Rezidential: Ultimele case

Cele mai multe banci au tinut in picioare proiectele de locuinte intr-un stadiu avansat de constructie: Alpha Bank a restructurat creditul acordat pentru constructia proiectului Asmita Gardens, UniCredit a prelungit termenul de rambursare a imprumutului acordat pentru constructia Orhideea Gardens, in timp ce administratorii Doamna Ghica Plaza spun ca nu au presiune din partea Alpha Bank pentru vanzarea imediata a locuintelor din proiect.

"Credeti ca ar fi in interesul vreunei banci sa execute un proiect cu zeci sau sute de locuinte? Ce ar face cu ele? La ce pret credeti ca le-ar scoate la vanzare?", afirma dezvoltatorii imobiliari, referitor la motivele pentru care bancile au fost "ingaduitoare" cu cea mai mare parte a dezvoltatorilor.

In schimb, pana la vanzarea apartamentelor in care au pus deja banii, bancile nu acorda alte finantari, tocmai pentru a nu-si face singure concurenta, in conditiile in care casele construite astazi ar avea costuri cu circa 30% mai mici decat cele incepute in 2007-2008.

Iar efectele acestui blocaj au inceput sa se vada: inca de anul trecut, numarul locuintelor finalizate in Bucuresti a inceput sa scada, cu 17%, pana la 6.912 unitati, iar in acest an previziunile sunt si mai pesimiste.

O lege nescrisa a imobiliarelor spune ca in fiecare an ar trebui construit sau reconstruit 1% din stocul de locuinte al unui oras, ceea ce ar insemna pentru Bucuresti constructia a 9.000 de locuinte anual. In ultimii douazeci de ani, maximul a fost atins in 2008, cu un stoc realizat de 8.326 de locuinte, potrivit datelor de la Statistica.

Cine mai construieste? Si proiectele aflate in constructie intra tot in categoria celor incepute in perioada de boom imobiliar, adica la costuri ridicate. Preturile au scazut in cea mai mare parte a proiectelor. Spre exemplu, la Vivando Unirii, studiourile nu mai au preturi pornind de la 109.000 de euro plus TVA (19% cum era in acest caz), ci de 82.000 de euro plus TVA de 5%, astfel ca per total pretul locuintei este mai mic cu aproape 35%.

Cu toate acestea, mult prea mult, ar putea spune unii, pentru o locuinta de 40 de metri patrati, fie ea la o statie de tramvai de Piata Unirii sau cu mobilier de la firma Class Living a Cameliei Sucu.

Constructia a fost ridicata, iar acum lucrarile sunt concentrate asupra finisajelor exterioare si interioare. Numarul de apartamente nu este mare, ceva mai mult de 100 de unitati, dar ajustarea preturilor este una normala.

"Singura greseala pe care am facut-o a fost ca ne-am lasat dusi in eroare de piata rezidentiala unde, cand vindeam zeci de apartamente lunar credeam ca preturile cresc fara sa se opreasca. Asta s-a intamplat pana in momentul predarii apartamentelor cand oameni care platisera avansuri de 20% nu mai puteau plati restul", spunea recent Shimon Galon, directorul companiei israeliene GTC si unul dintre cei mai importanti dezvoltatori de pe piata.

Preturile au fost ridicate nesustenabil si sub influenta investitorilor speculativi, a caror prezenta i-a determinat pe dezvoltatori sa incinga piata constructiilor in speranta unor profituri insemnate, obtinute rapid.

Acesti investitori si-au redus insa activitatea, iar acum pot reprezenta chiar o concurenta pentru unii dezvoltatori, in conditiile in care scot pe piata apartamente similare cu cele ale constructorilor, la preturi comparabile.

GTC este un alt caz al unui dezvoltator care a oprit investitiile in proiecte de locuinte dupa ce a finalizat 600 de apartamente in proiectele Rose Garden si FeliCity, iar la predare s-a trezit ca circa 170 de clienti nu pot veni sa-si ridice apartamentele in conditiile in care nu si le mai permit.

"Noi nu avem probleme de acest gen deoarece cumparatorii au platit sume mari in avans, reprezentand 60-70% din valoarea apartamentelor. In plus, in proiectul nostru, Doamna Ghica Plaza, preturile nu au fost reduse foarte mult, astfel ca nu simt un disconfort prea mare sa achite conform unor contracte semnate acum doi ani", spune Avi Shloush, directorul proiectului Doamna Ghica Plaza, format din peste 600 de apartamente.

Dezvoltatorul a finalizat intr-o etapa intregul proiect, iar cea mai importanta preocupare in prezent este vanzarea cat mai rapida a locuintelor, in conditiile in care asupra dezvoltatorului nu apasa doar dobanzile bancare, ci si impozitele pe apartamentele finalizate si nevandute.

Nu se mai cauta locuinte mari. Intr-o situatie mai buna decat cei de la Doamna Ghica Plaza, care mai au 380 de apartamente de vanzare, sunt spaniolii de la Hercesa, care au vandut 85% din proiectul Vivenda din zona Bulevardului Basarabia.

Cu toate acestea, "cifrele bune" obtinute de Alejandro Solano, directorul Hercesa, nu il incurajeaza pe acesta sa inceapa alte proiecte, in conditiile in care cea mai mare parte a vanzarilor au fost realizate pana in vara anului 2008.

"Piata nu ne da inca semne ca ar fi un moment bun sa incepem constructia la o noua faza in Vivenda. Costurile de constructie sunt ceva mai mici, dar asteptam scaderi si mai pronuntate. Toate preturile si costurile se reajusteaza in aceasta perioada", spune Alejandro Solano, country manager al Hercesa in Romania.

Preturile erau de circa 1.400 de euro/metrul patrat plus TVA. Acum mai costa 1.200 de euro/metrul patrat plus TVA, dar compania mai are de vanzare in special apartamente cu trei si patru camere, care se vand mai greu in aceasta perioada.

"In urma cu trei ani, toate studiile facute pe piata locala aratau ca romanii vor sa cumpere apartamente spatioase, cu trei camere. Piata a contrazis aceste studii, astfel ca urmatoarele proiecte care vor fi construite vor avea in special garsoniere si apartamente cu doua camere", mai spune reprezentantul Doamna Ghica Plaza.

Terenuri pentru proiecte noi in Bucuresti sunt, astfel ca o serie de dezvoltatori vor putea invata din greselile facute in proiectele actuale.

Daca cei de la GTC mai pot construi circa 900 de apartamente in FeliCity Baneasa si alte 2.000 de locuinte in Garden of Eden Pipera, spaniolii de la Hercesa au cumparat terenuri in vestul Capitalei, in zonele Ghencea si Orhideea.

Cum semnele de revenire sunt insa destul de indepartate, iar durata de executie a unui proiect este de circa 18 luni, cei care vor o locuinta in care miroase a nou si nu mai au rabdare sa astepte pana in 2012, trebuie sa aleaga din proiectele aflate deja pe piata de doi-trei ani.