Cum va evolua piata imobiliara in 2010, cand firmele de consultanta se asteapta la venituri mai mici ca in acest an

"Ani de zile agentii imobiliari au umflat lucrurile", spune cu o oarecare dezamagire Razvan Gheorghe, directorul firmei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield, facand referire la supraevaluarea unor zone, terenuri sau proiecte imobiliare, care fie sunt in moarte clinica, fie s-au blocat la stadiul de macheta.
Declaratia pare putin socanta, venind din partea consultantului cu cea mai mare experienta pe piata spatiilor comerciale, dar este cu atat mai adevarata cand ne gandim ca pentru fiecare din cele aproximativ 100 de proiecte de centre comerciale au fost realizate studii de fezabilitate, putine au fost cele care nu au fost considerate sustenabile.
Acum, situatia pe piata
s-a schimbat, pana si mega-proiectul Dambovita Center pare o nebunie, nu doar din prisma impactului urbanistic pe care l-ar putea avea asupra centrului Capitalei, cat si a faptului ca la mai putin de doi kilometri se afla de curand AFI Palace Cotroceni.
"Trebuie avut in vedere faptul ca AFI Palace Cotroceni va avea cel putin doi ani inaintea Dambovita Center", spunea Gheorghe destul de pesimist cu privire la capacitatea pietei locale de a atrage in urmatoarea perioada noi retaileri pentru a umple spatiile din doua mega-malluri atat de apropiate.

De unde vor veni banii
"La centre comerciale va fi o problema." Consultantul isi face calcule de unde ar putea veni onorariile firmei anul viitor. Cum cea mai mare parte a contractelor de inchiriere pentru AFI Palace Cotroceni (unde Cushman este agent coexclusiv, alaturi de Jones Lang LaSalle) au fost realizate, Gheorghe este constient de faptul ca anul viitor va fi unul complicat, cu putine deschideri si cu concurenti bine ancorati in piata, precum DTZ Echinox sau Colliers, care au luat exclusivitati pe proiecte precum Atrium Center Arad sau Gold Plaza Baia Mare.
"Anul acesta scaderea cifrei de afaceri vine din zona de centre comerciale. In vara lui 2008 aveam 20 de contracte viabile pe acest segment, dar majoritatea au fost amanate sau stopate. Daca ne ajuta Dumnezeu, ne depasim bugetul initial pe acest an, dar vom avea o descrestere de cel putin 20% fata de 2008", spune Gheorghe.
Cushman a fost una dintre firmele care a inregistrat o crestere a cifrei de afaceri inclusiv in 2008, an in care Colliers International sau Jones Lang LaSalle au simtit mai rapid efectele crizei, raportand venituri in scadere.
Evolutia afacerilor consultantilor imobiliari reprezinta un instrument destul de exact de masurare a pietei de real estate in general, iar situatia pietei nu se va redresa nici in anul ce urmeaza.
"La anul o sa bugetam probabil o scadere de 10% fata de 2008. Va fi o foarte mare incertitudine pe tranzactiile de inchiriere, deoarece vor fi putine produse nou construite", apreciaza reprezentantul Cushman & Wakefield.
Razvan Gheorghe a fondat in urma cu aproape 17 ani una dintre primele firme de consultanta imobiliara locale, Activ Consulting, vanduta in anul 2007 catre gigantul american Cushman & Wakefield, care s-a constituit cu aproape 80 de ani mai devreme (1917) la New York.
Business cat la Praga sau Varsovia
Acum, Gheorghe compara in permanenta biroul din Bucuresti cu cele din Praga sau Varsovia ale firmei si isi propune sa ajunga colegii din pietele aflate mai la vest in domenii precum evaluari sau birouri.
"Vrem sa aducem evaluarile si birourile la un nivel respectabil", spune Gheorghe, care considera insa ca proprietarii de birouri vor avea mari dificultati sa umple spatiile goale. "Bucurestiul este plin de birouri. Pe investitori i-as sfatui sa faca in centru sau sa nu mai faca deloc", spune reprezentantul Cushman & Wakefield.
In privinta evaluarilor, Gheorghe spune ca acest departament va aduce in acest an aproximativ 15% din cifra de afaceri a firmei, in timp ce la nivel global acest departament aduce un sfert din veniturile companiei.
Tocmai acesta este si obiectivul lui Razvan Gheorghe, dar in acest an, la fel ca in majoritatea firmelor mari de consultanta, si Cushman s-a confruntat cu plecari de oameni cheie, Dan Ionascu, seful departamentului de evaluare, parasind firma.
"Noi am avut doi sefi pe evaluare incepand din luna februarie a acestui an. Am adus un expat de la Londra, care a evaluat portofoliile unor mari fonduri de investitii cu active in toata Europa, iar feed-back-ul extern a fost ca Andrew (Andrew Pirie, cel care conduce departamentul de evaluare dupa plecarea lui Dan Ionascu - n.red.) este cel mai experimentat de pe piata locala. Desi atat eu, cat si alti colegi avem studii si atestat de evaluatori, am ajuns la concluzia ca fondurile de investitii prefera si se simt mai in siguranta sa vada o semnatura anglo-saxona pe un raport de evaluare", spune Gheorghe.
Ionascu a plecat incepand cu 1 august si a preluat conducerea locala a unei alte firme straine de consultanta imobiliara - Parker Lewis.
"Am mai angajat oameni dupa plecarea lui Dan. Avantajul nostru este ca avem multi evaluatori in cadrul firmei, astfel ca am putut umple rapid micul gol creat si am atras si noi clienti precum Piraeus, UniCredit, Ambient sau divizia de real estate a BCR", spune Gheorghe.
Numerosi consultanti nu si-au mai gasit in acest an locul in firmele unde lucrau, fiecare din primii cinci jucatori din piata - Colliers, CB Richard Ellis, DTZ Echinox, Cushman & Wakefield si Jones Lang LaSalle - inregistrand cel putin o pierdere la nivel de sefi de departament sau parteneri.

Cresteri pe retail stradal
Unul dintre departamentele Cushman care a inregistrat o dinamica pozitiva in acest an a fost cel reprezentat de echipa de retail stradal, unde bancherii au renegociat de la inceputul anului chiriile pentru cel putin 500 din cele 6.500 de sucursale bancare de pe piata locala.
Cushman a primit mandat sa negocieze chirii mai mici pentru sapte din cele mai mari banci de pe piata - BCR, UniCredit Tiriac, Alpha Bank, ING, Carpatica si Millennium Bank -, iar aceste contracte au tinut ocupati in anumite perioade chiar si noua negociatori, in conditiile in care firma numara 75 de angajati.
"Am negociat din luna februarie a acestui an peste 500 de contracte de inchiriere pentru aceste banci si in iulie am ajuns la o rata de reducere a chiriilor de 27%. Acum procentul a inceput sa mai scada, deoarece incepusem cu renegocierea contractelor mai umflate, unde discount-ul era mai mare. Vom continua renegocierile, deoarece bancile din portofoliu au in jur de 1.000 de sucursale", spune Gheorghe.
Circa 20% din aceste spatii se afla in Bucuresti, unde piata spatiilor comerciale stradale este controlata de un numar restrans de investitori, printre care grupul NCH, condus de Andrei Siminel, Gabriel Popoviciu sau Alexis Bonte.
"Am avut negocieri si cu proprietari cu portofolii mai mari, dar discutiile se poarta pentru fiecare spatiu in parte. Era aberant sa platesti 40 euro/mp in Calarasi, spre exemplu", spune seful Cushman.
Din evaluare sau spatii stradale, consultantii imobiliari vor fi nevoiti sa faca bani si in 2010. Cine va veni primul cu serviciile adaptate noii piete va reusi sa supravietuiasca.

Mai cititi in ultimul numar al revistei Business Construct:

• No credit, no cry
• Noua ordine in Capitala: se vor elimina excesele?
• Un an pierdut pentru tevile de plastic
• Capcane in "Prima casa"