Şansa micilor afaceri: în Bucureşti sunt 1.200 de spaţii comerciale goale. Chiriile sunt mai mici cu 40%

În Bucureşti mai sunt disponibile peste 1.200 de spaţii comerciale la parterul blocurilor, reiese din datele firmei de consultanţă imobiliară Colliers International, iar în condiţiile în care chiriile sunt cu circa 40% mai mici faţă de acum doi ani, o serie de companii au găsit o bună oportunitate pentru a se extinde.

Montblanc, Armani sau Victoria Men au deschis recent magazine pe Calea Victoriei, Cris-Tim, Kosarom sau Agricola Bacău îşi deschid propriile magazine de vânzare a produselor, în timp ce o serie de alţi mici producători de mezeluri şi preparate din carne îşi încearcă în această perioadă norocul deschizând magazine atât în zona pieţelor agro-alimentare, cât şi în zone centrale, precum Piaţa Unirii.

"Unii retaileri se extind acum datorită chiriilor mai mici, care au ajuns la un nivel pe care businessul le poate suporta. Sunt producători care încep să facă retail pentru lichidităţi, precum Kosarom, Agricola Bacău sau producători de îmbrăcăminte din ţară care încep să dezvolte propria reţea de magazine. Acest proces a mai avut loc şi în perioada 1998-2000", spune Constantin Prisecaru, senior retail broker în cadrul Colliers International.

Prisecaru a făcut la începutul acestui an trecerea de la conducerea reţelei de magazine de îmbrăcăminte Alb şi Negru din Piatra-Neamţ către consultanţa imobiliară, acceptând oferta Colliers în luna februarie a acestui an.

Potrivit datelor firmei de consultanţă imobiliară, la nivelul Bucureştiului sunt circa 1,2 milioane de metri pătraţi de spaţii comerciale, pe arterele Dorobanţi, Victoriei şi Magheru din zona centrală fiind concentrate spaţii cu o suprafaţă ceva mai mare de 70.000 de metri pătraţi.

În condiţiile în care rata de neocupare a spaţiilor este de peste 10%, iar suprafaţa medie a magazinelor este de circa 100 de metri pătraţi, în Bucureşti sunt în prezent peste 1.200 de spaţii care nu au deocamdată chiriaşi. În timp ce unii retaileri se extind, altora le vine tot mai greu să achite chiriile semnate în perioada de vârf a consumului, astfel că sunt nevoiţi să renunţe la afaceri.

"Rata de neocupare se situează între 10 şi 15%, în uşoară scădere faţă de anul trecut. În acelaşi timp sunt diferenţe destul de mari între zonele centrale, unde gradul de neocupare al spaţiilor este în jur de 5%, faţă de alte zone ale oraşului. Pe Calea Victoriei, spre exemplu, mai sunt doar câteva spaţii goale. În cartiere precum Drumul Taberei, Militari - Iuliu Maniu sau Berceni rata de neocupare este de 10-15%, iar în sectorul 3, în zone precum Titan, spaţiile goale reprezintă doar 5% - 10% din total, deoarece aici sunt mai puţine spaţii", spune Alexandru Preda, associate director în cadrul diviziei de retail a Colliers.

Cum pot face unii afaceri plătind mii de euro chirii lunar?

Consultanţii spun că, în funcţie de specificul activităţii, valoarea chiriei trebuie să fie cuprinsă între 2,5% şi 17% din valoarea vânzărilor pentru a spera la un business profitabil. Supermar­keturile îşi permit o chirie cuprinsă între 2,5% şi 3,5% din vânzări, mini-marketurile între 5 şi 6%, reţelele de îmbrăcăminte între 10% şi 12%, în timp ce cafenelele şi restaurantele pot ajunge la 15-17% din cifra de afaceri.

"Acestea sunt chirii procentuale pe care businessul le poate suporta şi afacerea este profitabilă. În general, în piaţă sunt semnate contracte la valori chiar mai mici în această perioadă. Au început să fie semnate contracte cu procent din vânzări şi chirie minimă garantată, dar acest model este viabil în special cu brandurile cotate la bursă sau care se gândesc la un exit - aceste afaceri având un interes clar să înregistreze în bilanţuri toate vânzările", mai spune Alexan­dru Preda.

Patru dintre cei mai mari jucători din industria produ­selor alimentare - Agricola Bacău, Unicarm, Angst şi Titan au anunţat planuri pentru deschiderea a peste 30 de puncte de desfacere în acest an. Fără a da detalii despre propria reţea de magazine, familia Timiş, proprietarii Cris-Tim, face paşi mari în extindere, doar în zona Pieţei Rahova din Bucureşti fiind deschise în prezent trei unităţi de desfacere.

În ceea ce priveşte retailerii de îmbrăcăminte, rezultatele slabe dintr-o serie de centre comerciale şi oprirea dezvoltării a numeroase proiecte au determinat o regândire a planurilor către zone cu trafic şi chirii care pot face afacerea sustenabilă.

"Retailerii iau mai mult în calcul să se dezvolte în spaţii comerciale de pe ar­te­re pietonale în prezent faţă de 2008, când în piaţă era vehiculată dezvoltarea a peste 100 de malluri. Aceştia sondează spaţiile pietonale atât în Bucureşti, cât şi în ţară. În prezent încercăm să aducem pro­prietarii către cerinţele clienţilor, iar în fiecare lună chiriile solicitate scad, iar pro­prietarii pierd", mai spune Prise­caru.

Aceştia au de luptat însă şi cu reţele de farmacii sau cafenele care ţin cu tot dinadinsul să îşi majoreze cota de piaţă, oferind chirii care par nesustenabile.

"Sunt şi lanţuri care vor să câştige în această perioadă cotă de piaţă cu orice preţ şi sunt dispuse să plătească chirii mai mari, peste media pieţei în actuala perioadă, doar pentru a lua anumite spaţii. Ne aşteptăm să mai vedem oferte nesustenabile financiar", a declarat Georgiana Andrei, head of retail depart­ment în cadrul Colliers.

Cine a anunţat că se extinde în spaţii stradale

• Proprietarul mezelurilor Unicarm a anunţat că va investi în deschiderea a peste 10 magazine în acest an, în condiţiile în care producătorul operează deja o reţea de 33 de magazine în special în nordul ţării;
• Angst vrea să îşi extindă reţeaua de magazine de la 22 la 27 de unităţi până la sfârşitul acestui an;
• Acţionarii celui de-al doilea producător de carne de pasăre, Agricola Bacău, îşi propun să deschidă zece magazine noi de desfacere, faţă de actuala reţea de 38 de unităţi;
• Omul de afaceri Dinu Patriciu investeşte masiv în extinderea reţelei de mini-marketuri Mic.ro şi într-un lanţ de pariuri sportive, afaceri care ar putea ajunge la circa 400 de unităţi.