Seful Sonae Sierra: Ma rog in fiecare dimineata sa incepem anul acesta lucrarile la un mall
"Intrebarea nu este cat timp am pierdut din cauza crizei, ci cat vom mai pierde", spune Ingo Nissen, country manager al companiei portugheze Sonae Sierra, unul dintre cei mai mari proprietari de malluri din Europa, dar care in trei ani pe piata locala nu a construit nimic.
Portughezii au un mall functional in Ramnicu-Valcea, achizitionat in 2007, si au cumparat doua terenuri in Craiova si Ploiesti, precum si o participatie de 50% din proiectul mallului ParkLake Plaza din cartierul bucurestean Titan, dar criza, reticenta retailerilor si dificultatile de finantare au facut ca investitiile sa fie inghetate.
Pentru cele trei malluri erau anuntate investitii cumulate de 900 de milioane de euro. Intre timp, criza a ajustat din cifre, iar proiectul pe care se concentreaza grupul portughez este cel din Craiova.
"Bineinteles ca vom ramane pe piata locala", tine sa precizeze inca din start managerul. Cel mai mult lucram la proiectul din Craiova. Am semnat noi contracte, cu Cora, Cinema City, Maxbet si in urmatoarea perioada vom anunta inca doi chiriasi. Avem un grad de preinchiriere de 30% in prezent, dar consideram ca avem nevoie de 50-60% din spatiu inchiriat pentru a putea atrage finantare", mai spune Nissen.
De ce Craiova?
Principalul argument al directorului Sonae pentru continuarea investitiei de la Craiova este faptul ca orasul este intre primele cinci cele mai mari din tara si nu are in prezent un centru comercial nou.
Un alt mall a fost construit pe jumatate la Craiova, de catre fondul austriac de investitii Immoeast, dar lucrarile au fost oprite de mai bine de un an.
"Craiova este una dintre cele mai bune piete in care poti merge acum. Cu cat poti incepe mai repede, cu atat mai bine. Nu pot spune cand vom incepe lucrarile, dar ma rog in fiecare dimineata sa putem anunta anul acesta ca incepem constructia", a declarat managerul. Nissen nu este insa la fel de convins de terenul pe care Sonae Sierra il detine in Ploiesti, un oras cu foarte multe proiecte comerciale anuntate, dar a caror realizare este incerta in prezent.
"Nu cred ca vom incepe prea curand proiectul din Ploiesti. Incercam sa reducem investitia in acest proiect, dar interesul chiriasilor nu este la fel de ridicat ca in Craiova. Interesul ar putea creste odata cu finalizarea autostrazii. Au fost multe proiecte anuntate in Ploiesti si situatia este netransparenta, nu stii cine va incepe sa construiasca si trebuie sa fii sigur de pozitia pe care o ai", considera Nissen.
Daca in urma cu trei-patru ani dezvoltatorii de malluri nu se fereau sa inceapa lucrarile de constructie chiar daca aveau un proiect rival in apropiere, acum acestia analizeaza mult mai atent competitia inainte de derularea unei investitii.
Cel mai mare proiect al companiei este cel anuntat in Bucuresti, in vecinatatea parcului Titan. La fel ca pentru celelalte proiecte, compania lucreaza in prezent la solutiile de optimizare a costurilor pentru reducerea investitiilor, modificand inclusiv dimensiunile proiectelor pe fondul cererii mai mici de spatii pentru retail.
Taieri inca de pe hartie
"Am redus planurile pentru ParkLake Plaza de la 110.000 mp la 80.000 mp deoarece piata nu cere acum proiecte de 110.000 de metri patrati. Va trebui sa schimbam autorizatia de constructie pentru a putea realiza proiectul mai mic. Totodata optimizam structura pentru a reduce costurile investitiei si a putea obtine mai usor finantare", spune managerul.
Compania planuia sa faca in vecinatatea mallului si doua blocuri de locuinte. Ulterior s-a renuntat la unul dintre ele, iar acum componenta rezidentiala a fost scoasa complet. "Ultimul plan este fara blocuri de locuinte si nu vom solicita autorizatii pentru o asemenea investitie."
Nissen apreciaza ca cele mai noi malluri din Bucuresti - Sun Plaza si Cotroceni Park - sunt proiecte bune si nu se sperie de proiectele comerciale concurente din estul capitalei, precum recent anuntatul Pallady Shopping Center, deoarece are un concept diferit.
El apreciaza insa ca Romania nu da semne ca si-ar reveni din criza la fel de repede ca alte state europene in care firma detine centre comerciale (Spania, Portugalia, Italia, Germania). "Evenimentele din Grecia au determinat politicienii sa aiba o abordare mai pesimista, de economisire a banilor si nu de cheltuire, dar Romania isi va reveni deoarece inca este atractiva pentru investitori datorita salariilor. Si acestea revin acum la un nivel rezonabil deoarece cresteau prea rapid. Nu poti creste salariile cu 25% pe an."
Desi preturile terenurilor au scazut, portughezii nu sunt dispusi sa faca noi investitii in prezent.
Nu poti schimba chiriasii de la un an la altul
"Proprietarii de terenuri si dezvoltatorii sunt foarte deschisi sa vanda proiectele, dar nu cred ca este momentul potrivit sa cumperi. Revenirea pietei va avea loc mult mai incet si mai sanatos. Sunt prea multe malluri goale acum in Romania, unele pozitionate prost, altele care nu ar fi trebuit construite niciodata. Ne intereseaza clar terenurile centrale pentru proiecte care pot fi dominante in zona, cum este cazul celor de la Craiova si Bucuresti", spune Nissen.
Numeroase centre comerciale din tara sau chiar si in sudul Bucurestiului au mii de metri patrati de spatii goale. Acestea pot culmina cu inchideri de malluri si chiar cu situatii de faliment, primul caz fiind inregistrat recent cu un proiect din Oradea.
"Aceste proiecte arunca o imagine proasta asupra industriei centrelor comerciale. Ar trebui realizate concepte integrate, in care zona de entertainment sa fie o parte extrem de importanta", considera managerul. Portughezii detin de trei ani proiectul River Plaza din Ramnicu-Valcea, pentru care au platit 42 de milioane de euro, dar deocamdata nu sunt satisfacuti de rezultatele financiare ale proiectului.
"Vom fi multumiti cand mallul va fi inchiriat 100% si va merge trasnet (booming). Prin 25-26 mai va deschide Billa supermarketul in spatiul in care era Spar si continuam sa imbunatatim mixul de chiriasi. Procesul este insa lent. Am cumparat mallul cand chiriasii erau deja acolo si a trebuit sa respectam contractele care erau deja semnate, iar in acelasi timp o serie de retaileri au intrat in faliment. Nu poti schimba chiriasii de la un an la altul", a conchis managerul Sonae Sierra.
Un mall si trei proiecte
42 mil. euro au platit portughezii in 2007 pentru mallul River Plaza din Ramnicu-Valcea;
59.000 mp ar urma sa aiba mallul Sonae Sierra din Craiova, avand printre chiriasi Cora si Cinema City;
16 ha de teren detine Sonae Sierra in Ploiesti pentru dezvoltarea unui mall;
80.000 mp este suprafata inchiriabila prevazuta pentru proiectul ParkLake Plaza din Titan. Initial, mallul trebuia sa aiba 110.000 mp;
52 de malluri detine compania in Portugalia, Spania, Germania, Italia, Grecia, Romania si Brazilia.