In ce terenuri din Bucuresti sta ingropata o jumatate de miliard de euro de mai bine de trei ani
In locul turnurilor de locuinte, al birourilor sau al mallurilor, in prezent este asternuta doar zapada, iar semnele de dezghet nu au inceput sa apara in conditiile in care finantarile bancare sunt in continuare blocate.
Investitori spanioli, israelieni sau greci au cumparat de mai bine de trei ani terenuri cu o suprafata de peste 100 de hectare in Capitala, cu intentia de a construi locuinte, birouri sau malluri, dar tavalugul crizei imobiliare i-a prins pe picior gresit, cu banii plasati intr-o piata inghetata.
O analiza a ZF arata ca doar zece din cele mai mari terenuri tranzactionate in perioada 2006 - 2007 au o suprafata de aproape 80 de hectare si au costat aproape jumatate de miliard de euro, dar in prezent pe ele nu s-a construit nimic.
Aceste loturi au fost cumparate de companiile AFI Europe (Israel), Bluehouse (Grecia), Gran Via (Spania), Hercesa (Spania), GEA Prasa (Spania), BelRom (Belgia), Real4You (Austria) si Caelum (Irlanda), care vizau realizarea unor investitii de peste trei miliarde de euro.
Platesc impozite si dobanzi pe aceste terenuri
Aceste terenuri nu au generat pana la ora actuala niciun venit, ba din contra, au fost platite impozite si in unele cazuri dobanzi bancare. Mai important decat atat, preturile au scazut la jumatate, iar business-planurile initiale au fost complet date peste cap: majoritatea investitorilor planuiau ca in cel mult trei ani sa fie cu proiectele dezvoltate si eventual vandute. Nu au reusit in schimb decat sa demoleze, in majoritatea cazurilor, constructiile existente, sa obtina o parte din aprobarile urbanistice si sa deseneze proiecte dupa proiecte, adaptate la noile cerinte din piata imobiliara.
Constructiile? Terenul de 8,3 hectare din apropierea parcului Titan, unde irlandezii de la Caelum si portughezii de la Sonae Sierra planuiau sa deschida in acest an cel mai mare mall din Bucuresti, a fost transformat de copiii din cartier in partie de sanius, dupa ce investitorii nu au reusit sa gaseasca finantare pentru inceperea constructiei.
Unii dezvoltatori sustin ca ar putea incepe anul acesta lucrarile pe aceste terenuri - AFI Europe la un mall pe terenul Laromet sau GEA Prasa un proiect de locuinte pe terenul fostei fabrici de ulei Muntenia din zona Viilor.
La vanzare ar putea aparea discounturi mai mari de 60%
Cu toate acestea, pierderile din neexploatarea terenurilor la momentul potrivit pot fi mai mari de 50%, similare cu scaderea valorii de piata a terenurilor.
Unul dintre putinele avantaje ale faptului ca acesti investitori nu au construit imediat dupa ce au cumparat terenurile este legat de costurile mari de constructie din acea perioada.
"Terenurile respective nu au fost achizitionate in scop speculativ, ci pentru dezvoltarea de proiecte; astfel, desi pare o scadere drastica, dezvoltatorii respectivi au cumparat terenurile nu pentru a le vinde, ci pentru a dezvolta proiecte. Daca o proprietate ar fi totusi scoasa la vanzare, fiind vorba de suprafete foarte mari, pentru a fi o proprietate vandabila, s-ar putea intampla sa vedem discount-uri chiar mai mari de 60%, in conditiile actuale de piata", apreciaza Laurentiu Lazar, directorul departamentului de evaluari al firmei de consultanta imobiliara Colliers International.
Ce au vrut sa faca dezvoltatorii pe aceste terenuri?
Data fiind dimensiunea loturilor, marea majoritate a proiectelor gandite pentru aceste terenuri prevad constructii cu mai multe utilizari. Spaniolii de la Gran Via, Hercesa si GEA Prasa planuiau in special dezvoltarea de proiecte rezidentiale pe terenurile cumparate in vestul si sudul Bucurestiului.
Gran Via detine platformele fostelor fabrici Tricodava, Electrotehnica si Frigocom din zona Drumul Taberei, GEA Prasa are terenul fostei fabrici de ulei Muntenia, in timp ce Hercesa are un lot de 13 hectare in Ghencea, precum si terenul fostei fabrici de paine Spicul de langa Carrefour Orhideea. Pe toate aceste loturi urma sa fie dezvoltate in special locuinte.
Pe de alta parte, pe alte patru terenuri mari, inghetate in prezent in Bucuresti, ar fi trebuit dezvoltate cate un centru comercial si, eventual, alte cladiri de locuinte sau birouri. Acestea sunt lotul de 15,5 hectare al fabricii Laromet din zona Bucurestii Noi, detinut de AFI Europe, platforma Helitube, detinuta de belgienii de la BelRom, uzina Electroaparataj din Pantelimon (Real 4 You) si lotul din apropierea parcului Titan aflat in proprietatea companiilor Sonae Sierra si Caelum Development.
"Bancile se arata mai deschise la acest inceput de an. Fata de 2009, cand finantarile noi au fost foarte putine, bancile au inceput acum sa analizeze proiectele fezabile", apreciaza consultantul Colliers.
Cu toate acestea, inceperea unui proiect de mari dimensiuni nu depinde doar de obtinerea finantarii bancare, ci si de o crestere a cererii de spatii comerciale, birouri sau locuinte, care nu da in prezent semne de serioasa revigorare.
Drumul de la achizitia terenului pana la finalizarea proiectului s-a dovedit a fi mai lung decat se asteptau acesti dezvoltatori, dar intr-un final cel putin o parte din banii ingropati in aceste terenuri ar putea iesi la suprafata.