Proiectele imobiliare, în vârtejul insolvenţelor. "Încă este criză afară. Încercăm să mai atragem investitori"
Reţeta ieşirii din insolvenţă este aceeaşi fie că este vorba de
o afacere imobiliară, din retail sau producţie. Găsirea unei noi
surse de finanţare, aşa-numiţii "fresh money", poate face diferenţa
dintre un faliment sau o reorganizare reuşită.
Iar cum în această perioadă banii pentru investiţii imobiliare sunt
puţini, după ce în ultimul an dezvoltatorii s-au aflat în "zodia
insolvenţei", următoarea etapă ar putea fi cea a
falimentelor.
"Se lucrează încă la planul de reorganizare. După cum ştiţi, acesta
se poate face şi în doi ani. Noi nu ne grăbim", spune George
Pădure, unul dintre acţionarii firmei Sigma Proiect Development,
aflată în insolvenţă.
Pădure, fost primar al sectorului 1 din Bucureşti, a intrat pe
piaţa imobiliară din Bucureşti cu un proiect de mari dimensiuni în
2007, în plin avânt al pieţei de profil.
A început atunci să construiască, alături de un grup de investitori
belgieni, un proiect de 270 de apartamente în zona Bucureştii Noi,
după care a ridicat rapid miza, cumpărând un teren în Colentina
pentru un ansamblu cu circa 1.500 de apartamente.
La câteva luni distanţă însă criza începea să-şi facă simţită
prezenţa şi pe piaţa imobiliară locală, astfel că nu a mai fost
începută construcţia proiectului. Iar cum cea mai mare parte a
banilor pentru teren a fost obţinută printr-un credit de la Bank of
Cyprus, care trebuia rambursat, acţionarii au decis intrarea de
bună-voie a firmei în insolvenţă, cu scopul reorganizării.
"Încă este criză afară. Încercăm să mai atragem anumite grupuri de
investitori deoarece proiectul este mare", mai spune Pădure.
Firma a intrat în insolvenţă de aproape un an. Datoria către Bank
of Cyprus este de circa 14 milioane de euro, iar pentru dezvoltarea
unui asemenea proiect ar fi necesară o investiţie de circa 70 mil.
euro.
Colentina conduce la insolvenţe
Colentina este însă cartierul cu cele mai multe proiecte cu
probleme din Bucureşti. După ce în toamna anului trecut acţionarii
Copper Beech Capital au decis intrarea în insolvenţă a firmei care
dezvolta ansamblul Blue Tower, mai recent israelienii de la Euro
Habitat au intrat şi ei în insolvenţă, la solicitarea unuia din
zecile de clienţi nemulţumiţi de întârzierea proiectului
Planorama.
Tot din Colentina ar putea veni însă primul caz de reorganizare
reuşită a unui dezvoltator imobiliar important, şi anume firma
Copper Beech Capital, care dezvoltă ansamblul Blue Tower.
"Cei de la Copper Beech au depus un plan de reorganizare, iar
instanţa a dispus exprimarea unei opinii din partea unui practician
în insolvenţă privind posibilitatea de realizare a planului, care
apoi ar trebui votat de către creditori. Dacă va primi aprobarea,
există şanse ca planul de reorganizare să fie supus votului până la
sfârşitul acestui an, deşi termenele de judecată sunt extrem de
îndepărtate, de trei-patru luni de zile", a explicat situaţia Arin
Stănescu, coordonatorul firmei RVA Insolvency, administratorul
judiciar al Copper Beech.
Firma, controlată de omul de afaceri de origine indiană Dinesh
Dhamija, a intrat în insolvenţă tot în toamna anului trecut.
Copper Beech dezvolta ansamblul de locuinţe Blue Tower, format din
156 de apartamente, dar la un moment dat lucrările au fost stopate
după ce firma a început să acumuleze datorii faţă de
constructor.
Cu toate acestea, Arin Stănescu spune că firma nu are nevoie de
"fresh money" pentru a finaliza construcţia.
"Nu au venit cu alţi bani în acest proiect deoarece nici nu mai
este nevoie de prea mulţi bani pentru a finaliza lucrările, 85%
fiind executate. Ei mizează pe vânzarea apartamentelor la preţuri
adaptate la situaţia actuală, operaţiune din care pot proveni banii
necesari pentru finalizarea lucrărilor rămase, 15%", a mai spus
Stănescu.
În urmă cu doi ani, preţurile studio-urilor cu o suprafaţă de 38 de
metri pătraţi erau de 47.000 de euro plus TVA. Jumătate din
apartamente au fost însă precontractate de către fondul norvegian
de investiţii Romania Invest, în timp ce din restul locuinţelor
puţine au fost cumpărate de utilizatorii finali.
Un rol hotărâtor în relansarea acestui proiect îl va avea însă
Alpha Bank, principalul creditor al companiei, după ce banca elenă
a acordat dezvoltatorilor un credit de 14 milioane de euro pentru
construcţie.
Indienii aveau în plan investiţii de 2,5 miliarde de euro în
construirea a circa 17.000 de locuinţe, iar o parte din fonduri,
circa 575 milioane de euro, urma să vină dintr-o finanţare de la
BCR.
În total, Copper Beech avea în plan construirea a 17 ansambluri
rezidenţiale, dintre care două proiecte erau de mari dimensiuni în
localităţi situate la nord de Bucureşti, cu câte 5.000 de locuinţe,
unul destinat clienţilor care îşi permit locuinţe de lux şi unul
cu locuinţe "convenabile", care să folosească materiale de
construcţii mai ieftine, cum ar fi lemnul. În cazul în care grecii
nu vor accepta planul de reorganizare, Blue Tower ar putea avea
soarta proiectului Cortina Residence din Băneasa, dezvoltat de
Cefin Real Estate, intrat rapid în faliment. Proiectul cu 271 de
apartamente s-a împotmolit undeva la etajul trei al construcţiei,
când pentru 114 locuinţe erau semnate antecontracte de vânzare.
Dezvoltatorii, firmele Heitman şi Cefin Real Estate, au cerut în
iarnă intrarea în insolvenţă a firmei Cefin Real Estate Alpha, iar
în mai a fost pronunţat falimentul. Următorul pas: găsirea unui
cumpărător de către lichidatorul judiciar BDO Business
Restructuring. Dar nu doar ei caută cumpărător.
"Suntem în discuţii cu două fonduri de investiţii care ar putea
aduce equity pentru continuarea proiectului. Ei ar trebui să
cumpere activul la licitaţie, iar noi suntem dispuşi să le oferim
sprijinul pentru continuarea construcţiei. Licitaţia ar trebui să
aibă loc în toamnă. În octombrie vom avea următorul termen şi vom
şti mai multe atunci", a declarat Geo Mărgescu, general manager al
Cefin Real Estate.
Băncile evită falimentul
Băncile şi lichidatorii găsesc cu greu soluţii pentru vânzarea unor
proprietăţi imobiliare de mari dimensiuni scoase la licitaţie.
Primul caz important a fost cel de vânzare a terenului de 124 de
hectare din Crevedia, în apropierea Bucureştiului, pe care
dezvoltatorul britanic European Future Group intenţiona să
construiască un minioraş cu 6.000 de locuinţe.
Austriecii de la Raiffeisen Bank, care au finanţat achiziţia
terenului printr-un credit de 14,6 milioane de euro, s-au văzut
nevoiţi ulterior să îl răscumpere prin intermediul companiei
Plusfinance, controlată tot de ei.
Pentru a evita acest gen de situaţii, băncile nu se vor mai grăbi
să transforme insolvenţele în falimente. Dar pentru asta şi
dezvoltatorii trebuie să găsească noi soluţii de finanţare şi să
aducă preţurile apartamentelor la nivelul la care pot găsi
cumpărători.
Calendarul insolvenţelor
10 martie 2009:
Gigant Construct intră în insolvenţă. Firma trebuia să dezvolte 400
de apartamente în zona Trapezului din Bucureşti
25 mai 2009: EFG Crevedia Development intră în insolvenţă. Firma
trebuia să dezvolte un minioraş cu 6.000 de locuinţe în
Buftea
1 octombrie 2009: Ozer Construction intră în insolvenţă. Firma
construia ansamblul Belleview din Sinaia cu 344 de apartamente.
Sigma Proiect Development intră în insolvenţă. Firma ar fi trebuit
să construiască 1.500 de apartamente în Colentina
12 octombrie 2009: Copper Beech Capital intră în insolvenţă. Firma
dezvolta proiectul Blue Tower Colentina (foto sus) de 156 de
apartamente
9 noiembrie 2009: EFG Crevedia intră în faliment, iar în câteva
luni Raiffeisen cumpără pentru 11 mil. euro terenul de 124 ha
7 decembrie 2009: Plus Development intră în insolvenţă. Compania a
dezvoltat aproape integral proiectul My Dream Pipera cu 174 de
apartamente
8 decembrie 2009: Gigant Construct intră în faliment. Terenul de la
Trapezului este în procedură de valorificare prin licitaţie.
22 ianuarie 2010: Cefin Real Estate Alpha intră în insolvenţă.
Firma trebuia să dezvolte proiectul Cortina Residence (foto mijloc)
cu 271 de apartamente în Pipera
7 mai 2010: Tribunalul pronunţă falimentul Cefin Real Estate Alpha.
Terenul şi proiectul ar putea fi scoase la licitaţie în
toamnă
30 iunie 2010: Euro Habitat intră în insolvenţă. Compania a început
de mai bine de cinci ani proiectul Planorama din Colentina
(foto jos), Bucureşti. Decizia a fost contestată
8 iulie 2010: Impact Developer & Contractor intră în
insolvenţă. Compania a construit mai mult de 1.000 de apartamente
în România
5 august 2010: Impact anunţă suspendarea temporară a procedurii de
insolvenţă