Popp, Impact: Dobanzile la credite ar trebui sa fie zero in aceasta perioada. Peste un an mai vedem

Autor: Cristi Moga 10.01.2010

Dan Ioan Popp, principalul actionar al companiei de dezvoltare imobiliara Impact, unul dintre primii investitori in piata de locuinte locala, apreciaza ca intreaga economie este franata de costul mare al creditelor.

"Bancile ar trebui sa aiba acum dobanda zero. Peste un an, mai vedem, dar cu cat tii mai mult dobanzile ridicate, pierd si bancile. Cine produce in Romania? Mediul privat. Daca nu ii dai credit, nu produce, nu isi plateste angajatii, care nu consuma. Din pacate, cine decide acum cat sa fie dobanzile nu sunt bancherii, ci actionarii bancilor. Iar acum 98% din sistemul bancar nu mai apartine romanilor. Trebuie pusa saua pe banci", a declarat Popp.

Compania controlata de omul de afaceri clujean a construit peste 1.000 de locuinte in Romania, precum si una dintre primele cladiri de birouri din Pipera - Construdava - care a fost de asemenea vanduta.

Drumul in afaceri putea fi insa altul, la inceputul anilor '90, cand oportunitatile pentru oamenii cu acces la lichiditati erau mult mai mari.

"Am incercat in '93 sa fac o banca, dar nu s-a putut, desi erau alte vremuri atunci. Era mai usor", spune Popp, intrebat de ce nu investeste intr-o institutie bancara.

"Este de laudat initiativa lui Blidar (Valer Blidar, fondatorul Bancii Feroviare - n.r.). Eximbank si CEC ar trebui sa aiba roluri mult mai serioase in economie, dar sunt prea mici."

Daca te indatorezi pe 30 de ani, ajungi sa dai inapoi de 3-4 ori banii pe un apartament

Vanzarile de locuinte au scazut drastic pe parcursul anului trecut, afectand pe toti dezvoltatorii imobiliari cu locuinte finalizate sau in diferite stadii de constructie. Ca urmare, preturile au scazut, la fel ca si marjele investitorilor imobiliari.

"Nimeni nu-si doreste sa faca produse pentru care nu are cerere. Problema este cat de curajoasa mai este categoria celor care isi doresc o casa. Dobanzile mari si atitudinea unor banci creeaza un disconfort clientilor. La noi dobanzile practicate de banci au scazut la lei de la 14% la 13%. Unii suna in Spania: Vere, la voi cum e? E 2,5% si ma suna de doua ori pe zi. La noi daca te indatorezi pe 30 de ani, ajungi sa dai inapoi de 3-4 ori banii pe un apartament. Lumea a inceput sa vada chestia asta. Daca bancile se imprumuta mai scump, vor da credite mai scumpe aici", spune Popp.

Afacerile Impact au scazut in primele noua luni ale anului trecut cu 62% fata de perioada similara a anului 2008, pana la un nivel de 41,4 mil. lei (circa 10 mil. euro), in timp ce profitul companiei a scazut de la 16,8 mil. lei (4 mil. euro) la 0,79 mil. lei (200.000 de euro) in acelasi interval.

Abandonul strainilor

"Anul 2009 a fost foarte interesant pentru noi: un an al durerii. Pe de o parte a existat o mobilizare puternica prin care am abordat piata si am ajuns la concluzia ca avem o echipa puternica. Pe de alta parte a fost abandonul din partea strainilor, care aveau 25-30%, poate chiar 40% din piata, fapt ce ne-a deranjat. S-au retras ca o maree, la fel cum au venit", spune Popp, care apreciaza ca preturile apartamentelor noi au scazut cu circa 20% fata de maximele din 2008, situandu-se acum la nivelul din 2006.

La fel de adevarat este insa si faptul ca preturile din constructii au scazut la randul lor, doar ca majoritatea dezvoltatorilor au fost surprinsi de criza cu apartamente construite scump, disponibile spre vanzare intr-o perioada de scadere. "Fata de preturile medii din 2008, reducerile de cost in constructii sunt intre 15% si 25%. Ma refer la preturile de acum, din perioada de iarna", spune Popp.

Unul dintre carligele de care dezvoltatorii incearca sa se agate in aceste zile este programul "Prima casa", care va fi modificat, iar la dezbaterile de saptamana trecuta au fost chemati mai multi reprezentanti din piata imobiliara, printre care si Dan Ioan Popp.

Propunere: prima casa doar la blocuri cu certificat energetic

Impact a vandut prin acest program circa 30 de locuinte anul trecut, iar alte zece dosare sunt blocate in procesul de aprobare.

La masa discutiilor investitorii imobiliari sustineau in primul rand orientarea mai clara a acestui program catre achizitia de locuinte noi, dupa ce aproximativ 80% din creditele garantate anul trecut au fost pentru achizitia unor apartamente din stocul vechi.

Pentru acest lucru, una din variantele propuse a fost vanzarea prin acest program doar a unor apartamente termoizolate, categorie in care intra in special locuintele noi, dar si cele reabilitate in aceasta perioada.

"Au fost facute propuneri focalizate pe gasirea unor parghii prin care sa se stimuleze oferta care are corespondent in cerere. Un repros facut a fost la nivelul de garantare, de 60.000 de euro, desi media garantiilor acordate a fost undeva la 44.000 de euro. Dar daca schimbi referinta, de la apartamente vechi la noi, este normal sa schimbi si plafonul. Daca vrei sa stimulezi piata noua, ce te doare ca este scumpa? Lasa-i pe cumparatori sa spuna asta sau ar trebui toate scazute la jumatate: otelul, salariile constructorilor, taxele; si atunci o sa fie apartamentele mai ieftine", spune Popp.

Antreprenorul spune ca stimularea ofertei de locuinte noi este singura care poate avea efect in economie, deoarece astfel se platesc salarii, se genereaza profit firmelor, se platesc taxe si impozite, in timp ce in cadrul tranzactiilor cu proprietati vechi "banii nu au virtutea fundamentala", de a circula, de cele mai multe ori cea mai mare parte oprindu-se in buzunarul cumparatorului.

Popp spune ca propunerea cu termoizolarea locuintelor tranzactionate poate fi comparata cu impunerea normelor de poluare (Euro) la autovehicule, prin care calitatea masinilor rulate a crescut.

"Industria auto, mai matura, a creat parghii sa progreseze fara a perturba prea mult piata. Acesta este un mijloc prin care «harburile» pot fi date la o parte. Ideea de a pune accentul pe ceva mai performant (locuinte termoizolate) a fost o constructie comuna a participantilor la intalnire, plecata de la un reprezentant al Fondului de Garantare", a mai spus Popp.

La inceputul acestui an ar fi trebuit sa intre in vigoare obligativitatea certificatului energetic in cadrul tranzactiilor de cumparare sau inchiriere de locuinte, dar termenul a fost amanat, ca urmare a numarului mic de experti evaluatori si la solicitarea notarilor si consultantilor imobiliari.

"Aceasta amanare reprezinta o mare greseala. Este fals ca intarzierea cu o luna, pana la obtinerea certificatului, afecteaza realizarea tranzactiei. De la luarea unei decizii pentru achizitie pana la mutare dureaza de regula intre sase luni si un an. Ce importanta mai are inca o luna? Romanul oricum este tentat acum sa lungeasca procesul. Ordonanta aceasta e data inca din 2006, dar nimeni nu s-a preocupat de acest aspect pana acum doua luni. Iar romanii trebuie ori stimulati ori pedepsiti, batuti la fund, pentru a face ceva", apreciaza antreprenorul.

Locuinte "do it yourself"

Cel mai important proiect in executie al Impact este derulat pe un teren de 60 de hectare din cartierul Baneasa, nordul Capitalei, pe care ar trebui construite in mai multe etape peste 2.000 de locuinte.

"S-au mutat 400-500 de familii in Greenfield pana acum. In februarie incheiem ultima faza de dezvoltare pe primele 12 hectare de teren unde am inceput constructia", spune Popp, care va schimba insa din acest an politica de dezvoltare, incercand sa se muleze mai bine pe cererea de pe piata.

"Pregatim un concept care credem ca este foarte potrivit - la razboi trebuie sa ai o costumatie potrivita chiar daca esti civil. Vom pune la dispozitia beneficiarilor solutii flexibile de la gen "do it yourself" pana la "à la carte". Largim palierul si vom lansa probabil in martie acest nou concept, care va fi valabil atat pentru case, cat si pentru apartamente. Speram sa fie un reviriment", spune Popp.

Conceptul DIY poate pleca si de la o simpla preluare de teren in cadrul proiectului, dar asta nu inseamna ca beneficiarii ar putea construi orice acolo, Impact urmand sa administreze opiniile cumparatorilor pentru a pastra uniformitatea proiectului.

Un alt proiect important al Impact este Dealul Lomb din Cluj, unde in prezent se lucreaza la infrastructura, potrivit lui Popp, si ar trebui construite circa 6.000 de locuinte.

"Vom incepe in acest an contractarea de locuinte la Cluj. Marketingul va incepe in februarie-martie, iar executia prin luna mai. Vom construi intai trei blocuri, unul cu apartamente cu gradina, altul cu apartamente kaleidoscop (apartamente in care poate fi modificat numarul de camere pe parcurs, pastrand suprafata - n.r.) si unul cu apartamente flexibile. Fiecare bloculet poate avea intre 20 si 60 de apartamente. Vom incerca sa dam pietei ce are nevoie", spune antreprenorul.

CV Dan ioan popp

Ce spune despre:

Preturile la apartamente: Ar trebui toate scazute la jumatate: otelul, salariile constructorilor, taxele; si atunci o sa fie apartamentele mai ieftine.

Anul 2009: A fost foarte interesant pentru noi: un an al durerii. Pe de o parte a existat o mobilizare puternica prin care am abordat piata si am ajuns la concluzia ca avem o echipa puternica.

Costurile din constructii: Fata de preturile medii din 2008, reducerile de cost in constructii sunt intre 15% si 25%. Ma refer la preturile de acum, din perioada de iarna.

Cererea de locuinte: Nimeni nu-si doreste sa faca produse pentru care nu are cerere. Problema este cat de curajoasa mai este categoria celor care isi doresc o casa.

Costul creditelor: La noi dobanzile practicate de banci au scazut la lei de la 14% la 13%. Unii suna in Spania: Vere, la voi cum e? E 2,5% si ma suna de doua ori pe zi.

Noile proiecte: Pregatim un concept care credem ca este foarte potrivit - la razboi trebuie sa ai o costumatie potrivita chiar daca esti civil. Vom pune la dispozitia beneficiarilor solutii flexibile de la gen "do it yourself" pana la "à la carte".