Şeful evaluatorilor: Trendul preţurilor la apartamente se va schimba odată cu primele semne de creştere economică
PiaŢa tranzacţiilor imobiliare a rămas în blocaj în prima
jumătate a acestui an, în condiţiile în care sunt "foarte puţini
cei care intră acum pe achiziţii", spune Filip Stoica, preşedintele
Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România (ANEVAR), care
apreciază că trendul se va schimba odată cu apariţia semnalelor
clare de ieşire din recesiune.
"De aproape doi ani asistăm la un blocaj, fără injecţii
semnificative în piaţa imobiliară. Piaţa se va schimba când vor
apărea semnalele limpezi de creştere economică. Atunci va reveni
încrederea oamenilor şi va avea loc schimbarea comportamentului.
Cumpă rătorii vor dori să cumpere cât preţurile vor fi încă mici",
apreciază Stoica.
În cei doi ani de scădere a preţurilor imobiliare au mai existat
evoluţii pozitive în perioada lansării programului guvernamental
Prima casă sau imediat după reducerea TVA-ului la 5% pentru
locuinţele vândute de companii cu un preţ mai mic de 380.000 de
lei, dar aceste măsuri nu au avut forţa să mişte semnificativ o
piaţă dependentă de stabilitatea şi încrederea utilizatorilor
finali ai apartamentelor.
Scăderea numărului de tranzacţii a atras după sine o reducere a
preţurilor la apartamentele vechi cu trei camere din Bucureşti de
aproximativ 50%, potrivit indicelui realizat de ZF.
În lipsa tranzacţiilor, şeful ANEVAR spune că firmele de profil au
evaluat bunuri în special pentru raportare financiară, dar şi în
cadrul reorganizărilor intra-grup, în care unele firme au preferat
să aducă la un loc entităţi separate pentru a avea management comun
şi acces mai facil la finanţare, în timp ce alte companii au decis
să îşi separe afacerile de partea imobiliară, a cărei evoluţie
negativă a afectat marjele de profitabilitate, în condiţiile în
care, spre exemplu, "devalorizarea terenului trebuie înregistrată
în contul de profit şi pierdere".
Piaţa evaluărilor ar putea reveni pe creştere dacă instituţiile
statului ar accelera procesul de evaluare a activelor din
patrimoniul public. "Este şi o chestiune de interes naţional să
ştii cât este averea statului vizavi de relaţia cu alte state. Au
crescut solicitările pentru aceste evaluări, dar este rolul
autorităţilor centrale de a convinge autorităţile locale de
utilitatea unui asemenea demers. Atât autorităţile locale, cât şi
Ministerul Finanţelor pot apela la obligaţiuni, la împrumuturi şi o
entitate care se dovedeşte a fi bogată poate avea astfel succes la
un astfel de împrumut", apreciază Stoica.
Consultantul spune că băncile nu vor avea probleme semnificative cu
portofoliile de credite ipotecare acordate în perioada 2007-2008,
când pre ţurile au atins maximul pieţei, în condiţiile în care
actualele valori de piaţă nu sunt relevante, în lipsa unui număr
semnificativ de tranzacţii.
"Problema apare odată cu teama că în urma vânzării nu mai poţi
obţine preţul echivalent valorii garanţiei, ceea ce înseamnă
cheltuieli cu provizioanele şi alte pierderi. Dacă ideea de bază
este că toate proprietăţile şi-au redus valoarea, aici ar trebui să
fie o problemă, dar eu cred că este o falsă problemă. Creditele
ipotecare au fost date pe termen lung, de 20-25 de ani, iar
garanţiile sunt tot pe termen lung - un apartament nu se depreciază
pe termen scurt. Faptul că noi acum străbatem o lipsă a
tranzacţiilor nu înseamnă că tot portofoliul s-a depreciat cu
aceste sume vehiculate. În mod normal, toată comunitatea economică
ar trebui să privească situaţia tot pe termen lung, perioadă în
care valorile proprietăţilor se menţin", spune Stoica.
Pe termen mediu şi lung intervin în ecuaţie şi factori precum
inflaţia şi scăderea obligaţiei pe măsură ce sume din împrumut sunt
achitate către bancă, astfel că portofoliul unei bănci poate fi
echilibrat în timp.
Indicele de la Statistică nu spune nimic dacă este doar
la nivel naţional
Şeful Anevar apreciază că primul indice oficial al locuinţelor,
lansat în urmă cu o lună de Institutul Naţional de Statistică, în
colaborare cu BNR şi Uniunea Notarilor Publici, este "transparent",
dar lasă loc de îmbunătăţiri printr-o mai mare segmentare a
categoriilor de preţuri.
"Chiar dacă acum nu prea pare utilizabil, un indice are nevoie de
timp. Calitatea lui depinde foarte mult de volumul de informaţii pe
care se bazează şi este important local. La nivelul ţării ţării nu
îţi spune mai nimic, deoarece nu sunt aceleaşi evoluţii nici măcar
pe zonele Capitalei", explică şeful ANEVAR, asociaţie cu
aproximativ 5.000 de membri evaluatori şi circa 250 de firme care
concurează pe o piaţă a onorariilor de circa 25 de milioane de
euro.