Mult s-a „proiectat”, putin a ramas in picioare. Dezvoltarea imobiliara tinde acum spre zero

Cum arata piata imobiliara inainte de criza? Planuri si chiar autorizatii de constructie pentru mai mult de 100.000 de locuinte numai in Bucuresti, proiecte pentru mai mult de 100 de centre comerciale in toata tara si turnuri de birouri cu peste 30 de etaje, ramase deocamdata doar la stadiul de macheta.

Ce se mai construieste in prezent? Un mall la Baia Mare (Gold Plaza) si unul in Constanta (Polus Center), doua parcuri de retail in Deva si Ramnicu Valcea si cateva proiecte de birouri si locuinte in Bucuresti, incepute de ceva vreme si aflate pe punctul de a fi finalizate.

Cum s-a ajuns in situatia asta si cum isi adapteaza dezvoltatorii afacerile pentru a supravietui in aceste luni in care cererea pentru proiectele traditionale practic a inghetat?

Solutii pentru birouri goale

Omul de afaceri satmarean Gheorghe Mois a ales sa inchirieze cladirea pe care a construit-o in apropierea de Piata Victoriei din Bucuresti catre un spital, dupa ce a cautat pentru mai bine de un an chiriasi pentru spatii de birouri, care sa plateasca o chirie de 18-20 euro/mp, cum se practica in zona. Caderea pietei imobiliare l-a convins sa accepte o oferta de pana in 15 euro/metrul patrat pentru a nu ajunge in situatia in care finalizeaza o cladire de 33 mil. euro fara utilizatori.

O alta varianta de ocupare a cladirilor goale este cea de aducere a unor alte firme din grup, cum a facut miliardarul Dinu Patriciu care a inchiriat trei etaje din cladirea Cubic Center din Pipera, pe care o detine, catre firma Mic.Ro Retail, in spatele careia se afla tot fostul proprietar al Rompetrol.

Alti dezvoltatori insa sunt la un pas de a finaliza constructia fara a fi semnat niciun contract de inchiriere, cum este cazul firmei EEC Invest, dezvoltatorul unui imobil de 9.000 de metri patrati de pe strada Polona din centrul Capitalei.

Data fiind situatia, dezvoltatorii nu se mai grabesc sa construiasca alte proiecte. Ion Radulea, proprietarul River Invest, spera ca va obtine curand o finantare de circa 40 mil. euro pentru inceperea etapei a doua la Sema Parc. Totodata, reprezentantii Anchor Grup spun ca in vara vor relua constructia la Anchor Plaza Metropol, pe bulevardul Timisoara din Bucuresti.

Proiecte importante insa, precum turnurile SkyTower (anuntat de Raiffeisen Evolution pe calea Floreasca) sau Orhideea Towers (anuntat de Europolis in zona Grozavesti), raman deocamdata in asteptarea chiriasilor.

Unde au fugit dezvoltatorii de malluri?

In Romania mai construiesc in prezent malluri doar doua companii maghiare - Futureal in Baia Mare si Polus Center Constanta - proiecte care ar urma sa fie preluate de austriecii de la Immoeast in momentul finalizarii. Avalansa de proiecte anuntate s-a blocat brusc dupa ce retailerii au inceput sa simta scaderea vanzarilor si supraevaluarea anumitor orase, punand astfel pas expansiunii.

Plaza Centers, cu sapte malluri in tara, Mivan cu alte zece, Sonae Sierra cu trei proiecte in Bucuresti, Ploiesti si Craiova sau proiectele AFI Europe din Arad, Ploiesti si Laromet (Bucuresti) sunt doar o parte din proiectele trase pe dreapta de criza.

Ce sperante mai sunt? Doi dezvoltatori au anuntat la inceputul anului ca vor demara constructia la doua proiecte de retail in vara acestui an - Coresi la Brasov si Pallady Shopping Center in Bucuresti.

"Am invatat ca proiectele cu hipermarket si galerie comerciala in afara orasului nu sunt cea mai buna varianta pentru retail in Romania. Fie faci in afara orasului un proiect cu mai multe big-box-uri, ocupate de retaileri puternici, fie faci mall in mijlocul orasului", spunea recent Andrew Stear, directorul firmei RED Management Capital, dezvoltatorul proiectelor Armonia din Arad si Braila.

Regandirea planurilor este un alt motiv pentru care dezvoltatorii de centre comerciale sunt in stand-by. La sfarsitul anului 2007 doar planurile a 12 dintre cei mai agresivi cumparatori de terenuri prevedeau constructia a 60 de centre comerciale. Pana in prezent, dintre acestea au fost realizate doar o treime.

Retragerea de pe piata rezidentiala: o casa din zece a fost facuta

Potrivit unei analize ZF, in 2008 dezvoltatorii imobiliari anuntasera planuri pentru mai mult de 100.000 de locuinte doar in Bucuresti si imprejurimi. Dintre acestea, pana in prezent au fost realizate mai putin de 10.000, iar nivelul slab al vanzarilor de locuinte noi tine bancile si dezvoltatorii departe de investitii in acest segment.

Dezvoltatorii care au apucat sa finalizeze locuinte au si ei partea lor de vina la actualul blocaj: de cateva luni preturile apartamentelor au ramas, in general, la acelasi nivel, companiile mizand pe faptul ca potentialii clienti vor fi nevoiti sa cumpere de la ei, deoarece oferta este in scadere si nimeni nu mai incepe proiecte noi, la costuri mai mici.

In acelasi timp, bancile care au finantat o serie de proiecte care acum sunt in dificultate evita sa acorde credite noi pentru constructie, pana la momentul in care isi vor recupera cea mai mare parte a imprumuturilor initiale.

Pana cand se va rupe acest cerc vicios, iar dezvoltatorii si bancile vor observa ca pentru apartamente bine pozitionate, la un pret decent, exista cerere inclusiv in criza, piata rezidentiala va ramane blocata.