Hergan, unul din cei mai mari investitori in imobiliare: In domeniul asta ne uitam «peste deal», nu la ziua de azi. Iar viitorul arata bine
Alexander Hergan, unul dintre cei mai puternici investitori imobiliari de pe piata romaneasca, a participat ieri la prima sa conferinta de presa din cei zece ani de activitate pe piata din Romania pentru a anunta inceperea unui nou proiect imobiliar, de 80 de milioane de euro. Hergan, un inginer de 63 de ani, varsta la care unii s-ar putea gandi la pensionare, spune ca are in minte cate un proiect imobiliar pentru fiecare din cele 100 de terenuri pe care le detine in Romania. Investitorul aduce alti bani in imobiliare, deoarece oportunitatile se gasesc intr-o piata "de care nu se atinge nimeni".
Omul de afaceri Alexander Hergan, care a fondat in urma cu mai bine de 10 ani afacerea Avrig 35, prin intermediul careia a construit birouri pentru Petrom sau Vodafone si spatii comerciale pentru hipermarketurile Auchan, apreciaza ca piata imobiliara se afla la inceputul unui nou val de dezvoltare, dupa ce in 2009 lipsa creditarii l-a fortat sa amane investitii de circa 300 de milioane de euro in patru proiecte.
"Interesul investitorilor imobiliari pentru Romania a revenit incepand cu luna noiembrie a anului trecut. Fonduri serioase sunt active pe piata, dupa ce in urma cu un an disparusera aproape complet", a sunat una dintre declaratiile optimiste ale omului de afaceri roman, rostita in engleza, in cadrul unei conferinte la care au fost anuntati principalii chiriasi ai urmatorului proiect dezvoltat de Avrig 35, Pallady Shopping Center, si anume companiile Auchan si Decathlon.
Alaturi de compania olandeza Cascade Group, Hergan va investi 80 de milioane de euro in acest proiect care ar trebui finalizat in 2012, unul dintre putinele centre comerciale anuntate in ultimele 18 luni.
"Ne uitam «peste deal», nu la ziua de astazi. Iar viitorul arata bine", spune Hergan, care considera ca este un bun moment sa incepi proiecte imobiliare, deoarece accesul la forta de munca este mai facil, pretul materialelor de constructie a scazut cu 30-40%, iar acest lucru permite o reducere a chiriilor pentru retailerii care continua sa se extinda in aceasta perioada. "In plus, in ultimele sase luni am fost abordati de chiriasi care nu ne cautau acum un an si jumatate. In afara galeriei comerciale, toate celelalte spatii ale proiectului sunt inchiriate", a declarat si Alex van Breemen, directorul Cascade.
A anticipat criza? Nu!
Hergan a fost unul dintre investitorii care au avut cel mai mult de castigat de pe urma boom-ului imobiliar, reusind sa vanda pana la caderea pietelor cladirea Charles de Gaulle Plaza, doua imobile de birouri din zona Obor, un portofoliu de 18 proprietati din tara, precum si centrul comercial Iris Shopping Center din Titan. Toate aceste exit-uri au fost facute in perioada 2006-2008 si au adus companiei aproape 300 de milioane de euro.
A anticipat Hergan criza? "Nu sunt atat de destept. Nu am anticipat nimic. Asa a fost piata. Cand nimeni nu se atinge de ea, atunci sunt oportunitatile. Am ajuns cu proiectele finalizate la varful pietei, investitorii au platit un pret corect si ne-au golit de bunuri. Acum anticipez ca incepe un alt ciclu. Acest pas este facut intentionat. Cred ca in urmatoarea perioada vor fi multi bani care isi vor cauta locas", apreciaza Hergan.
Cine este Alexander Hergan
Omul de afaceri, care a fost plecat pentru o buna perioada in Statele Unite, spune ca mai are peste ocean sase afaceri, in domenii precum banci, kituri medicale si software, precum si investitii pe bursa de la Bucuresti in cateva companii "cheie", o statie TV si o fabrica de sticla, din a carei productie a fost realizata fatada cladirii Charles de Gaulle Plaza, una din cladirile de referinta din centrul modern al Capitalei.
Pe langa toate acestea, grupul Avrig 35, in care Hergan este actionarul principal, controleaza circa 80 de firme (special purpose vehicles - spv) in portofoliul carora sunt circa 100 de terenuri in toata tara.
"Nu am vandut niciodata teren, cu o singura exceptie: am vandut un teren catre McDonald's in Titan, cand au inceput sa se extinda pe terenuri detinute in proprietate si nu am vrut sa ne punem rau cu ei", spune Hergan, care afirma ca sunt in curs doua noi achizitii inclusiv in aceasta perioada.
"Pentru fiecare teren cumparat exista un proiect in capul meu. Chiar acum sunt in proces de a face doua noi tranzactii, una in Bucuresti si una in tara."
Omul de afaceri spune ca s-a ghidat in imobiliare dupa aceleasi principii ca si in restul businessurilor pe care le-a administrat. "Trebuie sa asculti ce vrea clientul, nu ce vrei tu. Trebuie totodata sa ai personal bun. Prima facultate facuta a fost de inginerie, astfel ca mi-a fost usor sa inteleg constructiile. Trebuie sa asculti piata. Nu sa o ghicesti. Nu am construit proiecte speculativ. Am facut ce ne-au cerut clientii."
Proiecte problema
Doua dintre proiectele Avrig 35 care nu au fost fructificate la maxim sunt un ansamblu rezidential din zona centrala a Capitalei precum si turnul de birouri Tower Center din zona Pietei Victoriei. Proiectul de locuinte nu a fost vandut in totalitate, in timp ce turnul de birouri este gol de mai bine de doi ani din cauza unui litigiu, desi cladirea a fost finalizata.
"Ma doare inima ca sta cladirea asta (Tower Center) goala. Am avut o lista lunga cu potentiali chiriasi si multe oferte de cumparare. Chiriasii se puteau muta de cel putin doi ani, dar inca nu a fost finalizat acel litigiu."
Omul de afaceri spune ca in prezent este rezident in Romania, astfel ca mai mult de 180 de zile pe an le petrece aici, concentrandu-se asupra businessului imobiliar.
Avrig 35 detine terenuri cu destinatie pentru toate segmentele pietei imobiliare, dar Hergan apreciaza ca preturile din domeniul rezidential nu au atins inca minimul.
"Exista o lipsa de incredere in domeniul rezidential, care consider ca nu a atins inca pragul de jos. Piata este saturata in momentul de fata si consider ca va dura ceva timp pentru a absorbi toate proiectele existente. Cu toate acestea, consider ca va exista o piata pe rezidential, iar lumea va iesi din blocurile acestea vechi pentru a se muta la casa, asa cum viseaza multi", spune Hergan.
Avrig 35 intentiona sa inceapa un proiect important de locuinte in zona Baneasa, denumit Home, dar lucrarile nu au mai fost demarate din cauza scaderii vanzarilor, desi compania avea finantare pentru constructie.
Inclusiv proiectul de pe bulevardul Theodor Pallady, unde compania va incepe anul acesta lucrarile la un centru comercial, prevede o componenta rezidentiala, care ar putea fi dezvoltata intr-o faza ulterioara.
Pana atunci, compania a finalizat lucrarile de demolare a cladirilor de pe terenul cumparat de la Sicomed in urma cu mai bine de patru ani si a obtinut un Plan Urbanistic Zonal pentru inceperea constructiei la unul dintre cele mai mari centre comerciale din Bucuresti.
"Bancile au dificultati sa functioneze in aceasta perioada, astfel ca vom finanta constructia din banii nostri si din fonduri din afara tarii. Negociem in prezent cu trei fonduri externe, deoarece canalele normale au dificultati in a finanta", spune Hergan.
Partenerul Avrig 35 din acest proiect este compania Cascade Group, care a mai dezvoltat in Bucuresti o cladire pe strada Buzesti, aflata acum in portofoliul omului de afaceri Dinu Patriciu, si are intr-un stadiu avansat de constructie o alta cladire de birouri pe strada Barbu Vacarescu - proiectul Euro Tower.
Mall la metrou, "la moda"
Proiectul de pe bulevardul Theodor Pallady va fi dezvoltat pe 12 din cele 30 ha de teren pe care compania le detine, urmand ca aici sa fie realizate in viitor doua noi faze de dezvoltare.
"Nu incepem acest proiect ca vrem noi. Il incepem ca piata ne spune - retaileri ca Auchan si Decathlon - care continua sa se extinda. Hipermarketurile nu au fost foarte afectate de criza, deoarece oamenii au nevoie sa manance indiferent de conditiile economice. Real estate-ul a fost in schimb cea mai lovita industrie", a mai spus Hergan, care apreciaza ca 2009 a fost cel mai "neproductiv" an din cariera sa.
Auchan va construi in proiectul de pe Pallady cel mai mare hipermarket din tara, cu o suprafata de vanzare de peste 20.000 de metri patrati, la o distanta de doar unul-doi kilometri de primul hipermarket al companiei de pe piata locala - intr-un proiect dezvoltat tot de Avrig 35.
Dezvoltatorii, dar si retailerii, mizeaza acum pe zona de est a Bucurestiului.
"Credem ca zona de est a orasului este cel mai putin atinsa de extinderea retailului, cu un bulevard larg, linie de tramvai, dar si metrou. Acest proiect tine cont si de dezvoltarea urbana a orasului, nefiind situat in zona centrala, astfel ca nu va afecta prea mult traficul", apreciaza Alex van Breemen de la Cascade.
Proiectul are programata finalizarea in anul 2012, iar accesul va fi realizat inclusiv prin statia de metrou Policolor (Nicolae Teclu), dezvoltatorii de centre comerciale orientandu-se in ultima perioada catre terenuri accesibile de la metrou, pe fondul aglomerarii traficului rutier.
Hergan ar putea spune si aici ca dorinta "clientului" este cea care conteaza. Iar daca aceasta este respectata, exit-ul poate veni la momentul potrivit, pentru pretul corect.
Ce a vandut Alexander Hergan In ultimii patru ani
IUNIE 2006
Charles de Gaulle Plaza, unul dintre cele mai mari imobile de birouri de pe piata locala, a fost achizitionat de fondul de investitii german Accesion Fund pentru aproximativ 80 de milioane de euro la mijlocul anului 2006. Vanzarea imobilului de birouri cu o suprafata inchiriabila de aproximativ 24.000 de metri patrati a reprezentat pentru o buna perioada de timp cea mai mare tranzactie de pe piata imobiliara locala.
NOIEMBRIE 2006
La sfarsitul lui 2006, dupa ce semnase o tranzactie record la acea data pentru piata de birouri (vanzarea Charles de Gaulle Plaza), Alexander Hergan a semnat un nou deal cu grupul britanic City Capital. Hergan spunea la acea data ca a primit in jur de 10 oferte pentru cele doua cladiri de birouri din zona Obor din Capitala. Avrig 35 construise doua cladiri lipite de 5 si 7 etaje, cu o suprafata de 12.800 mp, pe strada Avrig.
Februarie 2008
Grupul imobiliar a vandut pentru circa 46,3 mil. euro un portofoliu de 18 proprietati catre fondul de investitii New Europe Property Investments (NEPI), listat la Londra. Cladirile au o suprafata de 46.000 mp, randamentul investitiei fiind estimat la 7,8%, in euro pe an. Cladirile de birouri sunt situate in orase precum Constanta, Brasov, Targu-Mures si Craiova, inchiriate in special catre grupul austriac Raiffeisen.
Iunie 2008
Alexander Hergan si compania Aerium Finance au reusit sa faca cea mai mare tranzactie cu un centru comercial din Bucuresti in vara anului 2008, dupa ce au vandut pentru 147 mil. euro Iris Shopping Center din Titan. La momentul achizitiei, Iris Shopping Center nu era finalizat integral. In prezent, centrul comercial se intinde pe un teren de 10 ha din estul Capitalei.
Principalii competitori din retail si birouri
Iulian Dascalu
Omul de afaceri iesean Iulian Dascalu, 40 de ani, cel mai puternic antreprenor roman din industria centrelor comerciale, a investit peste 260 mil. euro, in dezvoltarea a patru malluri la Timisoara, Cluj, Suceava si Iasi, care i-au adus anul trecut incasari de 40 mil. euro din chirii. Dascalu a dezvoltat reteaua Iulius Mall cu ajutorul unor credite bancare obtinute de la banci precum UniCredit sau Eurohypo, astfel ca o buna parte din veniturile incasate merg catre plata ratelor bancare.
Gabriel Puiu Popoviciu
Este considerat unul dintre cei mai bogati romani, afacerile sale derulandu-se in sectoare precum imobiliar, hotelier, mobila sau restaurante, insa este extrem de discret, evitand aparitiile publice. Popoviciu, care nu apare ca actionar direct in nicio companie din Romania, controleaza la ora actuala cel mai mare parc de retail din Romania, situat in Baneasa, unde a construit si un important proiect de birouri. El mai detine si alte businessuri in Bucuresti.
Shimon Galon
Shimon Galon, directorul diviziei din Romania a dezvoltatorului imobiliar israelian GTC, este unul dintre cei mai mari dezvoltatori de cladiri de birouri, fiind de altfel si executivul care a semnat doua tranzactii record la vremea lor pe aceasta piata. Galon a semnat prima tranzactie importanta pe piata de birouri odata cu vanzarea Europe House pentru 30 mil. dolari. Cativa ani mai tarziu, in 2007, omul de afaceri a vandut America House catre francezii de la Ixis intr-o tranzactie de 120 mil. euro.