Startul tranzactiilor in imobiliare ar putea fi dat de sectorul logistic. Asa spera consultantii din domeniu
Consultantii imobiliari considera ca sectorul logistic va fi primul sector al pietei imobiliare care se va debloca pe masura ce cererea de spatii industriale va creste. Astfel vor incepe din nou investitiile, investitorii fiind tentati de randamentele mai ridicate decat cele din retail sau rezidential, scrie revista BUSINESS Construct.
Expertii imobiliari sunt de parere ca piata imobiliara logistica
se va debloca de anul viitor, cel putin la nivelul tranzactiilor,
pe masura ce cererea va egala oferta, iar revenirea va fi una
rapida, tinand cont de durata mica de dezvoltare. Principala
problema pentru anul urmator ramane insa finantarea proiectelor si
mediul de business incert.
"In ceea ce priveste nivelul de tranzactionare, ne asteptam la un
2010 ceva mai bun decat 2009, iar multe companii si-au amanat
proiectele anul acesta din cauza incertitudinii mediului de
business. Prin durata mica de dezvoltare a unui proiect ar trebui
ca sectorul logistic sa-si revina repede. Depinde insa si de
finantare sau de increderea dezvoltatorilor in aceasta piata", a
explicat Viorel Opait, managerul departamentului industrial din
cadrul Colliers International.
Si Rodica Tarcavu, directorul departamentului industrial al DTZ
Echinox este de aceasi parere si se asteapta ca in 2010 sectorul
logistic sa se deblocheze. "Deja sunt semne de dinamizare a cererii
incepand cu aceasta toamna, asa ca suntem optimisti ca in 2010 se
va pune in miscare intreaga economie, determinand astfel si
intensificarea sectorului logistic", a explicat ea.
In ceea ce priveste livrarile de spatii logistice, anul acesta s-au
dat in folosinta aproximativ 80.000 de metri patrati, peste
jumatate din acestea in Bucuresti, iar restul in tara.
Pana la sfarsitul anului nu mai sunt anuntate alte livrari,
reducerea ofertei ducand treptat la cresterea preturilor la
inchiriere.
"In 2009 s-au livrat in Bucuresti 50.000 de metri patrati de
depozite clasa A, toate proiectele fiind contractate si incepute
inca din anul 2008. Deocamdata, toti investitorii asteapta sa vada
cum va evolua piata de logistica, respectiv cererea. Este o
atitudine prudenta si corecta, avand in vedere restrangerea
activitatii de catre majoritatea chiriasilor si cererea in scadere.
In tara
s-au livrat 37.000 de metri patrati, din care 25.000 de metri
patrati doar in Brasov", a adaugat Tarcaru.
In prezent stocul de spatii logistice se ridica la peste 900.000 de
metri patrati in Capitala si alti 500.000 de metri patrati in
proiecte din tara, concentrate in marile orase precum Timisoara,
Arad, Ploiesti sau Brasov. Totalul spatiilor logistice aflate in
diferite faze de executie se ridica insa la peste doua milioane de
metri patrati.
Cu toate acestea, pentru acest an Opait apreciaza ca nu se vor mai
livra proiecte logistice pana la sfarsitul anului, investitorii
manifestand un interes ceva mai ridicat pentru retail si spatiile
de birouri in aceasta perioada.
"Putinii cumparatori activi in piata sunt interesati mai mult de
piata de birouri si retail. Sunt foarte putini investitori
interesati de proiecte logistice, desi randamentul este ceva mai
mare", a explicat directorul Colliers.
Chiriasii mici, cei mai favorizati
Pe fondul scaderii cererii din ultima perioada, proprietarii de
spatii logistice sunt dispusi sa negocieze in scadere chiriile, in
acest sens chiriasii mici fiind cei mai avantajati, in timp ce
chiriasii mari, care doresc peste 10.000 de metri patrati, trebuie
sa plateasca acum chiar mai mult decat la sfarsitul anului trecut,
pe fondul reducerii ofertei de astfel de spatii.
"Pentru chiriasii mici este cel mai bun moment sa inchirieze
spatii, deoarece proprietarii au spatii care au stat neocupate de
mai multe luni, sunt mai flexibili si per ansamblu vor obtine
termeni financiari buni. Pe masura ce vor fi inchiriate si aceste
spatii, ofertele vor reveni la un nivel mai ridicat. Pentru
chiriasii mari, optiunile sunt foarte limitate si de cele mai multe
ori ofertele sunt chiar mai ridicate decat in urma cu un an", a
declarat Opait.
In ceea ce priveste preturile, chiriile variaza in prezent intre 4
si 5 euro pe metru patrat, dar evolutia din urmatoarele luni
depinde in mare masura de cum va evolua piata in ultimul trimestru.
Cu toate acestea, se apreciaza o crestere a chiriilor pe masura ca
spatiile logistice se vor ocupa, iar oferta va ramane
constanta.
Logistica mai multa in tara
"Chiriile variaza in intervalul 4-5 euro pe metru patrat, in
functie de suprafata. In tara, pentru spatii similare chiriile
variaza in acelasi interval. Evolutia din urmatoarele luni va
depinde de ce se va intampla in ultimul trimestru, insa pe masura
ce spatiile disponibile vor fi inchiriate, chiriile pentru spatii
mici vor putea creste spre nivelul anterior", a adaugat Opait.
Consultantii sunt de parere ca de anul viitor investitorii se vor
orienta in continuare catre dezvoltarea de proiecte logistice, cu
preponderenta in Capitala insa in urmatorii ani se vor orienta si
catre restul tarii. "Credem ca investitorii se vor concentra in
continuare in Bucuresti, aici fiind cea mai are piata de desfacere,
fiind insa atrasi in urmatorii ani si de orase cum ar fi Cluj,
Bacau, Craiova sau Constanta, care momentan duc lipsa de spatii
logistice de clasa A", a explicat Tarcaru.
Si Opait crede ca vom vedea mai multe dezvoltari logistice in tara,
pe masura ce investitorii se vor orienta si in afara Bucurestiului.
"Se va investi in continuare in Bucuresti, dar miza va fi pe termen
mediu si lung pe proiecte in tara. Sunt multe proiecte inghetate
care vor porni in momentul in care va creste si interesul
chiriasilor", a spus directorul Colliers.
In ciuda dezvoltarilor din ultima perioada, comparativ cu alte
capitale din regiune, Bucurestiul are un stoc de spatii logistice
de doua ori mai mic decat Varsovia si Budapesta, in conditiile in
care ambele sunt orase mai mici decat Capitala.
"Ca si stoc total de spatii, Bucurestiul sta mai prost decat
Varsovia, care are un stoc de 2,3 milioane de metri patrati
dezvoltati, sau Budapesta, cu un stoc de 1,5 milioane de metri
patrati, in conditiile in care Bucurestiul este un oras mai mare.
Diferenta mare este in restul tarii, Polonia sau Cehia avand
dezvoltati in afara capitalei 3,4 milioane de metri patrati si
respectiv 1,6 milioane de metri patrati", a incheiat Opait.
Depind de infrastructura
- Romania pierde anual miliarde de euro din investitii straine din lipsa unei infrastructuri moderne.
- Cei 281 de kilometri de autostrada, A1 Bucuresti-Pitesti si A2 Bucuresti-Cernavoda, au atras investitii masive in ultimii ani. Dintre acestea, autostrada Bucuresti-Pitesti (130 km) a atras investitii care depasesc 1 mld. euro.
- Dezvoltatori precum compania belgiana Liebrecht&Wood, americanii de la ProLogis si italienii de la Cefin au investit cumulat aproape 500 milioane de euro in parcuri comerciale si spatii logistice la iesirea dinspre Bucuresti spre Pitesti.
- Cele doua autostrazi finalizate au atras numai in ultimul an in Romania investitii de peste 290 mil. euro, cat reprezinta cifrele cumulate pentru proiectele logistice si industriale anuntate de companii precum PepsiAmericas, Nokia sau Romaqua.