Cum s-au protejat cumparatorii de locuinte „pe hartie” din alte tari de falimentul dezvoltatorilor

"Nici nu imi vine sa il dau in judecata pe dezvoltator, ca il dau degeaba, atat timp cat nu are bani. Ingreunez si mai mult lucrurile", spune dezamagit Cosmin A., care lucreaza in asigurari, si a platit in urma cu doi ani avansul pentru o garsoniera intr-un proiect din Drumul Taberei, format din circa 120 de locuinte.
Garsoniera trebuia finalizata in septembrie 2008, dar nu este gata nici in prezent. In situatia lui Cosmin sunt alte cateva mii de bucuresteni care au platit in perioada 2006-2008 avansuri pentru locuinte intr-un stadiu incipient de constructie, pe principiul "asa merge piata". Tranzactiile cu apartamente noi erau facute in cea mai mare parte off-plan, achizitiile fiind justificate prin obtinerea unui pret mai mic decat cel asteptat la momentul finalizarii, in conditiile in care pe piata erau anuntate noi cresteri de preturi.
Cosmin a platit acum doi ani 14.000 de euro, respectiv 25% din pretul total al garsonierei (56.000 de euro). In contract erau prevazute doua situatii in cazul nefinalizarii locuintei la timp: fie rambursarea dublului avansului din partea dezvoltatorului, fie plata unor penalizari de 300 de euro pentru fiecare luna de intarziere.
"Nu am primit niciun ban. Ei spun ca vor scadea aceasta suma din pretul de vanzare", spune Cosmin, multumit de faptul ca la proiectul in care a cumparat locuinta se mai lucreaza, desi la o capacitate de 15-20%, iar dezvoltatorii nu au fugit inca din tara.
"In Austria, dezvoltatorul este obligat (daca clientul este un consumator) sa garanteze suma de avans pentru a limita efectele unei eventuale insolvente. In practica, suma de avans este asigurata printr-o scrisoare de garantie bancara sau cu un program de plata care garanteaza faptul ca acel consumator poate gasi un alt dezvoltator pentru a finaliza lucrarile daca dezvoltatorul initial intra in faliment", spune Markus Piuk, partener al firmei de avocatura Schoenherr si Asociatii.
In unele cazuri, si pe piata locala o serie de cumparatori s-au aratat dispusi sa preia locuintele neterminate ale unor dezvoltatori intrati in insolventa, sa se asocieze si sa finalizeze constructia cu o alta companie, iar la final sumele de plata sa fie achitate catre antreprenor si banca finantatoare.
Din informatiile existente, niciun asemenea scenariu nu a fost inca pus in practica.
"Pe incredere" au mers si cea mai mare parte a cumparatorilor de locuinte din Cehia, dar blocajele au fost mult mai putine decat pe piata locala.
"Practic, unii dezvoltatori din Cehia au avut aceeasi abordare ca in Romania, in timp ce altii au oferit o protectie mai mare cumparatorilor - sub forma unor garantii de tip escrow - si au folosit acest aspect in strategia lor de marketing. In unele cazuri, cumparatorii sofisticati au negociat tranzactii speciale cu dezvoltatorii, care le-au oferit o protectie mai buna decat altor cumparatori", spune Christopher Berlew, managing partner al biroului din Bucuresti al casei de avocatura Salans.
Spre deosebire de Cehia, pe piata locala numai in Bucuresti au fost amanate sau anulate in ultimul an proiecte pentru constructia a cateva zeci de mii de locuinte. "Piata din Cehia nu a trecut de la boom la prabusire, cum am vazut in Romania. Desigur ca nivelul de tranzactionare a scazut, dar dezvoltarile rezidentiale sunt in continuare finantate si construite, iar apartamentele sunt vandute, cu un numar foarte mic de falimente ale dezvoltatorilor spre deloc", mai spune reprezentantul Salans.
Cumparatorii de apartamente in ansamblul Planorama din Colentina asteapta de circa doi ani sa se mute, dar constructia proiectului a fost stopata, in timp ce Global Finance a returnat recent avansurile primite de la 50 de cumparatori, dupa ce a decis amanarea constructiei la ansamblul Global City Rezidential. Mai recent, compania cu actionariat indian Copper Beech a intrat in insolventa inainte sa finalizeze blocul Blue Tower din Colentina, format din 156 de apartamente, dintre care 70% erau precontractate. Lucrarile au fost stopate de mai multe luni, deoarece dezvoltatorii au restante fata de constructor.
Ansambluri rezidentiale au fost blocate si in afara Capitalei, proiectul Belleview din Sinaia fiind oprit dupa ce compania cu actionariat turc Ozer Construction a intrat de asemenea in insolventa.