Ultimul mall în criză?

În luna martie 2009, jurnaliştii şi primii vizitatori făceau ochii mari în Bucureşti, cu ocazia inaugurării centrului comercial Grand Arena, în care erau ocupate doar 80 din cele 180 de spaţii anunţate. "Este primul mall care se deschide în acest an", explicau reprezentanţii Grand Arena, făcând referire la faptul că efectele crizei se făceau simţite şi pe piaţa centrelor comerciale din România.

Între timp, toate centrele comerciale care au mai fost inaugurate pe piaţa locală au avut "circumstanţe atenuante" pe fondul crizei, dar în timp ce la unele proiecte este mai uşor să numeri spaţiile ocupate, alţi dezvoltatori au reuşit să îşi facă lecţiile mai bine.

Eforturi financiare mai mari, multe nopţi nedormite şi sacrificarea profitabilităţii, cel puţin în primii ani - sunt trei dintre măsurile pe care dezvoltatorii care au continuat să construiască malluri în această perioadă au fost nevoiţi să le adopte.

"Ai nevoie de echipe mult mai mari pentru a dezvolta un mall în această perioadă. Am avut cinci oameni de la Colliers şi alţi cinci angajaţi ai Futureal care au lucrat pe partea de închiriere a spaţiilor. Alţi şapte oameni au coordonat procesul de amenajare a magazinelor de către chiriaşi. Au fost cazuri în care am pus muncitorii noştri să amenajeze magazinele în locul retailerilor", explică Eran Socher, managerul de dezvoltare al mallului Gold Plaza din Baia Mare, ultimul centru comercial finalizat în acest an.

Chiar şi cu această mobilizare, mallul nu a fost ocupat complet în ziua deschiderii. Aproximativ 20 din cele 100 de spaţii ale mallului sunt libere, dar unităţile mari au fost ocupate de C&A, New Yorker, Waikiki, Takko sau Deichmann, în timp ce Cinema City a deschis la Baia Mare cel de-al nouălea multiplex din România, iar Cora are la parter un hipermarket de dimensiuni reduse.

"Sunt foarte mândru de faptul că 82,5% din spaţii sunt ocupate în ziua inaugurării. Este o mare realizare", consideră managerul care a coordonat dezvoltarea mallului din Baia Mare. "Negocierile sunt de două-trei ori mai lungi şi părţile sunt mult mai atente la detalii. Este mai uşor să închiriezi spaţii mai mari pentru perioade lungi către retailerii importanţi decât magazinele mici", explică dificultăţile cu care s-a confruntat.

Geamuri Şi sprinklere gratis. Unii retaileri cu care au fost semnate precontracte s-au răzgândit. Alţii aşteaptă să vadă rezultatele centrului comercial din primele luni de funcţionare. Leonardo sau Mondex, reţele aflate în insolvenţă, au ocupat la rândul lor spaţii în cadrul mallului, cea mai mare investiţie realizată în zona de nord-vest a ţării.

"Prima provocare este să îi convingi pe retaileri să se extindă, să-şi folosească banii pentru spaţii noi într-o perioadă în care toată lumea este obişnuită să reducă investiţiile şi să se consolideze. Cu toate acestea, consider că este cel mai bun moment să fii retailer, atâta timp cât ai resurse: acum spaţiile comerciale sunt predate în alte condiţii: pot avea şapa turnată, faţadă de sticlă sau sprinklere, contribuţia dezvoltatorilor fiind semnificativă", explică Socher.

Avantajele de care beneficiază retailerii se resimt însă puternic în profitabilitatea proprietarilor de centre comerciale.

Mallul de la Baia Mare a implicat o investiţie de 70 de milioane de euro, dar beneficiarii proiectului, austriecii de la Immofinanz, apreciază că veniturile obţinute în primul an de exploatare a proiectului vor fi de doar 3,5 milioane de euro, respectiv un randament de 5% în euro, raportat la costuri.

"Yield-ul acestui mall cu siguranţă nu este 5%, în euro pe an. Oamenii evaluează un mall multiplicând încasările. Însă, chiriile mallurilor deschise astăzi cu siguranţă vor creşte. Nu văd un alt centru comercial construit în Baia Mare pentru mulţi ani: avem un mall mare, într-o zonă bună, cu cel mai bun cinematograf şi hipermarket. De ce ar dori cineva să concureze cu aşa ceva?", explică Socher motivele pentru care crede că în anii următori vor creşte veniturile realizate de centrul comercial.

Un mall mai mic? Baia Mare nu este în topul celor mai mari 15 oraşe din România, având o populaţie de 140.000 de locuitori, dar ca urmare a finalizării proiectului Gold Plaza a ajuns pe locul 12 în clasamentul oraşelor cu cele mai mari investiţii finalizate în retail - centre comerciale şi hipermarketuri.

Mallul putea fi mai mic, dar tocmai datorită faptului că în următorii ani nici RED şi nici Atrium Centers nu au anunţat că vor începe construcţia unor proiecte concurente, oficialii Gold Plaza nu au modificat planul iniţial, având finanţare asigurată prin MKB.

"Am decis să păstrăm proiectul la o suprafaţă închiriabilă de 30.000 de metri pătraţi. Ne-am gândit să îl facem mai mic şi astfel l-am fi putut avea plin în ziua deschiderii. Dar am vrut să avem spaţiu pentru a putea lua şi în viitor chiriaşi noi care vor veni pe piaţă", explică Socher.

Cu toate acestea, în momentul de faţă este foarte greu de umplut un mall de asemenea dimensiuni în afara Bucureştiului.

Pe zona de food-court, marii operatori, precum KFC, McDonald's, Pizza Hut sau Burger King îşi aleg foarte atent spaţiile pentru noile fast-food-uri, iar în mallul din Baia Mare deocamdată nu s-a extins niciunul, cum nu au deschis magazine nici retailerii de articole sportive multi-brand, precum Intersport sau Hervis, care erau nelipsiţi din centrele comerciale inaugurate în perioada 2006-2009.

În aceste condiţii, antreprenorii locali reprezintă un element semnificativ din mixul de chiriaşi, dar aceştia nu au resursele financiare şi know-how-ul de care beneficiază marile lanţuri internaţionale de magazine.

"Avem chiriaşi care au nevoie de ajutor la început, motiv pentru care garanţiile nu mai sunt atât de importante. Pentru noi este mai important să îl vedem pe retailer alocând bani pentru amenajarea magazinului decât să ne dea chiria pentru trei luni în avans. Preferăm să dedice timp amenajării, astfel încât să deschidă magazinul la timp", mai spune reprezentantul Gold Plaza.

Pentru anul viitor proiectele noi inaugurate pot fi multe, dar certitudinile sunt în continuare destul de puţine. Toamna este cea mai potrivită perioadă pentru inaugurări, Galleria Arad, Maritimo din Constanţa sau Palas Iaşi fiind programate pentru lunile septembrie-octombrie 2011.

Oradea Shopping City sau Colosseum din Bucureşti ar putea fi deschise mai devreme, dar rămâne de văzut. În aceste condiţii, dezvoltatorii de centre comerciale ar trebui să se reprofileze sau să schimbe piaţa pe care activează.

"Voi activa cel mai probabil în retail, în continuare. A fost atât de palpitant încât ne dorim să facem mai mult. Avem o echipă bună şi cred că vom construi şi alte malluri", spune Socher, fără a oferi detalii despre proiectele viitoare. O diplomă de la Oxford şi un mall construit în cele mai dificile condiţii pot fi două recomandări solide pentru managerul de 33 de ani.

Gold Plaza Baia Mare pe scurt:

70 de milioane de euro reprezintă investiţia în proiect
30.000 de metri pătraţi este suprafaţa închiriabilă
89% este gradul de închiriere a spaţiilor la momentul inaugurării
20 de magazine îşi caută încă ocupanţi
3,5 milioane de euro sunt chiriile estimate pentru primul an
Principalele ancore: Cora, Cinema City, C&A, New Yorker, Deichmann, Takko şi Waikiki
Futureal este dezvoltatorul proiectului care va intra în portofoliul austriecilor de la Immofinanz
Colliers s-a ocupat de închirierea spaţiilor, iar Ţuca Zbârcea & Asociaţii a gestionat aspectele juridice.