Externe: Cat de scumpe mai sunt locuintele de lux

Orasul polonez Lodz a beneficiat din plin de capitalul adus de dezvoltatorii imobiliari in Europa Centrala si de Est in ultimii ani, aici investitorii transformand fostele fabrici construite in interiorul orasului in cartiere de lux, ceea ce a contribuit la explozia preturilor locuintelor. In prezent, fluxurile de capital s-au oprit si odata cu ele au disparut si cuparatorii, preturile apartamentelor din ansamblurile rezidentiale noi coborand cu 6,9%, pana la o medie de 1.400 de euro/metru patrat, potrivit datelor firmei de consultanta imobiliara redNet Property Group din Varsovia.

Cea mai afectata a fost insa piata locuintelor de lux, care a suferit o cadere cu circa 16% a preturilor, pana la o medie 1.600 de euro/metru patrat. In mod normal, un apartament situat in centrul orasului costa intre 1.250 si 1.700 de euro/metru patrat, scrie New York Times.

Problema orasului Lodz, spun agentii imobiliari locali, este aceea ca preturile imobilelor au sarit cu mult peste puterea de cumparare a localnicilor, iar acum singurul segment activ de pe piata este cel al apartamentelor ieftine, cu suprafete mici, care nu depasesc 40-50 de metri patrati.

In anii de crestere, piata imobiliara din Lodz fusese "invadata" de cumparatori din Marea Britanie, Irlanda si Spania, spun agentii imobiliari, dar acum acestia au disparut complet. Preturile din Lodz nu au crescut totusi in acelasi ritm in care au crescut preturile in orase mai mari, precum Varsovia sau Cracovia.

In Varsovia preturile au crescut mai repede in anii de boom, pana la un interval mediu de 1.700-2.200 de euro/metru patrat, dar aici piata si-a revenit, de asemenea, mai repede data fiind puterea economica mai mare comparativ cu celelalte orase. In trimestrul patru din 2009, atat cererea de locuinte, cat si vanzarile au revenit in teritoriul pozitiv, potrivit firmei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle.

In Cracovia, al doilea oras ca marime din Polonia, piata locuintelor de lux nu este foarte dezvoltata, dar preturile apartamentelor de categoria I din centrul orasului ajung la 2.200 de euro/metru patrat pentru locuintele vechi si 2.700 de euro/metru patrat pentru cele noi. Britanicii si irlandezii au fost cei mai activi cumparatori straini din Cracovia, dupa 2004.

Rusii, inca interesati de lux. Una dintre tendintele observate de agentii imobiliari in randul moscovitilor cu venituri mari este aceea de a inchiria pentru cateva luni pe an locuinte de lux de dimensiuni mari in afara capitalei ruse, potrivit The Moscow Times. Multe dintre proprietatile de lux din jurul Moscovei au suprafete cuprinse intre 400 si 900 de metri patrati, potrivit estimarilor agentiei imobiliare internationale Mayfair Properties, specializata pe segmentul locuintelor de top.

Preturile chiriilor pentru o astfel de locuinta variaza in functie de distanta fata de oras sau de perioada in care este inchiriata. Cele mai mari preturi la chirii ajung undeva in intervalul 35.000-50.000 de euro pe luna, dar exista cazuri in care chiriile urca la 70.000 de euro pe luna, spun agentii imobiliari.

In 2009, preturile chiriilor au stagnat, dupa ce in anii anteriori au inregistrat cresteri de doua cifre. In 2008, de exemplu, preturile chiriilor pentru locuintele de lux din jurul Moscovei au sarit cu circa 30%, potrivit datelor Mayfair Properties.

In Moscova, piata generala de real estate a cazut cu 30-40% in 2009, dar agentii imobiliari spun ca segmentul locuintelor de lux a avut o performanta mai buna pentru ca se bazeaza in cea mai mare parte pe activitati de inchiriere si nu de vanzare. Si aceasta in conditiile in care exista un grad mai mare de reticenta in randul cumparatorilor si al vanzatorilor, care asteapta sa vada in ce directie va merge piata.

Cele mai multe locuinte de lux din apropierea Moscovei se gasesc in zona autostrazii Rublyovskoye Shosse, unde isi are resedinta presedintele rus Dmitri Medvedev, dar si de-a lungul drumurilor Kievskoye sau Leningradskoye. Pretul unei locuinte care se inchiriaza cu 70.000 de euro pe luna poate ajunge pana la cateva zeci de milioane de euro.

Reprezentantii Mayfair Properties se asteapta ca in ciuda inghetarii preturilor chiriilor pentru locuintele de lux anul trecut, piata sa revina pe crestere in perioada urmatoare in conditiile in care si cererea incepe sa-si revina.

Bulgaria: scaderi de doua cifre. Piata locuintelor de lux din Bulgaria, in special a locuintelor de vacanta, a fost puternic sustinuta de investitorii vest-europeni, in ultimii ani. Incepand din 2008 insa acestia s-au retras treptat, lasand loc cumparatorilor din estul continentului, care nu au reusit sa mentina piata la acelasi nivel, iar preturile au inregistrat scaderi de doua cifre. Totusi, cele mai multe case si apartamente de lux nu se gasesc in statiunile de vacanta, ci in marile orase, in special in Sofia si Varna.

Anunturile publicate de agentiile imobiliare din Bulgaria contin insa de multe ori eticheta "de lux", care este folosita pentru a descrie proprietati care ofera servicii de parcare sau terenuri de sport, scrie Dnevnik.

Pretul mediu pentru un apartament de lux in centrul Sofiei se situeaza in jurul a 3.000 de euro/metru patrat. In capitala Bulgariei, cele mai multe locuinte catalogate ca fiind de lux sunt in cartierele Ivan Vazov, Lozenets, Iztok. Inainte de izbucnirea crizei din 2008, piata proprietatilor de lux a tinut pasul cu piata generala, urcand cu 40-45% pe an.

Mai multe proprietati de lux se gasesc si pe litoralul bulgaresc al Marii Negre, unde au fost amenajate si mai multe terenuri de golf.

Austria a ramas pe plus. In timp ce preturile de pe piata imobiliara au scazut dramatic in multe regiuni, in Austria preturile au continuat sa creasca, potrivit datelor companiei de cercetare Webservices United din Viena. Preturile apartamentelor in zonele urbane au urcat cu 6-8%, in timp ce pretul mediu al caselor s-a apreciat cu circa patru procente.

Cele mai mari preturi se intalnesc in Viena, in Innere Stadt, unul dintre cartierele de top ale capitalei austriece, preturile urcand la 10.000 sau chiar 14.000 de euro/metru patrat. Si in cartierul exclusivist Döbling preturile sunt similare. La case, preturile ajung la o medie de 7.000 de euro/metru patrat.

In Salzburg, preturile apartamentelor de lux sunt mai mici decat in Viena, potrivit datelor agentiei imobiliare Marlies Muhr Real Estate. Casele din centrul vechi al orasului pot ajunge la preturi de 8.000-10.000 de euro/metru patrat, in conditiile in care preturile locuintelor din zonele suburbane coboara pana la 4.500 de euro/metru patrat.

Preturile locuintelor de lux din Austria au fost tinute in teritoriul pozitiv de strainii cu bani, care isi cumpara resedinte de vacanta in special in zona statiunilor montane. Britanicii, americanii si nordicii sunt principalii cumparatori straini din Austria, dar nici est-europeni sau arabii nu sunt foarte rau reprezentati la acest capitol, scrie New York Times.

Strainii sunt inca interesati sa cumpere proprietati de lux in Austria in ciuda crizei financiare si a obstacolelor legislative pe care le intampina. In majoritatea oraselor, un strain are nevoie de acordul autoritatilor locale pentru a finaliza achizitia, iar comisioanele platite pentru diverse servicii pot ajunge la 10% din valoarea totala a tranzactiei, potrivit datelor agentiilor imobiliare. Achizitiile efectuate doar cu scopul de a investi sunt privite cu reticenta de autoritati, dar in cazul in care un strain intentioneaza sa-si mute domiciliul in Austria are sanse foarte mari sa primeasca aprobarea pentru a cumpara o locuinta.

Chirii de lux in Cehia. Nici locuintele din lux din capitala Cehiei, Praga, nu sunt mai accesibile decat in Austria. Aici, chiria pentru o vila cu doua etaje si o suprafata utila de 170 de metri patrati in cartierul de lux Hanslapulka depaseste 250.000 de euro, potrivit informatiilor existente pe site-ul uneia dintre agentiile imobiliare locale. Pretul pe metru patrat este de circa 1.500 de euro (39.000 de coroane cehe), dar in acest caz locuinta este doar partial mobilata. O astfel de casa are insa garaj, doua livinguri, cinci dormitoare, patru bai si bucatarie complet utilata.

In centrul orasului, un apartament costa intre 5.000 si 11.000 de euro/metru patrat, in timp ce pretul unui apartament obisnuit situat in afara perimetrului care inconjoara centrul poate sa scada pana la 1.500 de euro/mp, echivalentul chiriei pentru o locuinta de lux. Preturile au crescut rapid pana in 2008, odata ce creditele ipotecare au devenit mai accesibile, dar si-au temperat avansul ulterior ca urmare a declansarii crizei. Pretul mediu al unui apartament in Praga este de circa 1.900 de euro, potrivit datelor Jones Lang LaSalle.

Multe dintre proiectele imobiliare aflate in derulare au fost inghetate, iar analistii JLL estimeaza ca dupa o scadere a cererii in 2009 urmeaza o lipsa de oferta anul acesta. Revenirea pietei, spun acestia, va depinde de revenirea finantarii bancare.

Scaderi si in Romania. In Bucuresti, preturile locuintelor de lux din cartierele Aviatorilor-Kiseleff au scazut cu pana la 1.500 de euro in prima jumatate a anului trecut fata de acelasi interval din 2008, potrivit unui raport al companiei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis. In procente, scaderea preturilor a variat intre 15% si 40%, ajungand pana la un minim de 3.000 euro/metru patrat.

Desi preturile de vanzare, exprimate in euro, erau anul trecut la nivelul din 2005, scaderea in lei nu a fost foarte semnificativa avand in vede impactul cursului de schimb. Leul s-a depreciat anul trecut cu 15% in fata monedei unice europene.

Si in zona Primaverii preturile au coborat cu pana la 1.000 de euro/metru patrat, pana la un minim de 2.500 de euro/metru patrat.