Orhideea Gardens, la doi ani de la darea în folosinţă: 220 de familii în 400 de apartamente
Pe Calea Plevnei din Bucureşti este deja vizibilă una din bretelele care vor urca pe Pasajul Basarab, cel mai aşteptat proiect de infrastructură din Capitală din ultimii ani. Până să ajungi la pasaj însă, printre mai multe clădiri gri se deschide un drum îngust, pe care dacă nu eşti atent îl poţi rata. În faţă, după o barieră metalică, se înalţă cinci blocuri de 11 etaje, colorate în verde, galben şi portocaliu: ansamblul Orhideea Gardens cu 400 de apartamente.
Din curtea ansamblului rezidenţial pot fi observate modele de
perdele la geamuri, un brăduţ în ghiveci scos pe balcon de către
unul dintre proprietari, dar şi un lung şir de apartamente în care
nu este niciun fel de activitate. Acesta este cel de-al cincelea
bloc al complexului, pe care dezvoltatorul - omul de afaceri Daniel
Piţurlea - a decis încă din 2009 că nu îl va scoate la vânzare,
apartamentele fiind destinate închirierii.
În acest bloc au fost mutate şi birourile de vânzări ale
dezvoltatorului, în timp ce la parterul imobilului a fost amenajat
un spa, în urma unei investiţii de două milioane de euro.
De la geamurile apartamentelor din Orhideea Gardens poate fi
observat complexul comercial Carrefour Orhideea, dar şi căminele
din Grozăveşti, zonă în care studenţii plătesc circa 120 de lei
lunar pentru un loc de cazare într-o cameră de 20 de metri pătraţi
pe care o împart cu cel puţin un coleg. În timp ce la geamurile
din cămine sunt montate folii de aluminiu pentru ca studenţii să
se protejeze de soare, în Orhideea Gardens după ferestrele Schuco,
placate cu aluminiu, sunt montate obloane acţionate electric şi
plase împotriva ţânţarilor.
Diferenţa de standard se observă clar şi când vine vorba de preţ:
un apartament cu două camere "panoramic", situat la etajul 11 al
complexului şi având o terasă exterioară de 20 de metri pătraţi
are un preţ de 160.000 de euro, acesta fiind cea mai ieftină
locuinţă disponibilă în complexul Orhideea Gardens.
Locuinţele au 128 de metri pătraţi construiţi, din care circa 105
metri pătraţi reprezintă suprafaţa utilă, dimensiunile
locuinţei fiind comparabile cu cele ale unui apartament cu trei
sau chiar patru camere din blocurile vechi.
Prin urmare, şi profilul clienţilor este mult diferit.
"Sunt peste 200 de familii care locuiesc aici. Undeva între 200 şi
220 dintr-un total de 250 de apartamente vândute. 90% din
tranzacţii se fac cu cash: oameni cu bani foarte mulţi, directori
de companii mari şi vedete. Pot spune că se întâmplă ceva pe piaţă
deoarece avem circa 30 de tranzacţii în pipeline, pe ţeavă. A
scăzut foarte mult numărul de «turişti». Veneau într-o perioadă
zilnic câte 30 de oameni care aveau 40.000-50.000 de euro şi doreau
un apartament la noi", spune Victor Pateşan, directorul de vânzări
al proiectului.
În primele două luni ale anului au fost închise patru tranzacţii,
după un an 2010 în care au fost vândute circa 50 de apartamente în
cadrul complexului, potrivit reprezentantului de vânzări.
Cum sunt apartamentele? La parterul blocurilor sunt aranjate
dispozitivele pentru video-interfon. Un lift Schindler, care
urmează a fi placat cu lemn, urcă silenţios spre etajele
superioare ale blocului cu apartamente destinate închirierii.
Locuinţele din acest bloc sunt deja parţial mobilate. După uşa de
la intrarea într-un apartament standard cu trei camere,
reprezentantul de vânzări se întinde spre panoul electric pentru a
activa comutatorul cu energie. După un hol micuţ se întinde un
living şi o bucătărie deschisă, după modelul vestic încercat în
ultimii ani şi de alţi dezvoltatori de pe piaţa locală, în proiecte
precum Asmita Gardens sau Monaco Towers.
Prin partea dreaptă, înainte de bucătărie, este intrarea într-un
alt hol de mici dimensiuni, care duce spre cele două dormitoare şi
cele două grupuri sanitare ale locuinţei.
"Între apartamente sunt pereţi de beton, iar în interior sunt fie
de beton, fie din gips-carton. Toată lumea îşi personalizează
apartamentele în ultima perioadă - fie un perete, fie un tapet",
explică Pateşan. Faianţa este adusă din Italia, bateriile sunt
Grohe, în timp ce cada cu hidromasaj şi obiectele sanitare sunt
produse de grupul Sanotechnik.
Locuinţele au fost proiectate înainte de criză, astfel că
dormitoarele au suprafeţe de 16 metri pătraţi fiecare, în timp ce
suprafaţa cumulată a livingului şi a bucătăriei depăşeşte 40 de
metri pătraţi, comparabile ca dimensiuni doar cu apartamentele de
pe Bulevardul Unirii sau cu alte ansambluri rezidenţiale noi.
Suprafeţele sunt importante şi în perspectiva faptului că taxa de
administrare a complexului se calculează în funcţie de
dimensiunea apartamentului, respectiv 0,25 euro/mp util lunar, în
timp ce cheltuielile comune, cu grădinăritul, paza şi
deszăpezitul ajung la 150 de lei lunar pentru un apartament cu trei
camere. La aceşti bani se adaugă costurile cu întreţinerea - gaze,
apă şi curent, în funcţie de consum.
"Întreţinerea unui apartament cu trei camere începe de la 350-400
de lei lunar în lunile de vară. Iarna, pentru un apartament cu trei
camere, am avut o întreţinere de 1.000 de lei în lunile friguroase.
Centrala este comună pentru tot blocul, dar fiecare apartament are
contor la intrare. Tu decizi cât de cald vrei să faci în casă. Noi
suntem cam în media blocului în ceea ce priveşte factura la
întreţinere", spune Pateşan, care este proprietarul unui apartament
cu trei camere în complexul pe care îl vinde.
El este "legat" de Orhideea Gardens de aproape cinci ani, când
lucra pentru banca HvB şi a făcut parte din echipa care a aprobat
primul credit pentru o dezvoltare rezidenţială acordat de HvB,
bancă integrată ulterior în UniCredit.
În 2009 Pateşan a oferit consultanţă omului de afaceri Daniel
Piţurlea pentru restructurarea facilităţii de credit, iar din
luna septembrie a acelui an a preluat şi activitatea de vânzare.
"La vremea respectivă ziceam că în şase luni vor fi vândute toate
apartamentele. Primele luni am rămas optimist, deoarece lucrurile
mergeau bine. Apoi, 2010 a fost un an slab, cu doar 50 de
apartamente vândute. Acum zic că într-un an ar putea fi vândute
toate, poate chiar şi în şase luni, dar nu mai este aceeaşi grabă.
Facilitatea de finanţare ne-o prelungesc pentru încă doi ani şi
mai sunt de rambursat în jur de 8 mil. euro. Au fost peste 30 mil.
euro".
Blocul aflat spre închiriere generează în prezent veniturile
necesare acoperirii dobânzilor bancare, deşi gradul de ocupare nu
depăşeşte 15% în prezent. Chiriile pleacă însă de la 1.000 de
euro lunar pentru un apartament mobilat cu două camere şi o
suprafaţă de 78 de mp, bani în care este inclus şi un loc de
parcare şi acces la spa pentru fiecare membru al familiei.
Abonamentele la spa, o investiţie de două milioane de euro
finalizată în luna decembrie, au preţuri de 1.600 de euro anual, în
timp ce pentru locatarii complexului este oferit un discount de
30%, respectiv 1.120 de euro/an.
"Pentru spa ne-am întâlnit cu marii jucători de pe piaţă, care când
au văzut doar o groapă şi nişte pereţi nu au crezut în proiect, aşa
că au făcut oferte «de doi lei». Financiar, investiţia nu se
justifică. Spa-ul a fost gândit ca o modalitate de a atrage
clienţi pentru apartamente", spune Pateşan, care mai are spre
vânzarea cea mai mare parte a penthouse-urilor din complex, ale
căror preţuri se ridică la 500.000 de euro.
Cât ar fi TVA-ul pentru un astfel de apartament? 120.000 de euro,
ţinând cont că vânzarea locuinţei către o persoană fizică ar fi
taxată cu 24% din cauza faptului că preţul depăşeşte plafonul de
380.000 de lei, până la care locuinţele sunt taxate cu 5%. Faptul
că apartamentele din Orhideea Gardens au doi ani de când au fost
date în folosinţă are şi un avantaj important, astfel că se
înscriu la articolul 141, alineatul 2, litera f, din Codul fiscal,
conform căreia "livrarea de către orice persoană a unei
construcţii, a unei părţi a acesteia şi a terenului pe care este
construită", cu excepţia construcţiilor noi, este scutită de plata
TVA. "Practic am redus preţurile", spune reprezentantul de
vânzări. De la 300.000 de euro, cât a fost nivelul maxim, la
200.000 de euro, preţul actual al unui apartament cu trei camere,
cu un loc de parcare (13.500 de euro) şi o boxă (2.500 de euro)
este o diferenţă.
Dar cât de mare este numărul românilor care au 200.000 de euro în
conturi pentru a face o astfel de achiziţie cu banii jos reprezintă
o întrebare la care reprezentanţii ANAF vor încerca să găsească
răspuns în următoarea perioadă.