In Statele Unite, guvernul ramane principalul stalp de sustinere al pietelor imobiliara si ipotecara

Dupa un an de interventii extraordinare in economie, guvernul american incepe sa isi retraga sprijunul acordat sectorului privat. Peter Lansing, presedintele companiei ipotecare Universal Lending, nu este insa de aceeasi parere, scrie Wall Street Journal.

Creditorul ipotecar cu sediul in Denver observa in fiecare zi cat de dependenta a devenit piata imobiliara de guvernul american.

In punctul culminant al boom-ului imobiliar, doar 20% din ipotecile Universal erau sustinute de Federal Housing Administration (FHA), o agentie a guvernului care garanteaza creditele debitorilor ce nu isi pot permite sa achite un avans mare. Astazi, creditele garantate de FHA reprezinta peste 80% din afacerea condusa de Lansing. Pentru el, aceasta situatie reprezinta o noua forma de viata - o implicare mai activa a guvernului, mai multa birocratie, insa totodata si vanzari mai mari, care in alte conditii ar fi fost imposibile.

Implicarea salvatoare a guvernului

"Dupa peste 29 de ani in aceasta afacere, noi am considerat intotdeauna ca activam in sistemul privat liber. Astazi consider ca sunt un contractor al guvernului", marturiseste Lansing. "Strategia mea de business este sa ii conving pe cat mai multi dintre angajatii mei sa imbratiseze aceasta idee. Planul B ar fi sa vand creioane la colt de strada."

Intr-un discurs pe Wall Street, la un an dupa falimentul Lehman Brothers, presedintele Barack Obama a declarat ca importanta ajutorului guvernamental in stabilizarea sistemului financiar este din "ce in ce mai redusa". Administratia sa a facut public un raport de 51 de pagini in care detalia programele salvatoare a caror necesitate paleste. Trezoreria Statelor Unite, autorul acestui raport, a anuntat insa ca piata imobiliara are inca nevoie de sprijinul guvernului.

In ultimul an, guvernul a intervenit masiv in fiecare etapa a procesului cumpararii de locuinte.

Mai mult de 80% din creditele ipotecare rezidentiale noi contractate anul acesta au beneficiat de sprijin guvernamental intr-o forma sau alta, potrivit publicatiei comerciale Inside Mortgage Finance.

Pentru a asigura fluxul fondurilor injectate pe piata financiara, guvernul a salvat din faliment Fannie Mae si Freddie Mac anul trecut si acum detine efectiv gigantii din sectorul ipotecar impreuna cu creditele si garantiile lor combinate in valoare de 5.400 mld. dolari. Pentru a mentine la un nivel redus ratele creditelor ipotecare, Fed incearca sa achizitioneze credite neperformante in valoare de 1.500 mld. dolari emise sau garantate de numeroasele agentii ale guvernului care se ocupa de problemele ipotecare, precum si alte titluri de trezorerie in valoare de 300 mld. dolari.

Pentru a anima vanzarile de case, guvernul ofera, de asemenea, 8.000 de dolari celor care isi cumpara pentru prima data o casa. Aceste eforturi par a fi intrerupt lunga perioada de declin a pietei imobiliare. Jonathan Swinton si sotia sa Annie au fost convinsi sa isi cumpere o casa inainte de vreme. Cuplul planuieste ca in urmatoarele saptamani sa incheie contractul de cumparare pentru o casa in valoare de 226.000 de dolari, situata in suburbiile Salt Lake City.

Subventiile de la stat atrag cumparatorii de case

"Intotdeauna ne-am dorit sa ne cumparam o casa, insa ne propusesem sa mai asteptam cativa ani" , a spus Swinton, care a incheiat recent cursurile unui doctorat in domeniul terapiei familiale si care lucreaza in prezent intr-un centru pentru boli mintale din Salt Lake City.

"Ratele reduse ale dobanzii si subventiile de la stat au fost principalii factori care ne-au convins sa cumparam o casa anul acesta." Semne care sa indice o revenire a pietei imobiliare au aparut. Vanzarile de locuinte noi au crescut cu peste 30% comparativ cu nivelurile minime atinse la inceputul acestui an, in timp ce vanzarile de locuinte deja existente au urcat cu aproximativ 17%. Actiunile companiilor ce activeaza in sectorul de constructii de locuinte si-au revenit, numarul caselor ce nu si-au gasit cumparator este mai mic, iar preturile locuintelor au inceput sa creasca dupa o lunga perioada de declin.

Eforturile guvernamentale sunt singurul motiv pentru care piata nu a paralizat complet, potrivit economistilor si expertilor in domeniu. Desi da semne de revenire, piata imobiliara inca mai poarta pecetea perioadelor tulburi.

Preturile caselor se afla in prezent la nivelul din 2003, dupa ce au pierdut aproximativ o treime fata de nivelul lor maxim, atins in trimestrul doi din 2006, potrivit Standard and Poor's. Cu toate acestea, vanzarile caselor ai caror proprietari nu isi mai pot achita ratele reprezinta o treime din totalul vanzarilor, iar preturile continua sa scada in unele state. Mai mult, in prezent sunt acordate relativ putine credite de tip "jumbo", a caror valoare depasete limita maxima pentru cumparare sau garantare a Freddie si Fannie.

"Cel putin in urmatorii doi ani, si poate chiar pentru o perioada mai lunga, nu este posibil ca guvernul sa spuna: 'Piata ipotecara a Statelor Unite nu mai necesita sprijinul nostru'", este de parere Dwight Jaffee, profesor de economie la Haas School of Business de la University of California, Berkeley. "Daca vor spune asta, este aproape sigur ca piata imobiliara si cea ipotecara se vor prabusi."

Presedintii republicani si democrati din ultimele decenii au facut din promovarea detinerii unei locuinte un scop in sine. Administratia Obama recunoaste ca va fi nevoie ca la un moment dat in timp sa regandeasca rolul guvernului pe pietele imobiliara si ipotecara. Oficialii administratiei recunosc, de asemenea, ca acest moment nu va veni prea curand.

"Fiecare guvern din lume are un rol pe piata imobiliara din statul sau", spune Lawrence Summers, consilierul pe probleme economice al presedintelui Obama. "Care ar trebui sa fie acest rol in momentul in care piata va reveni la normalitate este o intrebare cruciala la care vom raspunde in lunile sau anii viitori." El a adaugat ca "este evident ca va fi nevoie de timp".

Guvernul, jucator important pe piata

Rolul guvernului pe piata imobiliara are o istorie lunga. In 1930 erau create Fannie Mae si FHA, care in mod traditional asigurau creditele acordate debitorilor cu niveluri joase ale veniturilor.

Freddie Mac a fost infiintat in 1970. De la izbucnirea crizei actuale, acesti jucatori au ajuns in unele cazuri sa fie singurii care joaca.

Sustinerea pe care o acorda are urmatorul sens: creditorii privati sunt asigurati ca isi vor primi ratele - de la guvern, daca nu de la debitor.

Marimea creditelor care pot fi garantate este limitata in cele mai multe state ale SUA la 417.000 de dolari, insa poate ajunge in unele cazuri la 729.750 de dolari, in regiunile unde preturile sunt mai ridicate, precum unele zone din California, New York sau Washington.

Guvernul a majorat temporar in februarie 2008 valoarea creditelor garantate de Freddie si Fannie si este putin probabil sa se reduca valoarea la nivelul de dinainte de criza. Industria ipotecara cere guvernului sa le mentina la acest nivel.