Cititi in BUSINESS CONSTRUCT: Omul care aduce mallul

"I love it", spune cu zambetul pe buze Ali Ergun Ergen, CEO al firmei Baneasa Developments, intrebat ce parere are despre faptul ca in Baneasa urmeaza a fi deschis un nou santier, la doi ani de la inaugurarea mallului Baneasa Shopping City. "La Baneasa va fi santier si praf in urmatorii zece ani. Macar sa fie pentru o cauza buna."

"Sunt norocos ca am putut schimba ceva in Bucuresti", spune Ergen din biroul sau aflat deasupra galeriei comerciale Feeria din proiectul Baneasa, detinut de omul de afaceri Gabriel Popoviciu.

A venit in Bucuresti in urma cu 10 ani pentru a conduce primul mall din Romania - Bucuresti Mall din Vitan, detinut de Anchor Grup. Intre timp, a dezvoltat alte doua centre comerciale (Plaza Romania si Baneasa Shopping City) si conduce in prezent compania care administreaza cel mai mare parc de retail din Romania, realizat in urma unor investitii estimate la 300 de milioane de euro, atat ale lui Gabriel Popoviciu, cat si ale unor retaileri precum Carrefour, Bricostore sau Mobexpert.

Cu alte cuvinte, experienta lui in centre comerciale poate fi comparata pe plan local doar cu cea a ieseanului Iulian Dascalu, responsabil de realizarea a patru malluri in provincie, in timp ce Ergun Ergen a ramas concentrat asupra Capitalei.

"Imi place aici mai mult ca in Turcia, drept urmare nu ma mai consider expat. Sunt casatorit cu o romanca, am si un caine, viata mea este aici. Si eu sunt balcanic", pune punctul pe "i" Ergun, explicand motivul pentru care a reusit sa se adapteze pe plan local.

Iar faptul ca Ergun s-a adaptat si intelege retailul poate fi observat si printr-un tur al mallurilor din Bucuresti in aceste zile. Intr-o perioada in care inclusiv centrele comerciale care mergeau traditional bine au numeroase spatii goale, Baneasa "sta bine" cu numai 17 spatii neocupate, cea mai mare parte a acestora fiind mici sau in curs de ocupare de catre alti chiriasi.

"Daca as fi procedat ca administratorii altor malluri, Baneasa ar fi fost pe jumatate gol. Nu aveam zona de entertainment, transportul public nu era inca rezolvat. Ne-am dat seama ca trebuie sa lucram mana in mana cu chiriasii pentru a putea trece peste aceasta perioada. Iar rezultatul l-am observat la finalul anului 2009, cand am tras linie si am observat ca gradul de ocupare a proiectului este de 97%", spune Ergun.

Strategia cu chiriasii. El nu conduce direct mallul din Baneasa, dar este disponibil pentru problemele care pot aparea in special in gestionarea relatiei cu chiriasii. "Cel mai mult timp tot aici il petrec", spune Ergun, care coordoneaza activitatea unei echipe de 50 de oameni angajati direct ai Baneasa Developments, in timp ce personalul subcontractant, al firmelor de paza si curatenie, duce numarul oamenilor din subordine la 200.

Munca cea mai solicitanta a unui manager din industria mallurilor este insa, mai ales in aceasta perioada, cea de gestionare a relatiei cu chiriasii.

"Inca din octombrie 2008 am inceput sa luam masuri impotriva crizei. Am mers noi catre retaileri si am redus pretentiile financiare dupa ce am primit acordul reprezentantilor consiliului de administratie, care au inteles situatia", spune Ergun.

La deschiderea mallului in aprilie 2008, Baneasa Shopping City a adus un suflu nou pe piata - cel mai mare (55.000 de metri patrati suprafata inchiriabila) si cel mai scump mall din Bucuresti (150 de milioane de euro), chiriasi puternici precum Peek & Cloppenburg sau Inditex, iar in urmatoarele luni urma sa inceapa constructia celei de-a doua etape a proiectului, in care era prevazuta zona de entertainment. Extinderea mallului a fost insa amanata, in conditiile in care semnele crizei incepeau sa isi faca deja simtita prezenta si pe piata locala. Intre timp, in Bucuresti au fost finalizate si alte malluri, chiar mai mari si mai scumpe, iar retailerii care initial aveau magazine doar in proiectul Baneasa s-au extins si in restul orasului.

Extindere de 22 mil. euro. In aceasta perioada insa firma condusa de Popoviciu a reusit sa aloce din fonduri proprii si atrase un buget de 22 de milioane de euro pentru a incepe in urmatoarea perioada lucrarile de constructie la un cinematograf cu 13 sali, o benzinarie si o zona de distractii cu bowling si sali de biliard.

"Cinematograful reprezinta un eveniment social in Romania. Oamenii care viziteaza mallul ne intreaba de cinema si aleg sa mearga in oras pentru a vedea un film. Vom avea 12 sali de cinematograf si un salon VIP, proiectul urmand sa beneficieze de cea mai noua tehnologie. Am fost recent la un targ de profil in Statele Unite pentru a vedea ultimele noutati in materie. Avem un parteneriat cu o firma britanica ce ne ofera consultanta tehnica si operationala de circa un an. Am ales si un manager pentru cinematograf care este in training in aceasta perioada", spune Ergun.

Cinematograful va fi pozitionat undeva in spatele mallului, fara a afecta lotul pe care este operat in prezent cinematograful drive-in.

Zona de entertainment va fi situata intr-un spatiu de la etajul mallului, din zona restaurantelor, unde pana la sfarsitul acestui an ar trebui sa fie operationale pistele de bowling. Pe de alta parte, benzinaria va fi situata in mijlocul parcarii, in apropierea statiilor de autobuz care au capat de linie la proiectul Baneasa si va fi operata de o echipa proprie, "dupa modelul Carrefour".

"Am avut alti parteneri - schema era mult mai mare si eram pe punctul de a incepe constructia, dar a venit criza si operatorii si-au schimbat planurile. Poate este mai bine pentru noi sa operam singuri cinematograful si benzinaria deoarece putem crea sinergii si le putem marketa mai usor", spune Ergun.

Finantarea bancara pentru extindere va fi asigurata printr-un credit de la acelasi consortiu de banci care a finantat dezvoltarea mallului (Société Générale, BRD, UniCredit Austria si UniCredit Tiriac).

"Creditorii inteleg acum ca este competitie intre malluri si realizeaza ca aceasta finantare nu este pentru un proiect nou, ci pentru o etapa complementara a proiectului. In plus, aportul actionarilor la investitie nu mai este de 15-20%, ci mult mai mare", explica Egun.

A rezistat fara cinematograf. Bancile au emotii privind evolutia unui centru comercial la fel de mari ca proprietarii acestuia.

O analiza ZF arata ca doar pentru opt centre comerciale din oras au fost acordate finantari de 850 de milioane de euro din partea unor banci precum UniCredit sau BRD, dar si a unor institutii financiare germane specializate in acordarea de finantari imobiliare, precum Hypo Real Estate, Eurohypo sau Westdeutsche Immobilienbank.

"Exceptand Grand Arena, eram singurul mall din Bucuresti fara cinematograf si zona de entertainment. Daca anul trecut a fost unul bun, cu circa zece milioane de vizitatori in Baneasa, anul acesta sigur va fi mai bine. Finalizarea pasajului din dreptul aeroportului Baneasa a crescut traficul de vizitatori cu 20-25% si numarul de oameni continua sa creasca", spune managerul proiectului comercial Baneasa, in care vanzarile retailerilor s-au apropiat anul trecut de 250 de milioane de euro.

Dar nebunia mallurilor din Bucuresti pare sa se fi potolit odata cu cele mai recente inaugurari - Cotroceni Park si Sun Plaza.

Despre celelalte malluri. Ergun, care este totodata si presedinte al Comitetului National Roman al Consiliului International al Centrelor Comerciale, are doar cuvinte de lauda la adresa noilor rivali din piata, care au luat pozitii puternice in vestul, respectiv sudul orasului.

"Sunt malluri de generatie noua, pozitionate bine, cu acces la mijloacele de transport in comun si totodata situate in zone cu densitate ridicata a populatiei. Au o arhitectura prietenoasa, cu multa lumina naturala si sunt usor de parcurs. Au avantajul de a fi proiecte greenfield (construite de la zero - n.r.)", spune Ergun, facand aluzie la Bucuresti Mall si Plaza Romania, primele centre comerciale din Bucuresti, construite pe structuri deja existente.

Ergun apreciaza ca ce a fost mai greu pentru piata de retail nu a trecut inca, iar planurile de dezvoltare a 20-25 de malluri in Capitala sunt nerealiste, tinand cont de puterea de cumparare a bucurestenilor.

"Nu am crezut niciodata in varianta cu construirea a 20-25 de malluri in Bucuresti (vehiculata de mai multi dezvoltatori si consultanti care comparau Bucurestiul cu Varsovia si Praga - n.r.). Dezvoltarea trebuie controlata pentru a evita situatiile care se intampla in afara Bucurestiului, unde pot fi gasite proiecte fara retaileri. Mai multe centre comerciale nu inseamna ca oamenii au mai multi bani de cheltuit. Toti (administratorii de malluri - n.r.) merg spre acelasi buzunar", mai spune Ergun.

In Bucuresti sunt in prezent opt malluri clasice, alte cinci parcuri comerciale si un centru de tip outlet, in care sunt vandute produse la pret redus. Pe hartie insa mai sunt alte aproximativ zece proiecte, dar doar o parte dintre acestea ar urma sa fie realizate in urmatorii ani.

"Unele zone sunt chiar prea populate de centre comerciale - nu ma refer doar la malluri, ci si la hipermarketuri cu galerii comerciale sau proiecte de tip outlet. Daca ma gandesc la construirea unor proiecte cu o suprafata de cel putin 40.000 de metri patrati nu cred ca orasul mai poate absorbi mai mult de 3-4 proiecte. Cand vorbesti de mall trebuie sa te gandesti cat de mare si unde: daca cineva ar face in mijlocul Pietei Victoriei este posibil sa mearga, dar nu cred ca acest lucru se va intampla", spune Ergun.

O data la cinci ani. Managerul a stat in Romania timp de cinci ani in cadrul firmei Anchor Grup. A preluat in 2000 conducerea Bucuresti Mall si a ramas in firma pana la sfarsitul anului 2005 cand Plaza Romania, cel mai mare mall de la vremea respectiva, avea deja un an de functionare. La doar o luna de la anuntarea plecarii din Baneasa, Ergun a fost "racolat" in cadrul proiectului Baneasa, unde se afla in prezent in cel de-al cincilea an de lucru. Cat de aproape este de un nou exit?

"Pana nu este gata cinematograful misiunea mea nu este completa", spune Ergun. Si cum pana acum a gandit cam de fiecare data cu un pas inainte, stie si de ce ar mai avea nevoie proiectul din Baneasa. "Si mai mult entertainment. Activitati mari, festivaluri, evenimente indoor - Baneasa este locul in care pot fi facute aceste lucruri. Roller coaster, aqua park - targetarea familiilor", acestea sunt lucrurile pe care Ergun le viseaza pentru proiectul din Baneasa. Pana atunci, bucurestenii vor trebui sa se multumeasca cu un film si o pista de bowling.