Cum isi ajusteaza planurile de dezvoltare investitorii care au dus retailul modern in Tecuci si Fagaras
Compania de dezvoltare imobiliara Oasis Retail Development & Consulting a incetinit puternic ritmul investitiilor in reteaua de zece centre comerciale pentru care a cumparat terenuri in ultimii ani, iar acum se concentreaza pe prima etapa a proiectului de la Sibiu, unde va construi un spatiu pentru retailerul de bricolaj Obi.
"Am incetinit ritmul de dezvoltare in ultima perioada si ne-am concentrat pe unele proiecte, am refacut conceptele pentru unele terenuri pe care vom construi parcuri de retail in loc de malluri si am impartit in faze de dezvoltare proiectul de la Sibiu, unde vom construi intai un spatiu pentru Obi. In plus, am terminat trei noi supermarketuri inchiriate catre Plus si doua parcuri de retail mai mici in Tecuci si Fagaras, cu chiriasi precum Takko, Deichmann si firme locale", a declarat pentru ZF Klaus Reisenauer, unul dintre cei doi actionari ai firmei.
Reisenauer este asociat in firma Oasis cu un alt om de afaceri din Sibiu, Kurt Wagner, alaturi de care a fost plecat timp de 20 de ani in Germania, de unde s-au intors in 2002 ca parteneri de dezvoltare pentru reteaua de supermarketuri Kaufland.
Cei doi sunt asociati cu fondul austriac de investitii CA Immo pentru dezvoltarea unui centru comercial in Sibiu, precum si cu firma Real 4 You, dezvoltatorul retelei MiniMax Discount, alaturi de care a cumparat mai multe loturi de teren pentru dezvoltarea unor proiecte in Satu Mare, Botosani, Targu Mures, Pitesti, Focsani, Braila, Giurgiu si Bucuresti.
Piata centrelor comerciale este suprasaturata la nivel de proiecte anuntate, astfel ca pentru cel putin 100 de noi dezvoltari companiile au achizitionat deja terenuri si au inceput procedurile de autorizare.
In ciuda faptului ca piata s-a dovedit supraevaluata, iar o buna parte din proiectele existente inregistreaza rezultate slabe, dezvoltatorii se ambitioneaza sa tina in stand by aceste terenuri cu gandul ca dupa trecerea crizei vor putea dezvolta, iar competitia va fi mai redusa.
"Noi ne bazam pe faptul ca multe din proiectele construite sunt pozitionate in zone care nu pot rezista pe termen lung. Vor fi construite in urmatorii ani proiecte mai aproape de oras. Terenul nostru din Focsani este in centru. In Targu-Mures este langa gara. La Botosani este in oras. In Giurgiu avem primul teren posibil de la marginea orasului. La Sibiu suntem la principala iesire de pe viitoarea centura, in nordul orasului, in partea opusa fata de Shopping City Sibiu. Suntem convinsi ca pe termen lung putem castiga prin pozitiile centrale", a mai spus Reisenauer.
Piata de dezvoltare este in prezent blocata, dezvoltatorii continuand lucrarile la doar cinci proiecte noi, in Bucuresti, Baia Mare, Arad si Constanta, precum si la extinderea proiectului Iulius Mall din Timisoara.
Ce asteapta restul dezvoltatorilor?
"Noi asteptam doua lucruri: un semnal din partea bancilor, care acum isi rezolva problemele, dar la un moment dat va trebui sa reinceapa sa dea finantari, chiar daca vor cere mai mult equity si se vor concentra pe anumiti clienti. Si doi, mai multa hotarare din partea retailerilor care vor continua sa faca expansiune, in special discounterii, care se concentreaza pe produse mai ieftine", a mai spus reprezentantul Oasis.
Cei doi oameni de afaceri detin 15 spatii inchiriate catre Plus in orase precum Botosani, Roman, Hateg, Caransebes, Adjud sau Lugoj, dezvolta doua spatii pentru Kaufland in Focsani si Oradea, unde retailerul va fi chirias, si detin singuri un teren in Oradea pe care ar trebui realizat tot un centru comercial. In terenurile detinute in parteneriat cu austriecii de la Real 4 You oamenii de afaceri au participatii minoritare.
"Din fericire nu avem niciun proiect inceput datorita faptului ca daca nu avem un grad de preinchiriere ridicat, cel putin 50% din valoarea chiriilor calculate, nu incepem sa construim speculativ. Totul se misca mai incet acum din lipsa finantarii, care afecteaza inclusiv retailerii", spune Kurt Wagner, cel de-al doilea asociat al Oasis.
Pe partea de finantare, compania a reusit sa obtina in ultima perioada o serie de credite de la banci, dar doar pentru proiectele mici.
"Am obtinut finantari pentru cele trei supermarketuri Plus pe care le-am construit in Hunedoara, Moldova Noua si Tarnaveni, circa trei milioane de euro de la BCR si speram sa refinantam si proiectele construite in Tecuci si Fagaras, in care am investit cate trei milioane de euro in fiecare. Pentru proiectul din Sibiu, facut in parteneriat cu CA Immo, avem finantare de la Bank Austria. Constructia OBI si proiectul de infrastructura se ridica la circa 10 milioane de euro", au mai spus reprezentantii Oasis.
Mai e loc de investitii in Sibiu
In faza a doua a proiectului din Sibiu vor fi construite un hipermarket si o galerie comerciala cu o suprafata de 35.000 de metri patrati, precum si un magazin de mobila. O oferta asemanatoare de produse are si proiectul Shopping City Sibiu, construit la iesirea din Sibiu catre Bucuresti, ai carui cei mai mari chiriasi sunt Real, Carrefour, Mobexpert, Media Galaxy, BauMax, Takko sau Deichmann.
"Loc de proiecte noi mai este in Sibiu. Daca ne uitam in Cehia la un oras precum Plzen, comparabil cu Sibiul din multe puncte de vedere, acolo sunt doua malluri, patru hipermarketuri, cinci magazine de bricolaj si functioneaza toate, unele mai bine, altele mai putin bine", sustine Reisenauer.
Plzen este un important centru cultural al Cehiei, cu o populatie de 163.000 de locuitori, devenit celebru datorita berii Pilsen si uzinei de automobile Skoda din oras. Sibiul numara circa 155.000 de locuitori, iar printre cele mai importante companii care au capacitati de productie aici se numara Continental, Takata Petri sau Siemens.
Comparatiile cu pietele din regiune indica intr-adevar un decalaj important intre stocurile de spatii comerciale moderne, dar diferente exista insa si intre puterea de cumparare a locuitorilor din Romania sau a celor din Cehia sau Polonia.
Cu toate acestea, in ultimii ani o serie de dezvoltatori au reusit sa dubleze banii investiti in dezvoltarea unor centre comerciale, care au fost inchiriate la valori ridicate si vandute la preturi record. De circa un an si jumatate insa nu a mai fost semnata nicio tranzactie semnificativa cu un centru comercial.
Nu vor mai veni vremuri cu profitabilitatea de acum
"Este lichiditate in piata, dar nu se gasesc proprietati la randamente la care se pot face achizitii acum. Credem ca la ora actuala in Romania, comparand cu Cehia sau Ungaria, stocul de spatii comerciale este la 20-30% din ce va fi in urmatorii 7-8 ani. Nu vor mai veni vremurile cu profitabilitatea de acum cativa ani, dar se va obtine un randament anual de 7% din investitie, ceea ce este un nivel normal", a mai spus Reisenauer.
Un alt argument care ii mentine optimisti pe actionarii Oasis este legat de preturile mai mici platite pentru terenurile destinate constructiei de malluri, circa 100 de milioane de euro, potrivit declaratiilor anterioare, din care mai mult de jumatate a fost terenul uzinei Electroaparataj din Bucuresti, pe care ar trebui de asemenea realizat un proiect in parteneriat cu Real 4 You, care este blocat in prezent.
"Preturile platite in 2007 pentru constructie si terenuri erau mult supraevaluate. Terenurile cumparate de noi acum patru-cinci ani au avut preturi realiste", au mai spus oficialii Oasis.
Parteneriat cu magazinele Kaufland
- Klaus Reisenauer si Kurt Wagner, cei doi asociati din compania Oasis sunt originari din Sibiu si au fost plecati timp de 20 de ani in Germania, de unde s-au intors in 2002 ca parteneri de dezvoltare pentru reteaua de supermarketuri Kaufland
- CA Immo pentru dezvoltarea unui centru comercial in Sibiu
- Real 4 You, dezvoltatorul retelei MiniMax Discount, alaturi de care a cumparat mai multe loturi de teren pentru dezvoltarea unor proiecte in Satu Mare, Botosani, Targu Mures, Pitesti, Focsani, Braila, Giurgiu si Bucuresti