Retail: Un Iris de zece ori mai mic

"In perioada de boom, oportunitatea in imobiliare tinea trei zile deoarece daca nu decideai rapid sa cumperi, se gasea un alt investitor mai flexibil care putea semna mai rapid", spunea recent Alexandru Reff, partener al firmei de avocatura Reff & Asociatii, afiliata grupului Deloitte si consultant juridic al sud-africanilor de la NEPI, printre putinii investitori care fac achizitii imobiliare in aceasta perioada in Romania.

Cea mai recenta achizitie a NEPI este preluarea spatiilor Auchan si Bricostore din proiectul Iris din Pitesti, dezvoltat de Avrig 35, companie controlata de omul de afaceri Alexander Hergan.

Cu alte cuvinte, managerii fondurilor de investitii nu mai umbla cu "gentile de cash" prin oras in cautarea "oportunitatilor", ci prefera sa isi gestioneze mult mai bine riscurile.

Despre asta este si vorba in comparatia dintre cele doua tranzactii amintite mai sus. Daca la inceputul verii anului 2008 grupul Avrig 35 a prins ultimul tren pentru vanzarea unui proiect pe varf de piata, la nici doi ani distanta conditiile sunt cu totul altele.

"Am semnat, dar va rog sa nu scrieti pana nu vor face ei un anunt pe Bursa", a fost rugamintea lui Hergan exprimata in cadrul unei conferinte de presa de la inceputul lunii februarie, intrebat fiind daca a vandut proiectul din Pitesti catre sud-africanii de la NEPI.

Acela a fost evenimentul in care omul de afaceri a renuntat la atitudinea low-profile si a participat la o intalnire cu presa in care si-a expus o parte din planuri. Iar rugamintea i-a fost ascultata. Presa nu a relatat imediat despre subiect, in conditiile in care tranzactia era inca in derulare si depindea de anumite operatiuni derulate pe bursa de la Londra, in urma carora grupul Avrig 35 avea sa devina la randul sau actionar al NEPI.

Detaliile aveau sa iasa la iveala o luna mai tarziu: o tranzactie de circa 40 de milioane de euro, jumatate reprezentand creditele pentru dezvoltare si restul actiuni, din care doar o parte pot fi vandute imediat (aproximativ 15 mil. euro), restul fiind blocate pentru un an.

Destul de putin, tinand cont ca in comunicatul NEPI este precizat faptul ca spatiile preluate genereaza anual venituri nete de 4,6 milioane de euro. Ce inseamna asta? Ca sud-africanii ar urma sa isi capitalizeze inca din primul an mai mult de 11% din investitie.

Revenind la comparatia de mai sus, germanii de la DEGI, care au fost de acord sa plateasca circa 140 mil. euro pe proiectul din Titan, au acceptat un randament sub 7% intr-o perioada in care vanzarile erau la un nivel acceptabil, iar retailerii nu bateau aproape zilnic la usa in speranta unei reduceri de chirii.

De ce a iesit in presa Hergan tocmai acum, cand piata este atat de jos? "M-au obligat ei", a fost raspunsul amuzat al omului de afaceri, uitandu-se catre echipa sa de marketing care a organizat evenimentul de lansare a proiectului Pallady Shopping Center din estul Bucurestiului, o investitie de 80 de milioane de euro a companiilor Avrig 35, fondata de Hergan, si Cascade Group.

"Am abonamente la numeroase reviste internationale, dar in Romania nu prea citesc presa. Au fost scrise tot felul de articole, in care numele meu era asociat cu Hrebenciuc, cu Hayssam... va invit sa le cititi", explica Hergan decizia de a ramane in umbra in ultimii zece ani. El a lasat insa "discretia" la o parte, a zambit la blitzurile fotoreporterilor si a stat de vorba pentru mai mult de 20 de minute cu ziaristii dupa conferinta, desi aceeasi echipa de marketing ii facea semne sa incheie dialogul.

De ce era atat de cautat? Omul de afaceri a fondat in 1999, alaturi de cativa parteneri americani, grupul de dezvoltare imobiliara Avrig 35, unul dintre investitorii care au avut cel mai mult de castigat de pe urma boom-ului imobiliar.

Alaturi de alti investitori cu care a intrat in parteneriate Hergan a construit si vandut pentru mai mult de 300 de milioane de euro proiectele Charles de Gaulle Plaza, Iris Shopping Center din Titan, doua cladiri de birouri de pe strada Avrig din Bucuresti si alte 18 proprietati din tara.

Toate exit-urile au fost realizate in intervalul 2006-2008, cand preturile imobiliarelor din Romania au atins maximul. Suma incasata? In jur de 300 de milioane de euro. Ce suma a intrat in buzunarul lui Hergan? O necunoscuta de ordinul zecilor de milioane de euro. Bani care pot fi trecuti la ora actuala in dreptul a numerosi investitori imobiliari, dar in contul pierderilor.

Sa fii tras partenerii lui Hergan de peste ocean semnalul ca valul dezastruos din imobiliare nu va ocoli nici Romania, astfel ca exit-ul este cea mai buna solutie?

"Nu sunt atat de destept. Nu am anticipat nimic. Asa a fost piata. Cand nimeni nu se atinge de ea, atunci sunt oportunitatile. Am ajuns cu proiectele finalizate la varful pietei, investitorii au platit un pret corect si

ne-au golit de bunuri. Acum anticipez ca incepe un alt ciclu. Acest pas este facut intentionat. Cred ca in urmatoarea perioada vor fi multi bani care isi vor cauta locas", a spus Hergan, facand referire la faptul ca incepe dezvoltarea unui nou proiect imobiliar intr-o perioada in care altii inca ezita.

Auchan, partener traditional. De inteles intr-o buna masura miscarea facuta de Hergan.

Dupa ce in 2009 a fost nevoit "sa spuna pas" la patru investitii "de circa 75 de milioane fiecare", iar in portofoliu stau "neclintite" circa 100 de loturi de teren in intreaga tara, este normal sa incepi proiecte cand chiriasi precum Auchan si Decathlon iti bat la usa, cu intentia de a continua sa se extinda. A venit si timpul lor.

"Costurile mai mici de constructie ne permit sa ceriem chirii mai mici de la retaileri", a lasat de inteles Hergan, dupa ce francezii de la Auchan, un business de familie, au decis sa ia cu asalt piata locala, unde principalii competitori - Carrefour si Real - s-au aruncat cu capul inainte in perioada de boom.

Hergan a mai construit pentru Auchan doua magazine - in Titan (Bucuresti) si in Pitesti, astfel ca parteneriatul nu este tocmai o noutate.

"Trebuie sa asculti ce vrea clientul, nu ce vrei tu. Trebuie sa asculti piata. Nu sa o ghicesti. Nu am construit proiecte speculativ. Am facut ce ne-au cerut clientii", spune Hergan, referitor la unul dintre principiile dupa care s-a ghidat in imobiliare. Iar printre clientii de care "a ascultat" s-au numarat si companii precum Petrom sau Vodafone, pentru care a construit cladirea Charles de Gaulle Plaza din Piata Aviatorilor, sediul central a doua dintre cele mai mari companii din Romania.

Ce businessuri mai are Hergan? Omul de afaceri, care a fost plecat pentru o buna perioada in Statele Unite, spune ca mai are peste ocean sase afaceri, in domenii precum banci, kituri medicale si software, precum si investitii pe Bursa de la Bucuresti, in cateva companii "cheie", o statie TV si o fabrica de sticla, din a carei productie a fost realizata fatada cladirii Charles de Gaulle Plaza, una din cladirile de referinta din centrul modern al Capitalei.

Dar tot dezvoltarea imobiliara reprezinta cel mai important business al antreprenorului de 63 de ani. "Nu am vandut niciodata teren, cu o singura exceptie: am vandut un teren catre McDonald's in Titan, cand au inceput sa se extinda pe terenuri detinute in proprietate si nu am vrut sa ne punem rau cu ei", spune Hergan, care afirma totodata ca "pentru fiecare teren cumparat exista un proiect in capul meu".

Cu toate acestea, nu toate proiectele s-au concretizat cu profituri de milioane de euro.

Un litigiu de cativa ani asupra contractelor din proiectul de birouri Tower Center, din zona Pietei Victoriei aduce pierderea unor potentiale chirii de circa sase milioane de euro anual.

"Ma doare inima ca sta cladirea asta (Tower Center) goala", a spus Hergan. Cine credea insa ca imobiliarele sunt o afacere sigura?