Preturile la locuinte nu au scazut destul pentru a dezgheta piata. Dezvoltatorii afirma ca bancile nu accepta ieftinirea locuintelor. Cum comentati?

Preturile la locuinte au scazut cu circa 40-50% in ultimii doi ani, insa in continuare orasul este impanzit de anunturi "de vanzare" la balcoanele blocurilor. Cum se apara jucatorii din piata? Dezvoltatorii sustin ca nu pot sa reduca preturile sub nivelul minim la care s-au inteles cu bancile, care la randul lor spun ca urmaresc interesele deponentilor. In acelasi timp proprietarii de apartamente vechi fac pretul "dupa cum vad pe internet".

"Ce miracole mai asteapta dezvoltatorii? Vor sa mai vanda apartamente cu 10.000 de euro/mp in Primaverii cum faceau odata? Acest lucru nu se va mai intampla. Doar proiectele viabile isi vor putea pastra preturile. Locuintele construite in mijlocul campului, fara utilitati, vor ajunge sa fie vandute caramida cu caramida", spune Doru Lionachescu, partener principal al casei de investitii Capital Partners. Mihai Bogza, presedintele Bancpost, sustine ca bancile au un interes comun cu dezvoltatorul, acela ca proiectul sa fie vandut in conditii care sa asigure rambursarea creditului si ca exista o anumita flexibilitate in negocieri, dar ca aceasta are limite.

"In cazurile in care bancile au stabilit un pret minim de vanzare, au facut-o ca sa isi protejeze interesele si sa protejeze in ultima instanta interesele deponentilor lor. Practic, se asigura ca pretul de vanzare permite rambursarea creditului si a dobanzii aferente." Multi dintre dezvoltatori spun insa ca deja au scazut preturile pana la limita profitabilitatii.

"Sa nu pierzi a devenit un target in piata actuala. Daca esti pe break-even te poti considera castigator", spune Ionut Dogaru, country manager al companiei spaniole Grupo Lar, dezvoltatorul proiectelor Natura Residence si Serena din Bucuresti. Spaniolii vand apartamentele din Natura, in Baneasa, la 1.600 de euro/mp, iar pe cele din Serena la 1.250-1.300 de euro/mp. "Preturile se discuta cu fiecare cumparator in parte. Suntem la limita chiar si cu proiectul Natura, care incepuse bine din punct de vedere financiar, dupa ce a trebuit sa facem eforturi substantiale fata de clienti pentru a putea inchide contractele", a mai spus Dogaru. Acesta este completat de Daniel Roman, directorul general al firmei Total Confort, care considera ca "ieftinirea mult asteptata nu va veni, atata timp cat 80% dintre proiecte au fost realizate cu finantare bancara". El considera ca dezvoltatorii scot doar o mica parte din locuinte la oferta promotionala pentru a plati ratele la banci, in speranta ca cererea va reveni.

Constructorii afirma ca in prezent pretul mediu de constructie pentru blocuri de apartamente variaza intre 600 si 1.000 de euro/mp, in timp ce pentru o casa pretul mediu poate ajunge la 300-400 euro/mp, niveluri cu 20-30% mai scazute decat anul trecut.

"Preturile de vanzare ar mai putea sa scada teoretic pentru ca nu au ajuns inca la pretul de cost, care se afla la circa 600-1.000 de euro, inclusiv pretul terenului. Cererea va reveni doar atunci cand se va vedea o usoara crestere a economiei. Vor mai lasa la pret doar dezvoltatorii care au credite si au nevoie de bani ca sa plateasca creditele", afirma Cristian Erbasu, presedintele Patronatului Societatilor din Constructii (PSC).

Daca dezvoltatorii au semnate anumite intelegeri in ceea ce priveste pretul de vanzare cu bancile care le-au finantat proiectul, proprietarii de apartamente vechi nu au niciun criteriu clar de stabilire a pretului de vanzare, care ajunge la circa 1.500 euro/mp in zone secundare ale Capitalei.

"M-am uitat pe internet la alte anunturi si asa am stabilit pretul", spune Serban D., un barbat care a scos la vanzare un apartament de 40 de metri patrati situat la parterul unui bloc construit in 1972 in Berceni, pe Soseaua Oltenitei. Pretul: 59.900 de euro, adica aproape 1.500 euro/metrul patrat, in conditiile in care costul de constructie al unei locuinte este, potrivit constructorilor, cuprins intre 600 si 1.000 euro/metrul patrat, bani in care sunt incluse si costurile cu terenul.

"Cam de un an incerc sa il vand, dar nu am avut tot timpul anunt publicat", spune proprietarul. De altfel, in ultimul an numarul tranzactiilor imobiliare a scazut cu aproape 30%, potrivit datelor de la Uniunea Nationala a Notarilor Publici.

In acelasi timp, restantele persoanelor fizice la banci au crescut cu 160% in intervalul februarie 2009 - februarie 2010, pana la 3,5 miliarde de lei (850 mil. euro), potrivit datelor BNR, ca urmare a faptului ca, dupa creditele de consum, si imobiliarele au inceput sa dea batai de cap bancilor.

"Este mai rau decat anul trecut. Din fericire eu o duc mai bine, deoarece am o serie de clienti constanti care lucreaza cu mine", spune notarul Ruxandra Pana, prin biroul careia mai putin de jumatate din actele legalizate au la origine tranzactii imobiliare.

Tranzactii pe care nici dezvoltatorii de locuinte nu le mai fac prea des, desi spun ca au scazut preturile foarte mult. Preturi sub nivelul profitabilitatii?

"Depinde de fiecare cat este de disperat sau cate probleme are cu banca finantatoare. Preturile terenurilor si ale constructiei au fost mari, iar bancile au cerut semnarea unor contracte de constructie ferme, de frica unor noi cresteri ale preturilor", spune Ionut Dogaru, country manager al companiei spaniole Grupo Lar, dezvoltatorul proiectelor Natura Residence si Serena din Bucuresti. Dar aceste contracte s-au intors impotriva tuturor odata cu debutul crizei.

"Dezvoltatorilor le este greu la nivel psihologic sa accepte pierderi, dupa ce au cumparat terenuri la preturi ridicate si au construit mai scump decat acum. Piata nu isi va reveni decat dupa ce preturile se vor ajusta si se va relua creditarea. O piata imobiliara nu poate fi construita doar cu cash", explica Lionachescu.

Mihai Rohan, presedintele si directorul general al Carpatcement Holding, considera ca nu exista nicio legatura intre scaderea preturilor si revenirea cresterii. "Abia dupa ce isi vor reveni industria, constructiile, infrastructura, economia in general, vom putea asista la o crestere a cererii de locuinte."