Cum poate fi oprit lungul şir de insolvenţe în imobiliare când mii de apartamente stau goale

În ultimele săptămâni încă două cazuri noi de insolvenţă au zguduit piaţa locuinţelor: Impact, unul dintre cei mai importanţi dezvoltatori locali, a ajuns în insolvenţă după un litigiu cu un furnizor, în timp ce dezvoltatorul proiectului Planorama a ajuns în aceeaşi situaţie la solicitarea unui cumpărător. În acelaşi timp, alte mii de apartamente din Bucureşti sunt goale, în ciuda faptului că românii stau îngrămădiţi în case. Suprafaţa medie a unui locuinţe este de 39 mp, în timp ce spaţiul mediu ce revine fiecărei persoane este de 15,2 mp. Cum poate fi reglată situaţia?

"Ce pot să fac? Trebuie să rezist. Nu am altă soluţie", spune, ajuns la limita răbdării, unul dintre cumpărătorii celor 600 de apartamente vândute în Planorama, cel mai "chinuit" proiect de locuinţe de pe piaţa locală, demarat în urmă cu cinci ani, dar fără vreun rezultat concret, respectiv mutarea vreunei familii în casă nouă.

Cumpărătorii acestor apartamente au fost greu încercaţi de-a lungul timpului. Au plătit zeci de mii de euro când au văzut pe un teren din Colentina doar o groapă şi au început să viseze la apartamentele frumos colorate care urma să fie ridicate acolo, deşi în faţă vedeau doar o machetă şi poze pe calculator. Apoi au în­ceput problemele cu primul constructor, Yapitek SRL, intrat între timp în insolvenţă.

Firma a fost ulterior schimbată, dar la începutul anului 2008 filmul construcţiei s-a rupt din nou, astfel că termenele de predare a apartamentelor au fost întârziate pe termen nedeterminat. În urmă cu jumătate de an s-a încercat reluarea proiectului, dar recent firma dezvoltatoare, Euro Habitat, a intrat în procedură de insolvenţă, astfel că termenele vor fi din nou prelungite.

"În mod normal, administratorul judiciar desemnat ar trebui să pună în practică contractele în vigoare, deoarece noi, cumpărătorii, am pus peste 25 de milioane de euro în acest proiect, mai mult decât au investit dezvoltatorii şi banca la un loc. Din păcate, la stadiul la care sunt apartamentele nu există acum posibilitatea să facem nicio prerecepţie, astfel că nu am semnat niciun contract cu ei. Aşteptăm să se întoarcă administratorul judiciar din vacanţă şi vom discuta cu el să îi explicăm care este situaţia", spune Florin Vasile, la rândul său cumpărător în Planorama.

Acţiunile întreprinse de către firmele aflate în procedura insolvenţei sunt însă mai greoaie, în condiţiile în care administratorul judiciar şi creditorii trebuie să îşi dea acordul pentru achitarea oricărei creanţe sau pentru alocarea de resurse ale companiei.

Cazurile de dezvoltatori în insolvenţă, tot mai dese

Iar cazurile de insolvenţă în cadrul dezvoltatorilor de apartamente devin tot mai dese. Dezvoltatorii au probleme atât cu întârzierile înregistrate faţă de clienţi, cât şi faţă de bănci sau furnizori, în condiţiile în care scăderea vânzărilor de apartamente a redus cash-flow-ul firmelor.

"Există o discrepanţă prea mare între complexitatea legii insolvenţei, care are 30-40 de pagini, şi aplicarea sa practică, în condiţiile în care a ajuns să fie folosită inclusiv pentru lucruri banale, cum sunt litigiile comerciale. Una dintre probleme este legată de faptul că este o procedură care nu se taxează. Consider că ar trebui aduse amendamente legii din partea specialiştilor, deoarece este prea permisivă", spune managerul unei firme imobiliare intrate în insolvenţă.

Unii şi-au reeşalonat creditele şi s-au înţeles cu furnizorii

Mii de români îşi aşteaptă cu anii apartamentele plătite, dar dezvoltatorii au intrat în insolvenţă, blocând astfel proiectele. În acelaşi timp, alte companii au reuşit să evite insolvenţa, deşi au aceleaşi probleme cu vânzările şi au sute de apartamente încă în portofoliu. Aceste firme au reuşit să îşi reeşaloneze creditele pentru dezvoltare şi să ajungă la înţelegeri cu furnizorii pentru a evita insolvenţa şi, eventual, chiar falimentul, proceduri care pot provoca pierderi financiare mai mari atât companiei, cât şi creditorilor.

Piaţa imobiliară se afundă tot mai mult, deşi nevoia de locuinţe există, în condiţiile în care în ultimii 20 de ani s-a construit puţin.

Stocul naţional de locuinţe este de 8,38 de milioane de unităţi, iar suprafaţa medie a unei locuinţe este de 38,9 metri pătraţi. Creşterea rapidă a preţurilor, care nu a fost corelată cu salariile, a contribuit la actualul blocaj, în care nici vânzări nu mai au loc şi nici proiecte noi nu sunt derulate.

ANL vrea parteneriat public-privat pentru locuinţe, dar nu are bani

Răspunsul autorităţilor la această problemă este un proiect de hotărâre de guvern prin care Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL) să poată construi locuinţe şi în parteneriat public-privat.

ANL ar urma să colaboreze cu investitorii privaţi pentru identificarea unor construcţii aflate în diverse stadii de execuţie sau finalizate si neexploatate, care pot fi introduse în programul privind construcţia de locuinţe cu chirie sau supuse vânzării în baza unor contracte de parteneriat public-privat.

Punerea în aplicare a unor asemenea măsuri este însă puţin probabilă în viitorul apropiat, în condiţiile în care statul nu dispune în prezent de fonduri nici măcar pentru realizarea propriilor proiecte, pe terenuri deţinute de primării. "Având în vedere lipsa acută de locuinţe şi numărul mare de solicitări pentru obţinerea unei locuinţe, se impune promovarea unor măsuri care să accelereze procesul de construire a unor locuinţe cu chirie şi/sau supuse vânzării, prin atragerea investitorilor privaţi. În aceste condiţii este necesară implementarea unui nou program de construcţii de locuinţe cu chirie şi/sau supuse vânzării, astfel încât să poată fi atras capitalul privat în baza contractelor de parteneriat public-privat", se arată în nota de fundamentare a proiectului de act normativ.

Capitalul privat este însă la rândul său în această perioadă limitat, în condiţiile în care finanţările bancare pentru proiecte de locuinţe sunt aproape inexistente. "Statul nu prea are bani de salarii şi alte cheltuieli, astfel că este puţin probabil să aloce fonduri pentru finalizarea unor proiecte începute. Ar putea pune în schimb terenuri la dispoziţie pentru realizarea unor proiecte de către investitori sau extinderea programului Prima casă şi oferirea unor garanţii pentru cumpărătorii de locuinţe în anumite proiecte. Trebuie analizată problema în detaliu însă, pentru a nu fi considerat ajutor de stat", spune avocatul Sebastian Guţiu, managing partner al firmei de avocatură Schoenherr şi Asociaţii. În acelaşi timp, numărul de locuinţe construite a început să scadă încă din 2009, iar pentru acest an este aşteptat un nou declin. Maximul din ultimii zece ani a fost atins în 2008, în plin boom imobiliar, când au fost construite 67.255 de locuinţe, potrivit datelor de la Institutul Naţional de Statistică.

Anul trecut numărul locuinţelor construite a scăzut cu 7%, iar 2010 şi chiar 2011 se anunţă ani dezastruoşi pentru acest segment, în condiţiile în care de aproape doi ani nu sunt demarate noi proiectemari.

Ministrul Dezvoltării, Elena Udrea, a declarat în repetate rânduri că îşi propune să construiască 100.000 de locuinţe prin programale guvernamentale, dar în teritoriu aceste proiecte întârzie să apară.

Ieşirea din actualul blocaj este strâns legată de evoluţia economică, apreciază consultanţii, care consideră că apariţia primelor semne de creştere economică va determina schimbarea comportamentului de consum al populaţiei, iar cei care au într-adevăr nevoie de o locuinţă nu vor mai întârzia achiziţia, în speranţa de a "prinde" valul preţurilor mici.

Pe de altă parte, şi creşterea economică din ultimii ani a fost determinată în mare măsură de către consum şi segmentul construcţiilor, astfel că pentru îndeplinirea primului scenariu, creşterea economică trebuie să fie adusă de un alt segment. Până atunci, mii de români continuă să locuiască în chirie şi să plătească rate la bancă pentru locuinţe achitate, dar în care nu se pot muta. Cert este că pentru o perioadă de câţiva ani majoritatea se vor gândi de cel puţin două ori până să dea banii pe o locuinţă văzută doar în poze realizate pe calculator.

Ce avantaje au şi la ce riscuri se supun firmele in insolvenţă

Avantaje

• Suspendarea de drept a tuturor acţiunilor judiciare şi extrajudiciare pentru realizarea creanţelor asupra debitorului sau bunurilor sale;
• Furnizorii de servicii vitale (electricitate, gaz, apă, telefon etc.) nu au dreptul, în perioada de observaţie şi reorganizare, să sisteze serviciile către averea debitorului consumator captiv;
• Stoparea curgerii dobânzilor, majorărilor de întârziere şi a penalităţilor pentru creanţele negarantate;
• Recuperarea propriilor creanţe se face cu scutirea plăţii taxelor judiciare de timbru;
• Încetarea anumitor contracte cu proceduri simplificate şi costuri minime.

Dezavantaje

• Pierderea unor parteneri de afaceri, în condiţiile în care creanţele născute anterior deschiderii procedurii nu pot fi achitate de către debitor ulterior deschiderii procedurii decât cu acordul judecătorului-sindic, chiar dacă este vorba despre creanţe ale partenerilor contractuali esenţiali pentru averea debitoarei;
• Creditorii nemulţumiţi pot întârzia, bloca sau chiar anula şansele de redresare ale debitoarei;
• Autorităţile publice pot exclude companiile insolvente din procedura pentru atribuirea unor contracte publice;
• Creditorul care deţine cel puţin 50% din valoarea totală a creanţelor poate decide desemnarea unui administrator judiciar, fapt ce poate duce la întârzierea timpului de redresare a firmei sau chiar la luarea unor decizii fatale pentru debitor;
• Riscul falimentului demonstrat statistic în istoria ultimelor zece ani, când doar o firmă din 50 intrate în insolvenţă a reuşit să se reorganizeze cu succes.

Alte 1.000 de apartamente in proiecte imobiliare in insolvenţă sau faliment

Proiectul cu 273 de apartamente care trebuia realizat în apropierea aeroportului din Băneasa a intrat în faliment, la un moment la care dezvoltatorii vânduseră 114 locuinţe, dar au acumulat datorii de peste 25 de milioane de euro. Proiectul în faza actuală - trei etaje de parcare şi trei etaje superioare de structură, situate pe un teren de 7.500 de metri pătrăţi - urmează a fi scos la licitaţie pentru acoperirea datoriilor.

Ansamblul rezidenţial My Dream din Pipera a intrat în insolvenţă cu datorii de 17 mil. euro după ce a reuşit să vândă doar 43 din cele 174 de apartamente ale proiectului a cărui construcţie a fost finalizată integral. Clienţii s-au mutat în locuinţele cumpărate, dar firma se află încă în procedură de insolvenţă. Eventuala reorganizare a firmei depinde în mare măsură de Bank of Cyprus, principalul creditor al firmei, cu o expunere de 85% din masa credală.

Dezvoltatorii blocului Blue Tower din Colentina, format din 156 de locuinţe, au cerut intrarea în insolvenţă încă din toamna anului trecut, când firma avea datorii de circa 17 mil. euro şi circa 100 de apartamente vândute, majoritatea însă către investitori. Construcţia era finalizată în proporţie de 85%, dar lucrările nu au mai avansat, astfel că până acum nu s-a mutat nimeni în blocul din apropierea parcului Plumbuita. Firma se află încă în procedură de insolvenţă.

În cadrul proiectului Belleview din Sinaia au fost vândute peste 100 din cele 344 de apartamente prevăzute, dar ca urmare a intrării în insolvenţă a companiei Ozer Construction, dezvoltatorul proiectului, procesul de construcţie a fost îngreunat într-un moment în care lucrările erau finalizate în proporţie de aproximativ 70%. Firma a fost preluată de către trei avocaţi români, care încearcă să ducă proiectul la capăt.

Una dintre cele mai recente insolvenţe declarate este cea a companiei Impact, dezvoltatorul proiectului Greenfield din Băneasa, care pentru o datorie de 300.000 de euro către un furnizor a intrat în această lună în procedură de insolvenţă. Compania a finalizat şi livrat în România peste 1.000 de apartamente, dar activitatea firmei va fi îngreunată de insolvenţă. Reprezentanţii firmei au declarat că vor contesta decizia.