SPECIALISTUL ZF - Există vreo lege care să-i oblige pe locatari să îşi consolideze clădirea în care locuiesc?

Ziarul Financiar îşi propune să pună în legătură cititorii cu specialiştii din diferite domenii, de la cel imobiliar până la cel legislativ.

Prin intermediul acestei rubrici, cititorii ZF vor putea adresa întrebări, iar Ziarul Financiar le va transmite specialiştilor în domeniu. Răspunsurile lor vor fi publicate pe site-ul ZF. Întrebările le puteţi trimite folosindu-vă de formularul de comentarii sau scriind la adresa zf24@zf.ro.

Intrebare: "Locuiesc intr-o casa veche de peste 100 ani.Suntem trei proprietari. Am propus sa o renovez si sa o consolidez pe banii mei dar ceilalti nu vor. Casa sta sa se prabuseasca. Exista vreo lege care sa-i oblige?"

Raspuns:

Ca remarca generala potrivit legislatiei aplicabile in materie, ceilalti coproprietari pot fi obligati pe calea unei actiuni in justitie sa respecte obligatiile izvorate din prevederile legislative privitoare la renovarea si pastrarea in buna functionare a cladirilor.

Potrivit cadrului legal general reglementat de Codul Civil roman (art. 1002), proprietarul unui imobil este responsabil de prejudiciul cauzat de ruina edificiului, atunci cand aceasta este rezultatul imediat al lipsei de intretinere sau a unui viciu de constructie. In practica, lipsei de intretinere a imobilului i-a fost asimilata si vechimea edificiului.

De asemenea, potrivit dispozitiilor Noului Cod Civil ce urmeaza a intra in vigoare, coproprietarul sau coproprietarii interesati pot cere instantei sa suplineasca acordul coproprietarului aflat în imposibilitate de a-si exprima vointa sau care se opune in mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil mentinerii utilitatii sau valorii bunului.

In plus, potrivit Ordonantei nr. 21/2002, privind gospodarirea localitatilor urbane si rurale, proprietarii si coproprietari au obligatia comuna si solidara:
(i) de a repara fatadele locuintelor sau a oricaror altor constructii amplasate la frontul strazii; si
(ii) de a efectua lucrari de tencuire si zugravire periodica a acestora.

Neluarea tuturor masurilor necesare reglementate de Ordonanta nr. 21/2002 in scopurile mentionate mai sus, constituie contraventie sanctionata potrivit prevederilor Ordonantei nr. 2/2001 privind regimul juridic al contraventiilor.

In masura in care cladirea la care faceti referinta este clasificata drept monument istoric, potrivit dispozitiilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, aveti obligatia legala de a lua masuri pentru conservarea, consolidarea, restaurarea, efectuarea reparatiilor curente si de intretinere a cladirii in conditiile legii. Nerespectarea acestei obligatii constituie contraventie la regimul de protejare a monumentelor istorice si se sanctioneaza cu amenda de la 4.000 lei la 8.000 lei.

Dorim sa precizam faptul ca potrivit dispozitiilor generale ale legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, in cazul lucrarilor de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, restaurare efectuate asupra constructiilor, aveti obligatia de a obtine o autorizatie de construire, cu exceptia situatiilor expres prevazute de lege in care lucrarile sunt minore si nu afecteaza structura de rezistenţă şi/sau aspectul arhitectural al construcţiilor, asa cum sunt prevazute in art. 11 ale legii nr. 50/1991.

In cazul cladirilor clasificate drept monument istoric sau a celor amplasate în zone de protecţie a monumentelor şi în zone construite protejate, este necesara obtinerea prealabila a unei autorizatii de construire pentru orice lucrări de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, conservare, precum şi orice alte lucrări, indiferent de valoarea lor. Potrivit art. 24 din legea nr. 50/1991, lipsa autorizatiei de construire in cazul acestor lucrari efectuate asupra monumentelor istorice, reprezinta infractiune pedepsita cu inchisoarea de la 3 luni la 3 ani sau cu amenda de la 1.000 lei la 5.000 lei.

In ceea ce priveste costurile pentru efectuarea lucrarilor de construire si renovare acestea urmeaza sa fie suportate de fiecare dintre coproprietari, proportional cu cota parte din dreptul de proprietate detinuta de fiecare.

Cu toate acestea, avand in vedere faptul ca efectuarea lucrarilor de renovare si de consolidare reprezinta un act de administrare si de conservare a bunului proprietate comuna, acestea pot fi efectuate de catre oricare dintre coproprietari, fara a fi necesar acordul expres al celorlalti, avand in vedere scopul de a mentine imobilul in buna stare in patrimoniul coproprietarilor.

Prin urmare, legea va ofera posibilitatea de a efectua aceste lucrari, pe cheltuiala dumneavoastra, urmand a va recupera sumele avansate printr-o actiune separata indreptata impotriva celorlalti coproprietari, instanta urmand a-i obliga pe acestia sa va ramburseze sumele avansate.

Aceasta tema aparent este o problema de actualitate deoarece, in data de 15 februarie 2011, a fost publicat pe site-ul Ministerului Dezvoltarii Regionale si Turismului proiectul de Lege privind masurile de crestere a calitatii arhitectural-ambientale a cladirilor, potrivit caruia proprietarii de cladiri sunt obligati sa realizeze lucrari de reabilitare a fatadelor si a acoperisurilor, pe cheltuiala proprie. Nerespectarea dispozitiilor legii, reprezinta contraventie si se sanctioneaza cu amenda, cuantumul acesteia fiind cuprins intre 2.000 lei si 8.000 lei, in functie de dispozitiile legale incalcate.

Va rugam sa luati in considerare faptul ca, potrivit dispozitiilor proiectului de lege amintit, autoritatile administratiei publice locale pot asigura, prin bugetul local, preluarea integrala a cheltuielilor aferente lucrarilor de intervenţie corespunzătoare proprietarilor de locuinţe aflati în imposibilitate de a asigura sumele care le revin, la cerere, ca masura de protectie sociala, daca fac dovada ca realizeaza venituri medii nete lunare pe membru de familie sub castigul salarial mediu net lunar pe economie.

Răspunsul a fost trimis de Adrian Cazan, avocat asociat la DLA Piper Dinu SCA