consultanta imobiliara? "Afacerile vor fi sub nivelul de 50%, fata de anul trecut", apreciaza Georgescu. Tinand cont de veniturile de 17,7 milioane de euro realizate de Colliers in 2008, rezulta ca afacerile vor scadea anul acesta undeva intre nivelul din 2005 (5,2 milioane de euro) si 2006 (11,9 milioane de euro), ani in care piata se pregatea de avant.

Property management, pe val. Aprecierile lui Georgescu sunt impartite si de reprezentantii altor firme mari din piata de consultanta, care au fost la randul lor afectate de scaderea abrupta a numarului de tranzactii pe toate domeniile.

"Avem divizii in care am avut crestere, cum este cea de property management, dar si departamente unde sunt scaderi mai mari de 50% fata de anul trecut, cum este rezidentialul, unde nu exista termen de comparatie fata de anul trecut", a declarat Oana Iliescu, codirector executiv al firmei de consultanta imobiliara DTZ Echinox.

Firma a incasat anul trecut 5,6 milioane de euro din afacerile de consultanta si brokeraj, inregistrand un profit de aproape 0,7 milioane de euro. Urmatoarea treapta in topul incasarilor de anul trecut a fost ocupata de catre Cushman & Wakefield, cu venituri de 5,4 milioane de euro, firma care ia de asemenea in calcul o scadere dramatica a veniturilor in acest an.

"Cred ca aprecierea ca piata de consultanta va scadea cu mai mult de 50% in acest an este corecta. Noi nu avem o scadere atat de drastica, dar pot spune ca retailul a inghetat, nu se mai dezvolta nimic, birourile au stagnat, iar piata logistica de asemenea nu a miscat deloc. Nu avem solutii. Cresterea economica de aproape 10% din ultimii este efemera, atata timp cat nu s-a construit infrastructura deloc. Avem nevoie de infrastructura", a declarat Razvan Gheorghe, directorul firmei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield.

Aceasta va fi cheia pentru iesirea din impas a consultantilor: gasirea unor noi nise care pot genera contracte si incasari.

"Ne obisnuim cu noua piata si trebuie sa invatam sa facem bani in noile conditii. Cei care asteapta o asa-zisa revenire a pietei vor muri de foame. Toamna aduce stabilizarea unei piete complet schimbate. In permanenta ne gandim «Care este nevoia clientilor de astazi?» si incercam sa ne schimbam din mers", spune Georgescu de la Colliers.

Blocajul din pietele de tranzactionare - vanzari de apartamente sau proprietati mari (birouri, centre comerciale), inchirierile de birouri, spatii industriale sau spatii comerciale - obliga consultantii sa devina mai inventivi, sa aduca noi servicii, adaptate noilor conditii. Iar cum bancile ar putea deveni in urmatoarea perioada proprietari semnificativi de terenuri sau apartamente, consultantii au inceput deja sa faca pasi in aceasta directie.

"Avem un tip de serviciu nou, adresat pietei bancare. Din ce putem observa, bancile sunt cele mai solide institutii in aceasta perioada, printre putinele care fac in continuare profit, iar acest produs a fost foarte bine primit de catre piata", spune Georgescu.

Printre cei mai mari clienti ai Colliers din ultimii ani se numara fondul austriac de investitii Immoeast, principalul cumparator de active imobiliare in perioada 2006-2007, compania de dezvoltare imobiliara GTC, activa atat pe segmentele de birouri si centre comerciale, cat si pe rezidential sau dezvoltatorul proiectului imobiliar Asmita din Capitala, cu aproape 800 de unitati.

"Pe partea de inchirieri, numarul de proiecte pentru care lucram a scazut dramatic. Daca inainte nu faceam fata si eram deseori nevoiti sa refuzam clienti, ceea ce era fain, deoarece aveam de unde alege, acum suntem si noi in pozitia de a ne lupta pentru proiecte. Pe partea de investitii (tranzactii imobiliare de mari dimensiuni), numarul clientilor tinde spre zero. Inca nu exista interes pentru Romania decat speculativ. In piata este o mare diferenta intre cerere si oferta. Extremele sunt intre 7% si 12% (randamentul anual pentru care ar fi dispusi proprietarii sa vanda, respectiv investitorii sa cumpere", mai spune reprezentantul Colliers.

De ce intarzie tranzactiile. Unde si cand se asteapta noile tranzactii? De aproape un an se vorbeste despre proprietati distressed si despre investitorii care stau la panda pentru a prelua proiectele unor companii aflate in dificultate, dar nu s-a intamplat deocamdata nimic notabil in acest sens. Ar putea fi acesta un segment care sa aduca din nou bani consultantilor?

"Inevitabil, vom avea tranzactii cu proprietati distressed, care apartin unor companii cu probleme financiare. Sistemul bancar inca nu a strans surubul si multe companii au mers inca pe rezerva. Bancile trebuie sa puna un pic de presiune: au finantat proiecte proaste, din care vor putea recupera banii, si proiecte bune, care sufera insa, la randul lor, in aceasta perioada, din cauza conditiilor pietei. Bancile nu au facut inca o selectie intre aceste proiecte din portofoliu", este de parere Georgescu.

Tot catre banci au mers si consultantii firmei NAI Property Partners, cu afaceri de 1,5 milioane de euro anul trecut, care prin majorarea numarului de clienti institutii financiare, pentru care realizeaza in special activitati de evaluare, reusesc sa compenseze scaderea numarului de tranzactii in care sunt implicati.

"In cadrul Property Partners nu am avut niciodata mai mult de 50% din venituri provenind din tranzactii, piata care a scazut intr-adevar dramatic. Astfel, in ultimele noua luni am dezvoltat si mai mult segmentele de consultanta - evaluari, monitorizare de proiect si cercetare - astfel ca anul acesta vom avea venituri la acelasi nivel ca anul trecut", a declarat Christopher Shonn, managing partner al firmei NAI Property Partners.

Mallurile din provincie, goale. Unul dintre segmentele cele mai afectate in prezent este cel al centrelor comerciale, in special in orasele de dimensiuni mici si medii. Astfel, avalansa de centre comerciale din ultimii ani este nejustificata tinand cont de puterea de cumparare a locuitorilor din orase precum Suceava sau Targu-Mures.

"Orasele cu o populatie de 100.000-150.000 de locuitori nu isi pot permite un mall acum. Nu exista economie, bani, in aceste orase. Poate peste 5-10 ani, lucrurile vor sta altfel, dar un mall nu poate rezista atata timp gol. Oamenii isi doresc. Lumea vine, se uita, dar nu au cu ce sa cumpere. Din acest motiv jumatate din mallurile din afara Capitalei sunt goale", spune Georgescu de la Colliers.

Consultantul este optimist in ceea ce priveste viitoarea dezvoltare a pietei imobiliare locale, dar cu o crestere de "7, 10 sau 15% pe an".

"Sper sa nu mai ajungem niciodata la ritmul din anii trecuti deoarece s-a vazut ca «graba strica treaba». Toata lumea vorbeste despre o revenire. Eu nu ma astept si nici nu imi doresc o revenire la ce era acum cativa ani. In foamea de a face bani care exista, au fost construite proiecte care nu sunt fezabile si vor determina probleme foarte mari proprietarilor in viitor. Proiecte neadaptate la conditiile pietei, cu locatii proaste. Din fericire pentru acesti proprietari, din cauza crizei proiectele concurente, care ar putea fi mai bune, intarzie", a mai spus Bogdan Georgescu.