“Este dezamagitor sa vezi cate oportunitati sunt in imobiliare, dar nu sunt conditii pentru a profita de ele”
Ingo Nissen, country manager al companiei portugheze de dezvoltare imobiliara Sonae Sierra, cu o experienta de 35 de ani in imobiliare, spune ca firma pe care o conduce este in continuare interesata sa dezvolte trei centre comerciale in Bucuresti, Craiova si Ploiesti, desi din cauza crizei nu a reusit inca sa atraga finantarile bancare necesare acestor investitii.
"Am mai trait o criza a petrolului, la mijlocul anilor '80, care a fost destul de dureroasa, dar a durat doar un an. Criza pe care o traversam acum insa are cel mai puternic impact in dezvoltarea imobiliara. Este dezamagitor sa vezi cate oportunitati sunt, dar nu sunt conditii pentru a profita de ele. Veniturile retailerilor se reduc, astfel ca este dificil de semnat contracte sustenabile, iar bancile pana de curand stateau de vorba doar la o cafea", declara Nissen, care conduce operatiunile din Romania ale unuia dintre cei mai mari proprietari de centre comerciale din Europa, cu peste 50 de proiecte in portofoliu.
Nissen are 54 de ani si a intrat in echipa Sonae Sierra in 2000, anterior lucrand pe pozitiile de project manager si site manager in cadrul unor firme germane in Hanovra, Mainz sau Dusseldorf.
Unul dintre mallurile din portofoliul Sonae Sierra este River Plaza din Ramnicu-Valcea, pe care portughezii l-au cumparat in 2007, dupa care compania a achizitionat terenuri pentru constructia a doua centre comerciale in Craiova si Ploiesti si a intrat intr-un parteneriat cu firma irlandeza Caelum Development pentru constructia proiectului ParkLake Plaza din Titan, Bucuresti.
"Bancile au inceput sa stea de vorba cu noi"
Investitiile totale in cele trei proiecte erau estimate la aproape 900 mil. euro, dar in prezent nu se desfasoara lucrari de constructii pe niciunul dintre aceste terenuri.
"Nu am platit prea mult pe terenurile din portofoliu, tinand cont ca in 2007, cand am cumparat noi, piata era in alte conditii si toate companiile erau in competitie pentru terenuri. Intre timp, bineinteles ca vremurile s-au schimbat, iar in conditiile actuale pretul nu ar mai fi corect. (...) Investigam mai multe proprietati pe care am putea sa le cumparam, dar preturile continua sa fie destul de mari", a mai spus reprezentantul Sonae Sierra.
Compania portugheza are birouri si in Spania, Germania, Italia, Grecia sau Brazilia, iar in statele vestice creditarea pare sa dea primele semne de dezmortire.
"Colegii din Germania spun ca da, cei din Italia au obtinut finantare pentru un proiect, dar in Romania nu simt inca schimbari mari, dar macar am inceput sa vorbim cu bancile. Toate cer ca proiectele sa fie preinchiriate in proportie de 40-60%, iar dobanzile propuse difera intre 3,75% si 7%, in functie de garantiile implicate. Vorbim atat cu banci locale, cat si cu banci internationale", a mai spus Nissen.
Managerul Sonae evita sa faca estimari privind momentul in care firma va incepe lucrarile la vreunul din cele trei proiecte din Romania si spune doar ca proiectul care se va dovedi a fi cel mai profitabil va fi primul inceput. In ciuda faptului ca numeroase proiecte din afara Capitalei inregistreaza rezultate slabe privind traficul si vanzarile, Nissen ramane optimist in ceea ce priveste proiectele din Craiova si Ploiesti.
"Piata din Craiova mi se pare rezonabila: sunt doua centre comerciale in dezvoltare, al nostru si West Gate Center (din portofoliul Immoeast - n.r.), care daca vor fi construite, nu cred ca vor duce la o suprasaturare a pietei. In Ploiesti situatia este complet diferita, cu cinci-sase proiecte anuntate, dar cred ca avem sanse bune sa il construim pe unul dintre primele. In plus, terenul nostru este foarte aproape de principala iesire de pe viitoarea autostrada din Bucuresti", spune Nissen.
Piata locala a centrelor comerciale s-a dezumflat puternic in acest an, cand mai mult de 90% din cele aproximativ 100 de proiecte anuntate au fost puse in stand-by. Cea mai mare parte a proiectelor oprite nu vor fi realizate deloc, cel putin pe termen scurt si mediu, ca urmare a saturarii unei piete cu o putere financiara sub estimarile din perioada 2006-2008.
Sonae in Romania:
- A platit in mai 2007 aproximativ 42 mil. euro pentru centrul comercial River Plaza din Ramnicu-Valcea;
- A anuntat in octombrie 2007 ca a preluat doua terenuri in Craiova si Ploiesti in care va investi aproape 300 mil. euro pentru constructia a doua malluri;
- In aprilie 2008 a cumparat 50% din proiectul de mall ParkLake Plaza din Titan, Bucuresti, unde pe un teren de 8,2 hectare ar trebui construit un proiect de aproape 600 mil. euro.
Cum reduc costurile?
Sonae are aproximativ 30 de angajati in Romania si peste 700 la nivel mondial, si nu a renuntat pana in prezent la oamenii de pe piata locala, ca masura de taiere a costurilor.
"Una dintre masurile de reducere a costurilor a fost implementarea unui proiect de comunicare prin care de la orice calculator cu webcam putem vorbi in intreg grupul si putem organiza videoconferinte cu manageri aflati in cinci orase diferite. Reducem astfel mult costurile cu deplasarile internationale, iar amortizarea acestui sistem estimam ca va fi realizata in cinci ani. Bineinteles ca daca avem nevoie sa zburam pana la Sibiu, spre exemplu, mergem pana acolo", spune Nissen.